California: tu licencia, el contrato de compraventa y las reglas de una transacción
En California, el Departamento de Bienes Raíces (Department of Real Estate, DRE) otorga las licencias de los agentes de bienes raíces. Esta guía cubre cómo obtener la licencia, qué debe hacer tu broker responsable, las reglas de tus anuncios, la agencia y el acuerdo de comprador, el contrato de compraventa y el depósito en garantía (escrow), las divulgaciones que el vendedor le debe al comprador, y las reglas estatales de alquiler. Cada dato viene de una ley de California, de un reglamento o una publicación del DRE, o de otra agencia estatal o federal, y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 9 oct 2026
Cómo obtener tu licencia en California
No se emite una licencia de agente de ventas (salesperson) ni una licencia de broker a una persona menor de 18 años. (Fuente: California DRE)
Antes de emitir una licencia, el Comisionado de Bienes Raíces (Real Estate Commissioner) puede pedir cualquier otra prueba que considere conveniente sobre tu honestidad y veracidad, y puede convocar una audiencia para ello. El comisionado debe exigir que te tomen las huellas digitales antes de emitir tu licencia original, y puede pedir las huellas con tu solicitud de examen o con tu solicitud de licencia. (Fuente: California Legislative Information)
Si no vives en California, eres elegible para una licencia si calificas para ella según el capítulo 3 de la Ley de Bienes Raíces (Real Estate Law), incluida la sección 10162, y si tu estado o jurisdicción permite que un residente de California califique para una licencia de bienes raíces y la obtenga allí. Con tu solicitud, presentas un consentimiento irrevocable que permite que, en una demanda en tu contra en California, la otra parte te notifique por medio del Departamento de Bienes Raíces (DRE), si no se te puede notificar en persona en California después de actuar con la debida diligencia. (Fuente: California Legislative Information)
Antes de tomar el examen de agente de ventas, le entregas al comisionado pruebas satisfactorias para el comisionado de que completaste: un curso de tres unidades semestrales (o su equivalente trimestral) de real estate principles en una institución acreditada, o un programa de estudio equivalente según la sección 10153.5; un curso de real estate practice en una institución acreditada; y un curso más de la lista de la sección 10153.2, que no sea real estate principles, real estate practice, advanced legal aspects of real estate, advanced real estate finance ni advanced real estate appraisal. El comisionado exime de estos requisitos a un miembro del State Bar of California y a un solicitante que calificó para el examen de broker según la sección 10153.2. (Fuente: California Legislative Information)
El DRE indica las opciones para ese curso adicional: Real Estate Appraisal, Property Management, Real Estate Finance, Real Estate Economics, Legal Aspects of Real Estate, Real Estate Office Administration, General Accounting, Business Law, Escrows, Mortgage Loan Brokering and Lending, Computer Applications in Real Estate y Common Interest Developments. El DRE indica que cada curso debe ser de tres unidades semestrales o cuatro unidades trimestrales a nivel universitario, de una institución acreditada por la Western Association of Schools and Colleges o por una agencia regional de acreditación comparable que reconozca el Departamento de Educación de los Estados Unidos, o de una escuela privada de bienes raíces con cursos aprobados por el comisionado. El DRE indica que cada curso que aprobó dura por lo menos 45 horas, que desde el 1 de enero de 2024 un curso de real estate practice debe incluir componentes de sesgo implícito (implicit bias) y de vivienda justa (fair housing), y que los cursos de educación continua no cuentan. (Fuente: California DRE)
El Comisionado de Bienes Raíces usa un examen escrito para comprobar que tienes un conocimiento adecuado del inglés y de las matemáticas de bienes raíces; que entiendes la transferencia de propiedades (conveyancing), el propósito y el efecto legal de documentos como contratos de agencia, recibos de depósito, escrituras, hipotecas y arrendamientos, y la economía de la tierra y los avalúos; y que tienes un entendimiento general de las obligaciones entre el principal y el agente, de la práctica y la ética profesional de bienes raíces, de la Ley de Bienes Raíces y de los reglamentos del comisionado. (Fuente: California Legislative Information)
