Prepare primero la hoja de plazos
- Anote la Fecha de entrada en vigor determinada por la firma o las iniciales finales de las partes y la entrega: __________.
- Anote la Fecha de cierre contractual: __________.
- Indique si la transacción es en efectivo, financiada, con asunción de financiamiento o con financiamiento del vendedor.
- Copie cada espacio de plazo completado exactamente como está escrito. Use el valor predeterminado impreso solo cuando el espacio correspondiente esté vacío.
- Anote si habrá arrendamientos u ocupación de la propiedad después del Cierre.
- Enumere cada rider, anexo, contraoferta y término adicional adjunto al contrato.
- Cree filas separadas para los plazos basados en la recepción de un documento, la entrega de un aviso u otro acontecimiento posterior.
- Asigne en cada fila a la persona responsable y una fecha para confirmar que se completó la tarea.
| Tipo de plazo | Comenzar con | Cálculo | Fecha de referencia o activación | Cálculo sin ajustar | Ajuste conforme al Estándar F | Persona responsable | Confirmación de finalización |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Plazo desde la Fecha de entrada en vigor | Fecha de entrada en vigor | Sume la cantidad de días calendario indicada en el contrato. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| Plazo relativo al Cierre | Fecha de cierre | Cuente hacia atrás la cantidad indicada de días calendario. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| Plazo basado en la recepción | Fecha real de recepción | Sume la cantidad indicada de días calendario y conserve la constancia de entrega. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| Acontecimiento fijo | Cierre u otro acontecimiento indicado | Programe el acontecimiento y cualquier acción requerida antes, durante o después de este. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
Aplique la regla del contrato para contar los días
El Estándar F del contrato AS IS-7 de Florida Realtors y The Florida Bar indica que deben usarse días calendario según el lugar donde se encuentre la propiedad. Salvo las reglas del Párrafo 3 sobre la aceptación de la oferta y la Fecha de entrada en vigor, todo período o fecha especificada que termine un sábado, domingo, feriado público legal nacional o feriado público legal nacional observado se extiende hasta el siguiente día calendario que no sea ninguno de ellos.
- Calcule la fecha calendario sin ajustar.
- Compruebe si esa fecha cae en sábado, domingo, feriado público legal nacional o feriado público legal nacional observado.
- Si es así, traslade el plazo al siguiente día calendario que cumpla los requisitos.
- Registre tanto el cálculo como la fecha final ajustada en el expediente de la transacción.
- Vuelva a calcular cada plazo dependiente si las partes cambian la Fecha de entrada en vigor o la Fecha de cierre mediante una modificación escrita y firmada.
Plazos medidos desde la Fecha de entrada en vigor
Copie primero del contrato firmado la cantidad negociada. Los valores predeterminados que aparecen a continuación solo se aplican cuando el espacio correspondiente está vacío.
| Elemento | Cuándo se aplica | Plazo contractual | Fecha de referencia o activación | Cálculo sin ajustar | Ajuste conforme al Estándar F | Persona responsable | Confirmación de finalización | Fecha calendario |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Depósito inicial | El depósito no acompaña la oferta | Dentro de la cantidad de días ingresada después de la Fecha de entrada en vigor; 3 días si el espacio está vacío. Si no se marca ninguna opción de depósito, el formulario selecciona la opción de entrega posterior. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| Depósito adicional | Se incluye un depósito adicional | Dentro de la cantidad de días ingresada después de la Fecha de entrada en vigor; 10 días si el espacio está vacío. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| Divulgaciones sobre arrendamientos y ocupación | Se marca el Párrafo 6(b) porque habrá arrendamientos u ocupación después del Cierre | El Vendedor entrega por escrito los hechos y términos, así como copias de los arrendamientos escritos, dentro de los 5 días posteriores a la Fecha de entrada en vigor. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Solicitud de financiamiento | Se selecciona la contingencia de financiamiento del Párrafo 8(b) | El Comprador presenta la solicitud dentro de la cantidad de días ingresada después de la Fecha de entrada en vigor; 5 días si el espacio está vacío. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| Período de aprobación del préstamo | Se selecciona la contingencia de financiamiento del Párrafo 8(b) | El período vence después de la cantidad de días ingresada a partir de la Fecha de entrada en vigor; 30 días si el espacio está vacío. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| Aviso de financiamiento del Comprador | Se selecciona la contingencia de financiamiento del Párrafo 8(b) | Antes de que venza el Período de aprobación del préstamo, el Comprador entrega el aviso escrito correspondiente sobre la Aprobación del préstamo, la decisión de proceder o la terminación. