El contrato de compraventa residencial de California: los derechos del comprador a cancelar, el depósito y el escrow
La ley estatal fija reglas para un contrato de compraventa (purchase agreement) en California: cómo se firma, qué contiene, cuándo el comprador puede cancelarlo después de una divulgación tardía, cómo un depósito puede convertirse en daños liquidados (liquidated damages), y cómo vuelven los fondos del escrow cuando la compra no se cierra. Esta página cubre esas reglas, y también el título y el cierre. No cubre los plazos de las contingencias, cómo se retira una contingencia ni el aviso para cumplir (notice to perform): léelos en el contrato. Cada dato viene de una ley de California, de un reglamento o una publicación del DRE, del Departamento de Seguros de California o de la EPA, y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 3 oct 2026
El acuerdo por escrito y lo que lleva
Un acuerdo para vender un inmueble no es válido salvo que el acuerdo, o una nota o un memorando de él, esté por escrito y firmado por la parte a la que se le exige cumplirlo (the party to be charged). Cuando un agente firma por esa parte, la autorización del agente también debe estar por escrito y firmada por esa parte. (Fuente: California Legislative Information)
El broker responsable (responsible broker) supervisa de manera razonable a sus agentes de ventas y a sus brokers asociados. Esto incluye políticas, reglas, procedimientos y sistemas para revisar y manejar las transacciones que requieren licencia y los documentos que pueden afectar los derechos o las obligaciones de una parte, y el archivo y la conservación de esos documentos. Los brokers asociados y los agentes de ventas pueden ayudar, pero el broker mantiene la responsabilidad general (10 CCR 2725). (Fuente: California DRE)
Pones tu nombre, tu número de identificación de licencia y la identidad de tu broker responsable en los contratos de compraventa. La misma regla se aplica a todos los materiales de promoción (solicitation materials) pensados como el primer punto de contacto con los consumidores. (Fuente: California Legislative Information)
Tan pronto como sea factible, el agente del comprador les dice al comprador y al vendedor si actúa solo para el comprador o como agente dual. El contrato de compraventa, o un documento aparte firmado o reconocido antes del contrato o junto con él, confirma la relación en la forma que fija la ley. (Fuente: California Legislative Information)
Todo contrato para la venta de una propiedad residencial de una a cuatro unidades contiene, en letra de por lo menos 8 puntos, el aviso legal de la Ley de Megan (Megan's Law) que dice que la información sobre los delincuentes sexuales registrados está en el sitio web del Departamento de Justicia, www.meganslaw.ca.gov. Después de entregar el aviso, el vendedor y el broker no tienen que dar más información sobre qué tan cerca viven los delincuentes sexuales registrados. (Fuente: California Legislative Information)
Las contingencias y los derechos del comprador a cancelar
Si el vendedor entrega la Transfer Disclosure Statement (TDS, la declaración de divulgación de la transferencia), o una modificación importante de ella, después de la firma (execution) de una oferta de compra, el comprador puede terminar la oferta con un aviso por escrito al vendedor o al agente del vendedor. El comprador tiene 3 días después de la entrega en persona, o 5 días después de la entrega por correo o, cuando las partes acordaron tratar por medios electrónicos, por registro electrónico. (Fuente: California Legislative Information)
Ese plazo empieza cuando las Secciones I y II de la TDS, y la Sección III cuando el vendedor tiene un agente, están completas y se entregan al comprador o al agente del comprador. (Fuente: California Legislative Information)
El comprador tiene el mismo derecho con la Natural Hazard Disclosure Statement (NHD, la declaración de riesgos naturales): si esta, o una modificación importante, se entrega después de la firma de una oferta, el comprador tiene 3 días después de la entrega en persona, o 5 días después de la entrega por correo o, cuando las partes acordaron tratar por medios electrónicos, por registro electrónico, para terminar la oferta con un aviso por escrito al vendedor o al agente del vendedor. (Fuente: California Legislative Information)
Para una propiedad con un impuesto especial Mello-Roos, la oficina designada de la agencia local entrega un "Notice of Special Tax" (aviso del impuesto especial) en un plazo de 5 días hábiles desde una solicitud, por una tarifa de no más de $15, para que el vendedor pueda cumplir la obligación de divulgación de la sección 1102.6b del Código Civil. El aviso le dice al comprador que el contrato de compraventa se puede terminar, con un aviso por escrito al dueño o al agente vendedor, en un plazo de 3 días si el aviso se recibió en persona, o de 5 días después de que se envió por correo. (Fuente: California Legislative Information)
Antes de que un comprador quede obligado por un contrato para comprar una vivienda construida antes de 1978, el vendedor le da al comprador 10 días para hacer una inspección o una evaluación de riesgos de pintura a base de plomo, salvo que las partes acuerden por escrito otro plazo. El comprador puede renunciar a ella por escrito. La regla federal exceptúa las viviendas para personas mayores o para personas con discapacidades y las unidades sin dormitorio, salvo que un niño menor de 6 años viva o vaya a vivir ahí. (Fuente: EPA)
El depósito y la cláusula de daños liquidados
El broker coloca los fondos que recibe para otra persona con su dueño, en un depositario neutral de escrow o en la cuenta fiduciaria del broker a más tardar 3 días hábiles después de que el broker o el agente de ventas los recibe (10 CCR 2832). (Fuente: California DRE)