El DRE indica que el examen de agente de ventas dura 3 horas y tiene 150 preguntas de opción múltiple, y que para aprobar debes contestar correctamente por lo menos el 70% de las preguntas (el 75% en el examen de broker). Si no apruebas, puedes solicitar tomarlo otra vez después de recibir el aviso del resultado. El DRE indica que no hay límite en la cantidad de exámenes que puedes tomar en los dos años después de presentar tu solicitud original; para tomar más exámenes después de esos dos años, presentas una nueva solicitud y la tarifa, y vuelves a calificar. (Fuente: California DRE)
El DRE indica que entregas un juego de huellas digitales, después de solicitar el examen o después de aprobarlo, por medio del programa Live Scan del Departamento de Justicia (DOJ), que las envía al DOJ y al FBI. El DRE no emite tu licencia original hasta que recibe y revisa el informe del DOJ y del FBI. En un proveedor de live scan, el DRE indica una tarifa de procesamiento de huellas de $49 y también una tarifa de servicio de live scan, que se pagan directamente al proveedor, no al DRE. Si no vives en California, el DRE también describe otra opción. (Fuente: California DRE)
Para solicitudes presentadas a partir del 1 de julio de 2024, el DRE indica estas tarifas: examen o reexamen de agente de ventas, $100; licencia original de agente de ventas, $350; examen y licencia de agente de ventas presentados juntos, $450; renovación a tiempo de agente de ventas, $350; examen de broker, $150; licencia original de broker (licencia de 4 años), $450. (Fuente: California DRE)
El DRE indica que puedes obtener una licencia de agente de ventas aunque no pienses trabajar para un broker de inmediato. Pero sin un broker responsable (responsible broker), no puedes realizar actos que requieren una licencia de bienes raíces. (Fuente: California DRE)
Como agente de ventas, no puedes aceptar pago por trabajo que requiere licencia de nadie que no sea el broker con quien tienes la licencia en ese momento. No puedes pagarle a otro agente con licencia por trabajo que requiere licencia excepto por medio de ese broker, pero puedes acordar compartir el pago con otro agente con licencia si el pago pasa por el broker responsable. (Fuente: California Legislative Information)
Cómo mantener tu licencia
Una licencia de agente de ventas se emite por cuatro años. Puedes renovarla si presentas la solicitud y la tarifa requeridas y cumples los requisitos de educación continua. (Fuente: California Legislative Information)
Salvo lo que dispone la sección 10170.8, para renovar debes haber completado, en los cuatro años antes de tu solicitud de renovación, 45 horas reloj de educación, que incluyen: un curso de 3 horas de ética, conducta profesional y aspectos legales; un curso de 3 horas de agencia; un curso de 3 horas de contabilidad y manejo de fondos en fideicomiso (trust fund); un curso de 3 horas de vivienda justa (fair housing) con una parte de juego de roles; un curso de 3 horas de manejo de riesgos (risk management); un curso de 2 horas de sesgo implícito (implicit bias); para un broker, un curso de 3 horas de administración de oficinas y supervisión; y por lo menos 18 horas reloj de cursos de protección al consumidor que designe el comisionado. (Fuente: California Legislative Information)
Salvo lo que dispone la sección 10170.8, una vez que renovaste según la subdivisión (a) de la sección 10170.5, una renovación posterior requiere 45 horas reloj en los cuatro años antes de tu solicitud de renovación, incluido un curso de actualización (update survey course) de 9 horas que cubre los temas de los cursos de 3 horas y de 2 horas anteriores, incluido el curso de administración de oficinas y supervisión del broker. (Fuente: California Legislative Information)
Para una licencia original de broker, le demuestras al comisionado que, en los cinco años antes de tu solicitud, tuviste una licencia de agente de ventas por lo menos dos años, calificaste para renovarla y trabajaste activamente como agente de ventas. O, con por lo menos el equivalente de dos años de experiencia general en bienes raíces en esos cinco años, puedes presentar una petición al DRE, y si el comisionado la aprueba, puedes obtener la licencia de broker cuando apruebes el examen y cumplas los demás requisitos. Para una petición, el comisionado puede contar un título de una universidad de cuatro años con especialización (major) o subespecialización (minor) en bienes raíces como el equivalente de dos años de experiencia general en bienes raíces. (Fuente: California Legislative Information)
Para el examen de broker, completas en una institución acreditada un curso de tres unidades semestrales (o su equivalente trimestral) de cada uno de estos: real estate practice (con componentes de implicit bias y fair housing), legal aspects of real estate, real estate appraisal, real estate financing y real estate economics o accounting; más tres de estos: advanced legal aspects of real estate, advanced real estate finance, advanced real estate appraisal, business law, escrows, real estate principles, property management, real estate office administration, mortgage loan brokering and lending, computer applications in real estate y la ley de California sobre common interest developments. El comisionado exime de estos requisitos a un miembro del State Bar of California, y exime de un requisito si completaste un programa de estudio equivalente según la sección 10153.5. (Fuente: California Legislative Information)