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| Período del Vendedor para terminar por financiamiento | El Comprador no entrega ninguno de los avisos de financiamiento especificados antes de que venza el Período de aprobación del préstamo | El Vendedor puede entregar un aviso escrito de terminación dentro de los 3 días posteriores al vencimiento del Período de aprobación del préstamo. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Constancia previa del título del Vendedor | El Vendedor tiene una póliza de título del propietario u otra constancia del título | El Vendedor proporciona una copia al Comprador y al Agente de cierre dentro de los 5 días posteriores a la Fecha de entrada en vigor. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Survey previo del Vendedor | El Vendedor tiene un survey que cubre la propiedad | El Vendedor proporciona una copia al Comprador y al Agente de cierre dentro de los 5 días posteriores a la Fecha de entrada en vigor. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Aviso de terminación relacionado con inundaciones | La propiedad cumple las condiciones de elevación o seguro contra inundaciones indicadas en el Párrafo 10(d) | El Comprador entrega un aviso escrito dentro de la cantidad de días ingresada después de la Fecha de entrada en vigor; 20 días si el espacio está vacío. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| Período de inspección | El Párrafo 12 se aplica sin un cambio negociado | El período vence después de la cantidad de días ingresada a partir de la Fecha de entrada en vigor; 15 días si el espacio está vacío. Todo aviso de terminación del Comprador conforme a este párrafo debe entregarse antes de que venza el período. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
Plazos medidos desde la Fecha de cierre
| Elemento | Plazo contractual | Fecha de referencia o activación | Cálculo sin ajustar | Ajuste conforme al Estándar F | Persona responsable | Confirmación de finalización | Fecha calendario |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Compromiso de título | Al menos la cantidad de días ingresada antes del Cierre; si el espacio está vacío, 15 días antes del Cierre, o 5 días antes del Cierre cuando se marca la opción de efectivo del Párrafo 8(a). | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| Survey del Comprador | El Comprador puede ordenar un survey de la propiedad, por cuenta propia, al menos 5 días antes del Cierre. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| Información de inquilinos u ocupantes | El Vendedor proporciona las cartas de estoppel requeridas o, cuando no puedan obtenerse, la declaración jurada especificada del Vendedor, al menos 10 días antes del Cierre. El Párrafo 6 establece que no se requieren cartas de estoppel de inquilinos para alquileres vacacionales de temporada o de corto plazo. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Inspección final | El Comprador puede realizarla el día anterior al Cierre o en la Fecha de cierre antes de la hora del Cierre, según lo especifique el Comprador. | __________ | __________ | __________ | Comprador o representante del Comprador | __________ | __________ |
| Fecha límite de prorrateo | Por lo general, los conceptos recurrentes indicados se prorratean al día anterior al Cierre o a la fecha de ocupación cuando esta ocurre antes del Cierre. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| Posesión y entrega de la propiedad | A menos que se aplique el Párrafo 6(b), el Vendedor entrega la ocupación y posesión, retira los artículos personales y la basura, y proporciona los elementos de acceso correspondientes en el Cierre. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Pago de la garantía de la vivienda | La parte seleccionada paga en el Cierre cuando el contrato incluye un plan de garantía para la vivienda. | __________ | __________ | __________ | Parte seleccionada | __________ | __________ |
| Pago de contribuciones especiales | Programe el pago seleccionado en el Párrafo 9(f), incluida cualquier cantidad pagadera antes o durante el Cierre. | __________ | __________ | __________ | Vendedor o Comprador, según lo seleccionado | __________ | __________ |
| Escrow de mantenimiento AS IS | Si el Vendedor no puede cumplir el Requisito de mantenimiento AS IS antes del Cierre, en el Cierre se deposita en escrow el 125 % del costo estimado para cumplirlo. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Escrow para restauración por daños fortuitos | Si la restauración por una Pérdida fortuita cubierta no está terminada para el Cierre y su costo no supera el 1.5 % del Precio de compra, en el Cierre se deposita en escrow el 125 % del costo estimado de finalización, con un límite del 1.5 % del Precio de compra. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Cesión de contratos y garantías de reparación, tratamiento y mantenimiento | A opción y costo del Comprador, el Vendedor cede en el Cierre todos los contratos y garantías de reparación, tratamiento y mantenimiento que puedan cederse. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Cesiones de arrendamientos | En el Cierre, el Vendedor entrega y cede todos los arrendamientos al Comprador, y el Comprador asume las obligaciones del Vendedor conforme a ellos. | __________ | __________ | __________ | Vendedor y Comprador | __________ | __________ |