El cheque de un comprador puede quedarse sin cobrar hasta que se acepta la oferta cuando se cumplen dos condiciones: el cheque no es negociable por el broker, o el comprador indicó por escrito que no se deposite antes de la aceptación; y el vendedor recibe el aviso antes de que se presente la oferta o en ese momento. El cheque se coloca entonces en un plazo de 3 días hábiles después de la aceptación, salvo que el vendedor autorice por escrito que el broker lo siga guardando. (Fuente: California DRE)
Para una vivienda de hasta 4 unidades en la que el comprador, al hacer el contrato, tiene la intención de vivir, una cláusula que le permite al vendedor quedarse con el pago del comprador como daños liquidados (liquidated damages) cuando el comprador no completa la compra es válida solo en la medida en que el comprador lo pagó de verdad en efectivo o con cheque, y solo si cumple las secciones 1677 y 1678 del Código Civil. (Fuente: California Legislative Information)
Para esa vivienda, una cantidad pagada de verdad del 3% del precio de compra o menos es válida, salvo que el comprador demuestre que no es razonable como daños liquidados. Una cantidad de más del 3% no es válida, salvo que la parte que quiere mantener la cláusula demuestre que es razonable. (Fuente: California Legislative Information)
Una cláusula de daños liquidados en un contrato para comprar un inmueble no es válida salvo que cada parte la firme o ponga sus iniciales por separado. En un contrato impreso, va en letra negrita de por lo menos 10 puntos, o en letra roja de contraste en negrita de por lo menos 8 puntos. (Fuente: California Legislative Information)
Cuando un pago posterior, como un aumento del depósito, también va a contar como daños liquidados, cuenta solo si el total todavía cumple la sección 1675 del Código Civil y cada parte firma o pone sus iniciales por separado en una nueva cláusula de daños liquidados para ese pago. (Fuente: California Legislative Information)
El escrow, el título y el cierre
Para una propiedad de 1 a 4 unidades en la que el comprador va a vivir en una unidad, el comprador y el vendedor deben asegurarse de que los fondos del escrow vuelvan a la persona que los depositó, o a la persona a la que el contrato le da derecho a ellos, cuando la compra no se cierra a más tardar en la fecha de cierre del contrato o de una prórroga. Una parte que no firma la liberación de fondos del agente de escrow (escrow holder) en un plazo de 30 días después de la exigencia por escrito de la otra parte responde por los fondos que no se retienen por una disputa de buena fe, por daños de 3 veces esos fondos (por lo menos $100 y no más de $1,000) y por honorarios razonables de abogado. (Fuente: California Legislative Information)
No hay responsabilidad según esa regla cuando una parte retiene los fondos para resolver una disputa de buena fe. Firmar la liberación de fondos del agente de escrow, o recibir los fondos liberados, no cancela el contrato de compraventa salvo que el documento lo diga. (Fuente: California Legislative Information)
El Departamento de Seguros de California dice que quién paga la prima del seguro de título es una cuestión de costumbre y práctica local, no de ley, y que las partes pueden negociarlo. En el sur de California, por costumbre el vendedor paga la prima del seguro de título, y en casi todos los condados el comprador paga la prima de la póliza del prestamista. (Fuente: California Department of Insurance)
El Departamento dice que es ilegal que una aseguradora de títulos, una compañía de títulos suscrita (underwritten title company) o una compañía de escrow controlada cobre menos que su tarifa registrada, y que es ilegal pagarle una comisión a cualquier persona por recomendar o colocar un seguro de título. Un prestamista, un broker de bienes raíces o un constructor de viviendas que recibe servicios gratis o con descuento, o dinero, por dirigir negocios a una compañía de títulos recibe un reembolso ilegal. (Fuente: California Department of Insurance)
El DRE advierte que hay delincuentes que hackean el correo electrónico de profesionales de bienes raíces o de oficiales de escrow y se hacen pasar por ellos para que los compradores de vivienda envíen dinero a cuentas fraudulentas. Les dice a los compradores que verifiquen las instrucciones de pago con una llamada al oficial de escrow o al agente de bienes raíces, sobre todo para las transferencias electrónicas (wire transfers), y que tengan cuidado con los correos no solicitados que cambian las instrucciones de pago o que vienen de dominios de correo un poco cambiados. (Fuente: California DRE)
Fuera de esta página
Los plazos de las contingencias, cómo se retira cada contingencia y el aviso para cumplir (notice to perform): lee el contrato.
El monto del depósito, los días para entregarlo y la cláusula de daños liquidados de una transacción específica: lee el contrato.
La regla para la primera venta de un condominio adosado nuevo en una estructura de 10 o más unidades (sección 1675(f) del Código Civil): un abogado.
Si el comprador puede cancelar, o recuperar un depósito, en un caso específico: un abogado.
Lo que dicen la TDS, la declaración de riesgos naturales y las otras divulgaciones del vendedor.
Los registros de la cuenta fiduciaria, las conciliaciones y las excepciones sobre la mezcla de fondos (commingling) (10 CCR 2831 a 2835): tu broker responsable.
Quién paga el título, el escrow y otros costos de cierre en una transacción específica: lee el contrato.
La prima del seguro de título para un precio específico: la tabla de tarifas registrada de la compañía de títulos.
La costumbre sobre la tarifa de escrow en tu condado: la compañía de escrow o de títulos.
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Lee este contrato de compraventa y haz una lista de cada plazo de contingencia, el monto del depósito y la fecha de cierre.”
“El vendedor entregó hoy la TDS en persona, después de que se firmó la oferta. Pon en mi calendario el plazo de 3 días que tiene el comprador para cancelar.”
“Revisa que las dos partes pusieron sus iniciales en la cláusula de daños liquidados de este contrato, y dime qué porcentaje del precio es el depósito.”