Trabajar con tu broker responsable
Según la ley de California, una persona actúa como broker de bienes raíces cuando, para otra persona y por una compensación o la expectativa de recibirla, hace o negocia cualquiera de estos actos: vender o comprar, u ofrecer hacerlo; buscar vendedores o compradores; buscar u obtener listados; negociar una compra, una venta o un intercambio; arrendar o alquilar, buscar listados de alquiler o inquilinos, o cobrar rentas; o buscar o negociar préstamos garantizados con bienes raíces. (Fuente: California Legislative Information)
Es ilegal actuar como broker o agente de ventas de bienes raíces en California, o anunciarse como tal, sin obtener primero una licencia de bienes raíces del DRE. (Fuente: California Legislative Information)
Como agente de ventas (salesperson), recibes compensación por los actos que requieren licencia solo del broker con el que tienes tu licencia, y le pagas a otro agente con licencia solo a través de ese broker. Los agentes con licencia pueden acordar compartir una compensación cuando se paga a través del broker responsable. Un broker no puede pagarle a nadie por actos que requieren licencia, salvo que esa persona sea un broker con licencia o un agente de ventas con licencia bajo ese broker. Un broker puede pagarle una comisión a un broker de otro estado. (Fuente: California Legislative Information)
El broker responsable (responsible broker) supervisa de manera razonable a sus agentes de ventas y a sus brokers asociados. Esto incluye políticas, reglas, procedimientos y sistemas para revisar y manejar las transacciones que requieren licencia, los documentos que pueden afectar los derechos o las obligaciones de una parte, el archivo y la conservación de esos documentos, los fondos en fideicomiso, la publicidad, la capacitación sobre las leyes contra la discriminación, y los informes periódicos de la actividad con licencia. El broker establece un sistema para vigilar el cumplimiento. Los brokers asociados y los agentes de ventas pueden ayudar, pero el broker mantiene la responsabilidad general (10 CCR 2725). (Fuente: California DRE)
Cuando recibes fondos en fideicomiso (trust funds) para tu broker, se los entregas al broker de inmediato o, cuando el broker lo indica, al principal del broker (su cliente), a un depositario neutral de escrow o a la cuenta fiduciaria (trust fund account) del broker. Los fondos que no van de inmediato a un depositario neutral de escrow o al principal van a la cuenta fiduciaria del broker en un banco u otro depositario reconocido en California. Se quedan ahí hasta que se pagan según las instrucciones de la persona que tiene derecho a ellos. (Fuente: California Legislative Information)
El broker coloca los fondos que recibe para otra persona con su dueño, en un depositario neutral de escrow o en la cuenta fiduciaria del broker a más tardar 3 días hábiles después de que el broker o el agente de ventas los recibe. El cheque de un comprador puede quedarse sin cobrar hasta que se acepta la oferta cuando se cumplen dos condiciones: el cheque no es negociable por el broker, o el comprador indicó por escrito que no se deposite antes de la aceptación; y el vendedor recibe el aviso antes de que se presente la oferta o en ese momento. El cheque se deposita entonces en un plazo de 3 días hábiles después de la aceptación, salvo que el vendedor autorice por escrito que el broker lo siga guardando (10 CCR 2832). (Fuente: California DRE)
Una licencia con un nombre comercial ficticio (fictitious business name) necesita una copia certificada de la declaración de nombre comercial ficticio del condado. Un broker responsable puede, por contrato, permitir que un agente de ventas registre un nombre comercial ficticio ante el secretario del condado (county clerk), solicite al DRE (con la firma del broker) usarlo bajo el número de licencia del broker, pague las tarifas y sea dueño del nombre. El agente de ventas usa el nombre solo como el broker lo permite, y la obligación del broker de supervisar no cambia. (Fuente: California Legislative Information)