| Declaración jurada sobre gravámenes y liberaciones | En el Cierre, el Vendedor proporciona la declaración jurada requerida por el Estándar E. Si la propiedad fue mejorada o reparada durante los 90 días inmediatamente anteriores a la Fecha de cierre, el Vendedor también entrega las liberaciones o renuncias de gravámenes de construcción especificadas y una declaración jurada sobre gravámenes que identifique a los contratistas, subcontratistas, proveedores y suministradores de materiales pertinentes. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Documentos de cierre del Vendedor | El Vendedor firma y entrega, durante el Cierre o antes de este, los documentos correspondientes de transferencia, gravámenes, posesión y cesión de arrendamientos. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| Documentos de cierre del Comprador | El Comprador proporciona para el Cierre el survey correspondiente, la certificación de elevación para inundaciones y los documentos exigidos por el prestamista. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| Documentos y fondos de FIRPTA | Programe para el Cierre o antes de este, según lo indicado en el Estándar V, la certificación correspondiente de condición de persona no extranjera, el certificado de retención, la retención o los fondos adicionales del Vendedor. | __________ | __________ | __________ | Comprador o Vendedor, según corresponda | __________ | __________ |
| Cierre | Use la fecha ingresada en el Párrafo 4, sujeta a cualquier modificación escrita o extensión contractual aplicable. | __________ | __________ | __________ | Comprador, Vendedor y Agente de cierre | __________ | __________ |
Plazos activados por la recepción, un aviso u otro acontecimiento
Estas fechas no pueden completarse en la Fecha de entrada en vigor, a menos que ya se conozca la fecha de activación. Cree la fila ahora y después ingrese la fecha de activación en cuanto se produzca la recepción del documento, el aviso o el acontecimiento.
| Activación | Próximo plazo | Fecha de referencia o activación | Cálculo sin ajustar | Ajuste conforme al Estándar F | Persona responsable | Confirmación de finalización | Fecha que debe ingresarse |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| El Comprador recibe los documentos de arrendamiento u ocupación conforme al Párrafo 6 | El Comprador puede entregar un aviso escrito de terminación dentro de los 5 días posteriores a la recepción si los términos son inaceptables. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| El Comprador recibe el Compromiso de título | El Comprador tiene 5 días después de recibirlo para examinarlo y notificar por escrito al Vendedor los defectos de título especificados. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| El Compromiso de título llega menos de 5 días antes del Cierre | El Comprador puede extender el Cierre hasta 5 días después de recibirlo para examinarlo. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| El Vendedor recibe el aviso del Comprador sobre defectos de título | El Vendedor tiene un Período de subsanación de 30 días después de recibirlo para realizar esfuerzos razonables y diligentes a fin de eliminar los defectos. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| El Vendedor subsana los defectos dentro del Período de subsanación original | El Vendedor entrega un aviso escrito con constancia aceptable de la subsanación. Las partes cierran en la Fecha de cierre o, si esa fecha ya pasó, dentro de los 10 días posteriores a la recepción por el Comprador del aviso del Vendedor. | __________ | __________ | __________ | Vendedor, Comprador y Agente de cierre | __________ | __________ |
| El Período de subsanación original vence sin que se subsanen los defectos | El Comprador tiene 5 días después del vencimiento para entregar un aviso escrito en el que elija un Período de subsanación extendido, la aceptación del título con los defectos existentes o la terminación y devolución del Depósito. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| El Comprador elige un Período de subsanación extendido | Ingrese la fecha final del período de extensión que especifique el Comprador, que no puede exceder 120 días. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| El Vendedor no puede subsanar los defectos después de realizar esfuerzos razonables y diligentes, y el Comprador no renuncia a ellos | El Contrato termina y el Depósito se devuelve al Comprador. | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ | __________ |
| El Comprador recibe un survey que muestra un problema que cumple los requisitos | El Comprador entrega un aviso escrito y una copia del survey dentro de los 5 días posteriores a la recepción, pero a más tardar en el Cierre. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| El Comprador recibe información de los inquilinos que difiere sustancialmente de declaraciones o arrendamientos anteriores | El Comprador puede entregar un aviso escrito de terminación dentro de los 5 días posteriores a la recepción, pero a más tardar 5 días antes del Cierre. | __________ | __________ | __________ | Comprador | __________ | __________ |