Un nombre de equipo no necesita una licencia aparte y no es un nombre comercial ficticio cuando todo esto se cumple: dos o más agentes con licencia lo usan para trabajar juntos o para presentarse como un equipo, un grupo o una asociación; incluye el apellido de por lo menos un miembro con licencia junto con la palabra "associates", "group" o "team"; y no tiene ningún término, como "broker", "brokerage" o "real estate brokerage", que sugiera una entidad de bienes raíces independiente del broker responsable. (Fuente: California Legislative Information)
La publicidad y los nombres de equipo
Un anuncio sobre una actividad que requiere licencia en un periódico, una publicación periódica o por correo incluye una designación que muestra que tienes licencia. Pones tu nombre, tu número de identificación de licencia y la identidad de tu broker responsable en todos los materiales de promoción (solicitation materials) pensados como el primer punto de contacto con los consumidores, y en los contratos de compraventa. Los materiales de promoción incluyen las tarjetas de presentación, la papelería, los volantes, los anuncios de televisión, impresos y electrónicos, y los letreros de "for sale" (se vende), de alquiler, de arrendamiento, de "open house" y de dirección. Un letrero que muestra solo la identidad del broker responsable, o ninguna información del agente con licencia, está exento. (Fuente: California Legislative Information)
En los materiales de primer punto de contacto, muestras tu número de licencia de 8 dígitos y el nombre de tu broker responsable tal como aparece en su licencia actual. El número de licencia del broker es opcional. Cuando se nombra a más de un agente con licencia, aparece el número de cada uno. En un anuncio escrito, el número va en letra no más pequeña que la letra más pequeña del anuncio (10 CCR 2773). (Fuente: California DRE)
Esa regla cubre las tarjetas de presentación, la papelería, los sitios web que te pertenecen o que controlas o mantienes, los volantes y el correo postal, los anuncios en medios electrónicos (internet, correo electrónico, radio, cine, televisión y la sección inicial de video y audio por streaming), los anuncios impresos y los letreros que muestran tu nombre. Un anuncio electrónico está cubierto cuando lo compras o lo colocas y controlas su contenido. El contenido que controla otra parte no está cubierto, salvo que tú se lo reenvíes a un consumidor. (Fuente: California DRE)
Los anuncios y los materiales de promoción con un nombre de equipo, incluidos los impresos, los medios electrónicos y los letreros de "for sale", muestran de forma visible el nombre del equipo y el nombre y el número de licencia de por lo menos un miembro del equipo con licencia. La identidad del broker responsable es tan destacada y visible como el nombre del equipo. Los materiales no pueden usar términos que sugieran una entidad de bienes raíces independiente del broker responsable. (Fuente: California Legislative Information)
Los anuncios, las tarjetas de presentación y los letreros de "for sale" que usan un nombre comercial ficticio que un agente de ventas tiene por contrato con el broker muestran la identidad del broker responsable de forma tan destacada como el nombre comercial ficticio. También muestran el nombre y el número de licencia del agente de ventas que usa el nombre. (Fuente: California Legislative Information)
Desde el 1 de enero de 2026, un anuncio o un material promocional para la venta de un inmueble que incluye una imagen alterada digitalmente lleva una declaración razonablemente visible, sobre la imagen o junto a ella, que dice que la imagen está alterada, y un enlace, una URL o un código QR a un sitio web público que muestra la imagen original. Cuando el anuncio está en un sitio web que tú controlas, la publicación incluye las imágenes sin alterar o un enlace a ellas. (Fuente: California Legislative Information)
Una imagen alterada digitalmente es una imagen cambiada con un programa de edición de fotos o con IA para agregar, quitar o cambiar elementos, como muebles, accesorios fijos, pisos, paredes, el color de la pintura, el paisaje, la vista por las ventanas o las propiedades vecinas. Los ajustes comunes por sí solos, como la iluminación, la nitidez, el balance de blancos, la corrección de color, el ángulo, el enderezado, el recorte o la exposición, que no cambian cómo se muestra la propiedad, no son alteraciones. (Fuente: California Legislative Information)
El Comisionado de Bienes Raíces (Real Estate Commissioner) puede suspender o revocar tu licencia si a sabiendas ayudas a publicar una declaración falsa importante sobre tu designación, certificación, credencial, membresía en una organización del sector o negocio. Lo mismo aplica si usas deliberadamente el término "realtor", o un nombre comercial o una insignia de membresía de una organización de bienes raíces, sin ser miembro de ella. (Fuente: California Legislative Information)
El aviso del DRE del 17 de marzo de 2026 dice que los anuncios escritos con IA deben ser veraces y precisos, y no deben ser engañosos. Si usas IA para descripciones de listados, correos de marketing o anuncios en línea, primero verificas los datos, como las características, el precio, la disponibilidad y los usos posibles. Cuando una herramienta de IA produce anuncios engañosos, tú y tu broker responsable son los responsables, no el proveedor de la tecnología. Las divulgaciones de primer punto de contacto también se aplican al contenido hecho con IA. (Fuente: California DRE)
Las pautas de publicidad del DRE, Real Estate Advertising Guidelines (RE 27), dicen que cuando eres dueño de un sitio web o controlas su contenido, muestras ahí tu número de licencia. En las redes sociales, divulgas tu estado de licencia, cumples las reglas del primer punto de contacto, y mantienes el anuncio claro y veraz. (Fuente: California DRE)
La divulgación de agencia y el acuerdo de comprador
Desde el 1 de enero de 2025, el agente del comprador y el comprador firman un acuerdo de representación entre comprador y broker (buyer-broker representation agreement) lo antes posible, y a más tardar con la oferta de compra del comprador. El acuerdo incluye términos sobre la compensación del broker, los servicios, cuándo se debe pagar la compensación y cómo termina el acuerdo. (Fuente: California Legislative Information)
El acuerdo dura no más de 3 meses desde la fecha en que se hizo, y no se renueva automáticamente. Una renovación se hace por escrito, con fecha y con la firma de todas las partes, y dura no más de 3 meses. El límite de 3 meses no aplica cuando el comprador es una corporación, una LLC o una sociedad (partnership). Un acuerdo que no cumple estos límites es nulo y no se puede hacer cumplir, y un agente con licencia que viola esa sección viola la ley de licencias. (Fuente: California Legislative Information)
Desde el 1 de enero de 2026, los reglamentos del DRE (Código de Reglamentos de California, título 10, secciones 2906.1 a 2906.3) se aplican a los acuerdos de representación entre comprador y broker: los límites de duración, cuándo se firma el acuerdo y cuándo se requiere un acuerdo. (Fuente: California DRE)
Según esos reglamentos, "tres meses" significa 90 días calendario, a partir del día siguiente a la firma de la última parte, o de una fecha de inicio posterior que fija el acuerdo. Una renovación se hace por escrito, con fecha, y se firma antes de que venza el acuerdo original, y empieza el día en que la firma la última parte. (Fuente: California DRE)
Según esos reglamentos, la ley presume, salvo prueba en contrario, que el agente del comprador puede hacer firmar el acuerdo antes de que el agente, o un agente de ventas o un broker asociado de ese agente, le muestre una propiedad al comprador en persona o de forma virtual. Un agente del vendedor que actúa solo para el vendedor en un open house u otra visita no es un agente del comprador. Se requiere un acuerdo solo cuando el broker presta al comprador servicios que requieren licencia. (Fuente: California DRE)
En una transacción que cubre la ley de divulgación de agencia, el agente del vendedor le entrega al vendedor el formulario de divulgación de agencia (agency disclosure form) antes de que se firme el acuerdo de listado. El agente del comprador se lo entrega al comprador lo antes posible antes de que el comprador firme un acuerdo de representación entre comprador y broker y la oferta. El agente obtiene un acuse de recibo firmado. (Fuente: California Legislative Information)
Cuando el agente del comprador no preparó la oferta, el agente le entrega el formulario al comprador a más tardar el siguiente día hábil después de recibir la oferta. (Fuente: California Legislative Information)
Lo antes posible, el agente del comprador les dice al comprador y al vendedor si actúa solo para el comprador o como agente dual. El contrato de compraventa, o un documento aparte firmado o reconocido antes del contrato o junto con él, confirma la relación en la forma que fija la ley. (Fuente: California Legislative Information)
Un agente dual no le dice al comprador la información confidencial del vendedor, ni al vendedor la del comprador, sin el permiso expreso de esa parte. La información confidencial incluye los datos que pueden afectar el precio, como un vendedor que aceptaría menos que el precio de listado o un comprador que pagaría más que su oferta. (Fuente: California Legislative Information)
El contrato de compraventa residencial
Un acuerdo para la venta de un inmueble no es válido salvo que el acuerdo, o una nota o un memorando de él, esté por escrito y firmado por la parte a la que se le exige cumplirlo. Cuando un agente firma por esa parte, la autorización del agente también debe estar por escrito y firmada por esa parte. (Fuente: California Legislative Information)