| Se presentan exigencias contradictorias respecto al Depósito | El Comprador y el Vendedor tienen 10 días después de las exigencias contradictorias para intentar resolver la disputa antes de someterla a mediación conforme al Párrafo 16. | __________ | __________ | __________ | Comprador y Vendedor | __________ | __________ |
| Un acontecimiento de Fuerza mayor deja de impedir el cumplimiento | Los períodos afectados pueden extenderse por un tiempo razonable de hasta 7 días después de que el acontecimiento deje de impedir el cumplimiento. | __________ | __________ | __________ | Comprador o Vendedor, según corresponda | __________ | __________ |
| La Fuerza mayor continúa después del Cierre | Cualquiera de las partes puede terminar mediante aviso escrito si el acontecimiento continúa impidiendo el cumplimiento por más de 30 días después de la Fecha de cierre. | __________ | __________ | __________ | Comprador o Vendedor | __________ | __________ |
| Se aplica el procedimiento especial de cierre en escrow del Estándar J | Los fondos del Cierre pueden retenerse por un máximo de 10 días después del Cierre, y el Comprador debe notificar al Vendedor sobre cualquier defecto de título sobrevenido dentro de ese período de 10 días. | __________ | __________ | __________ | Agente de cierre y Comprador | __________ | __________ |
| El Vendedor recibe un aviso de defecto conforme al Estándar J | El Vendedor tiene 30 días desde la recepción para subsanarlo. | __________ | __________ | __________ | Vendedor | __________ | __________ |
| El Comprador presenta una exigencia escrita de reembolso después de un defecto no subsanado conforme al Estándar J | El Depósito y los fondos de Cierre del Comprador deben reembolsarse dentro de los 5 días posteriores a la exigencia escrita, junto con las acciones simultáneas indicadas en el Estándar J. | __________ | __________ | __________ | Comprador, Vendedor y Agente de cierre | __________ | __________ |
Revise el contrato firmado para detectar fechas que sustituyan o se añadan a la hoja de trabajo
El Estándar R del contrato AS IS-7 de Florida Realtors y The Florida Bar indica que los riders, los anexos y las disposiciones mecanografiadas o manuscritas prevalecen sobre las disposiciones impresas que entren en conflicto. El Párrafo 19 incorpora los anexos y riders marcados, y el Párrafo 20 proporciona espacio para términos adicionales.
- Sustituya los valores predeterminados impresos de depósitos, financiamiento, inundaciones, inspección y título por los datos de los espacios completados.
- Añada cada plazo contenido en un rider marcado o un anexo adjunto.
- Añada los plazos escritos en los Términos adicionales.
- Revise la contraoferta final para detectar cambios en las fechas y los períodos.
- Registre cualquier fecha creada o modificada mediante una modificación escrita y firmada.
- Añada cualquier documento adjunto específico de la transacción relacionado con arrendamientos, ocupación, financiamiento, asociaciones u otro asunto que establezca una fecha de entrega o aviso.
- Verifique en la copia firmada el límite numérico exacto de cualquier extensión aplicable de la Fecha de cierre.
- Si se aplica el aviso para compradores extranjeros, anote que el comprador debe proporcionar la declaración jurada firmada exigida al momento de la compra.
El Estándar P establece que una modificación o un cambio debe constar por escrito y estar firmado por las partes que se pretende obligar. Mantenga la fecha modificada y el documento que la cambió en el mismo registro del plazo.
Complete la verificación de avisos y entrega
El Estándar O exige que los avisos se hagan por escrito y permite el correo postal, la transmisión por fax, la entrega personal o el correo electrónico. También establece que un aviso o una entrega realizados por el abogado o broker de una parte, o dirigidos a estos, incluido el licenciatario de bienes raíces del broker, tienen la misma eficacia que si los hubiera realizado o recibido esa parte.
- Confirme la Fecha de entrada en vigor y la Fecha de cierre con el contrato completamente firmado.
- Verifique cada espacio negociado y cada casilla seleccionada.
- Aplique el ajuste de días calendario a cada plazo calculado.
- Asigne un responsable a cada entrega, aviso, inspección y seguimiento.
- Conserve la constancia de entrega y recepción de los plazos basados en un acontecimiento de activación.
- Vuelva a calcular las fechas relativas al Cierre cada vez que cambie la Fecha de cierre.
- Pida al broker o abogado correspondiente que revise cualquier cálculo disputado o lenguaje contractual poco claro.
Al compartir el cronograma, una nota breve puede decir: Fecha de entrada en vigor: [fecha]. Fecha de cierre: [fecha]. Calculé la lista de plazos adjunta a partir del contrato completamente firmado, incluidos los espacios completados y sus documentos adjuntos. Confirme las dos fechas de referencia, identifique cualquier rider o término adicional que cambie un plazo y confirme la recepción de este cronograma.
Deje que Reddy guarde el contrato
Envíe el contrato firmado a Reddy por WhatsApp o por correo electrónico. Reddy lo lee, enumera la Fecha de entrada en vigor, la Fecha de cierre y los plazos que encuentra, y archiva el contrato en el expediente de ese cliente para que pueda pedirle una fecha más adelante. Verifique cada fecha con esta hoja de trabajo antes de confiar en ella.