Si el vendedor entrega la Transfer Disclosure Statement (TDS, la declaración de divulgación de la transferencia), o una modificación importante de ella, después de la firma (execution) de una oferta de compra, el comprador puede terminar la oferta con un aviso por escrito al vendedor o al agente del vendedor en un plazo de 3 días después de la entrega en persona, o de 5 días después de la entrega por correo o, cuando las partes acordaron tratar por medios electrónicos, por registro electrónico. (Fuente: California Legislative Information)
Ese plazo empieza cuando las Secciones I y II de la TDS, y la Sección III cuando el vendedor tiene un agente, están completas y se entregan al comprador o al agente del comprador. (Fuente: California Legislative Information)
El comprador tiene el mismo derecho con la Natural Hazard Disclosure Statement (NHD, la declaración de riesgos naturales): si esta, o una modificación importante, se entrega después de la firma de una oferta, el comprador tiene 3 días después de la entrega en persona, o 5 días después de la entrega por correo o, cuando las partes acordaron tratar por medios electrónicos, por registro electrónico, para terminar la oferta con un aviso por escrito al vendedor o al agente del vendedor. (Fuente: California Legislative Information)
Antes de que un comprador quede obligado por un contrato para comprar una vivienda construida antes de 1978, el vendedor le da al comprador 10 días para hacer una inspección o una evaluación de riesgos de pintura a base de plomo, salvo que las partes acuerden por escrito otro plazo. El comprador puede renunciar a ella por escrito. La regla federal exceptúa las viviendas para personas mayores o para personas con discapacidades y las unidades sin dormitorio, salvo que un niño menor de 6 años viva o vaya a vivir ahí. (Fuente: EPA)
Para una vivienda de hasta 4 unidades en la que el comprador, al hacer el contrato, tiene la intención de vivir, una cláusula que le permite al vendedor quedarse con el pago del comprador como daños liquidados (liquidated damages) cuando el comprador no completa la compra es válida solo en la medida en que el comprador lo pagó de verdad en efectivo o con cheque, y solo si cumple las secciones 1677 y 1678 del Código Civil. (Fuente: California Legislative Information)
Para esa vivienda, una cantidad pagada de verdad del 3% del precio de compra o menos es válida, salvo que el comprador demuestre que no es razonable como daños liquidados. Una cantidad de más del 3% no es válida, salvo que la parte que quiere mantener la cláusula demuestre que es razonable. (Fuente: California Legislative Information)
Una cláusula de daños liquidados en un contrato para comprar un inmueble no es válida salvo que cada parte la firme o ponga sus iniciales por separado. En un contrato impreso, va en letra negrita de por lo menos 10 puntos, o en letra roja de contraste en negrita de por lo menos 8 puntos. (Fuente: California Legislative Information)
Cuando un pago posterior, como un aumento del depósito, también va a contar como daños liquidados, cuenta solo si el total todavía cumple la sección 1675 del Código Civil y cada parte firma o pone sus iniciales por separado en una nueva cláusula de daños liquidados para ese pago. (Fuente: California Legislative Information)
El escrow, el título y el cierre
Para una propiedad de 1 a 4 unidades en la que el comprador va a vivir en una unidad, el comprador y el vendedor deben asegurarse de que los fondos del escrow vuelvan a la persona que los depositó, o a la persona que el contrato indica, cuando la compra no se cierra a más tardar en la fecha de cierre del contrato o de una prórroga. Una parte que no firma la liberación de fondos del agente de escrow (escrow holder) en un plazo de 30 días después de la exigencia por escrito de la otra parte responde por los fondos que no se retienen por una disputa de buena fe, por daños de 3 veces esos fondos (por lo menos $100 y no más de $1,000) y por honorarios razonables de abogado. (Fuente: California Legislative Information)
No hay responsabilidad según esa regla cuando una parte retiene los fondos para resolver una disputa de buena fe. Firmar la liberación de fondos del agente de escrow, o recibir los fondos liberados, no cancela el contrato de compraventa salvo que el documento lo diga. (Fuente: California Legislative Information)
Solo una corporación con licencia de agente de escrow del Comisionado de Protección e Innovación Financiera (Commissioner of Financial Protection and Innovation) puede operar como agente de escrow en California. (Fuente: California Legislative Information)
La Ley de Escrow (Escrow Law) no se aplica a los bancos, las compañías fiduciarias, las asociaciones de ahorro y préstamo, las cooperativas de crédito ni las compañías de seguros; a una compañía cuyo negocio principal son las búsquedas de título que usa una aseguradora de títulos para emitir una póliza; a un abogado con un cliente de buena fe en la transacción que no se dedica activamente al negocio de escrow; ni a un broker de bienes raíces que hace actos que requieren licencia en una transacción en la que el broker es agente o parte. Las exenciones del abogado y del broker son personales, y no cubren los escrows que se hacen para más de un negocio. (Fuente: California Legislative Information)
El Departamento de Seguros de California dice que quién paga la prima del seguro de título es una cuestión de costumbre y práctica local, no de ley, y que las partes pueden negociarlo. En el sur de California, por costumbre el vendedor paga la prima del seguro de título, y en casi todos los condados el comprador paga la prima de la póliza del prestamista. (Fuente: California Department of Insurance)
El Departamento dice que elegir la aseguradora de títulos le corresponde a la persona que paga la póliza, y que la ley federal (RESPA) prohíbe que el vendedor le exija al comprador comprar el seguro de título a una compañía en particular. (Fuente: California Department of Insurance)
El Departamento dice que es ilegal que una aseguradora de títulos, una compañía de títulos suscrita (underwritten title company) o una compañía de escrow controlada cobre menos que su tarifa registrada, y que es ilegal pagarle una comisión a cualquier persona por recomendar o colocar un seguro de título. Un prestamista, un broker de bienes raíces o un constructor de viviendas que recibe servicios gratis o con descuento, o dinero, por dirigir negocios a una compañía de títulos recibe un reembolso ilegal. (Fuente: California Department of Insurance)
El DRE advierte que hay delincuentes que hackean el correo electrónico de profesionales de bienes raíces o de oficiales de escrow y se hacen pasar por ellos para que los compradores de vivienda envíen dinero a cuentas fraudulentas. Les dice a los compradores que verifiquen las instrucciones de pago con una llamada al oficial de escrow o al agente de bienes raíces, sobre todo para las transferencias electrónicas (wire transfers), y que tengan cuidado con los correos no solicitados que cambian las instrucciones de pago o que vienen de dominios de correo un poco cambiados. (Fuente: California DRE)
La ley estatal permite que un condado imponga un impuesto de transferencia de $0.55 por cada $500, y que una ciudad de ese condado imponga la mitad de esa tasa. El impuesto de la ciudad se acredita contra el impuesto del condado. (Fuente: California Legislative Information)
El comprador completa el Preliminary Change of Ownership Report (el informe preliminar de cambio de propiedad) y puede presentarlo ante el registrador del condado (recorder) cuando se registra la escritura. El comprador, o un directivo de un comprador que es una entidad, lo firma; un agente que actúa para el comprador no puede firmarlo. Cuando la escritura se registra sin él, el registrador puede cobrar una tarifa adicional de registro de $20. (Fuente: California Legislative Information)
Las divulgaciones del vendedor
El vendedor de una propiedad residencial unifamiliar (single-family residential property) entrega la TDS completa al posible comprador lo antes posible antes de la transferencia del título. El vendedor demuestra que cumplió en el contrato de compraventa, en un anexo o en un documento aparte. Un agente de bienes raíces puede completar la parte del agente al dar en el formulario toda la información de la divulgación de su inspección. (Fuente: California Legislative Information)
El vendedor y el agente del vendedor usan la Natural Hazard Disclosure Statement que fija la ley para indicar si la propiedad está en cada una de estas áreas: una zona especial de riesgo de inundación de FEMA (cualquier Zona A o V), un área de posible inundación en un mapa de inundación por falla de una presa, una zona de riesgo de incendio alto o muy alto, un área silvestre que puede tener riesgos importantes de incendio forestal, una zona de falla sísmica, y una zona de riesgo sísmico (deslizamiento de tierra o licuefacción). Pueden marcar que la declaración se basa en un informe de un proveedor externo de divulgaciones. (Fuente: California Legislative Information)
Un broker que tiene un contrato por escrito con el vendedor para encontrar un comprador, y un broker que coopera con ese broker, le deben al posible comprador de una propiedad residencial de una a cuatro unidades (o de una casa prefabricada) una inspección visual razonablemente competente y diligente de la propiedad. El broker le divulga a ese comprador todos los hechos que afectan de manera importante el valor o el atractivo de la propiedad y que la inspección revelaría. (Fuente: California Legislative Information)
Todo contrato para la venta de una propiedad residencial de una a cuatro unidades contiene, en letra de por lo menos 8 puntos, el aviso legal de la Ley de Megan (Megan's Law) que dice que la información sobre los delincuentes sexuales registrados está en el sitio web del Departamento de Justicia, www.meganslaw.ca.gov. Después de entregar el aviso, el vendedor y el broker no tienen que dar más información sobre qué tan cerca viven los delincuentes sexuales registrados. (Fuente: California Legislative Information)
Para la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, antes de que el comprador firme el contrato, el vendedor y los agentes de bienes raíces divulgan la pintura a base de plomo y los peligros de pintura a base de plomo que conocen, entregan todos los registros e informes disponibles, entregan el folleto de la EPA "Protect Your Family From Lead in Your Home" (proteja a su familia del plomo en su casa) y entregan la Lead Warning Statement (la advertencia sobre el plomo). Una copia firmada de las divulgaciones se guarda 3 años después de la venta. (Fuente: EPA)
Una vivienda unifamiliar (de una o dos unidades) que se vende debe tener un detector de humo que funcione. El vendedor entrega una declaración por escrito de que la vivienda cumple, en el recibo del depósito, en un anexo o en un documento aparte, lo antes posible antes de la transferencia del título. El único recurso por un incumplimiento es el daño real de no más de $100, sin contar los costos judiciales ni los honorarios de abogado. (Fuente: California Legislative Information)
Los calentadores de agua residenciales nuevos, de reemplazo y existentes deben estar asegurados, anclados o sujetos con correas para que no se caigan ni se muevan horizontalmente en un terremoto. El vendedor de cualquier inmueble con un calentador de agua le certifica esto al comprador por escrito. La certificación puede ir en el contrato de compraventa o en el recibo del depósito, en la TDS, o en la Homeowner's Guide to Earthquake Safety (la guía del propietario sobre seguridad sísmica). (Fuente: California Legislative Information)
El vendedor de una vivienda en una zona de riesgo de incendio alto o muy alto que se construyó antes del 1 de enero de 2010 entrega un aviso de que la vivienda se construyó antes de los códigos de construcción para la interfaz urbano-forestal (wildland-urban interface). El aviso enumera las características que el vendedor conoce que pueden hacer que la vivienda sea vulnerable a los incendios forestales y a las brasas, como respiraderos con aberturas de más de 1/8 de pulgada, techos de tejas o tablillas de madera sin tratar, y materiales combustibles a menos de 5 pies de la vivienda. A partir del 1 de julio de 2025, el aviso también enumera las modificaciones de bajo costo del estado y dice cuáles se hicieron mientras el vendedor era dueño de la vivienda. Un vendedor en la zona que tiene un informe de inspección final según la sección 51182 del Código de Gobierno le da una copia al comprador o le dice dónde obtenerla. (Fuente: California Legislative Information)
A partir del 1 de enero de 2026, el vendedor o el agente del vendedor le entrega al comprador la declaración legal de que una inspección de los sistemas eléctricos por un profesional calificado puede ser recomendable. La declaración dice que el cableado deficiente, retirado del mercado o defectuoso puede ser un riesgo de incendio y puede dificultar obtener un seguro de propiedad, y que una capacidad limitada puede dificultar agregar energía solar, calefacción eléctrica o carga de vehículos eléctricos. No se aplica a la venta de un edificio en los 3 años después de su certificado de ocupación. (Fuente: California Legislative Information)
El vendedor o el agente del vendedor le entrega al comprador el aviso titulado "Notice of Your 'Supplemental' Property Tax Bill" (aviso de su factura "suplementaria" del impuesto a la propiedad). Dice que el comprador puede recibir una o dos facturas suplementarias, que las facturas no se envían al prestamista, que una cuenta de reserva (impound account) no las pagará, y que el comprador las paga directamente al recaudador de impuestos. (Fuente: California Legislative Information)
Para una propiedad con un impuesto especial Mello-Roos, la oficina designada de la agencia local entrega un "Notice of Special Tax" (aviso del impuesto especial) en un plazo de 5 días hábiles desde una solicitud, por una tarifa de no más de $15, para que el vendedor pueda cumplir la obligación de divulgación de la sección 1102.6b del Código Civil. El aviso da el impuesto especial máximo y el último año fiscal en que se puede cobrar. Le dice al comprador que el contrato de compraventa se puede terminar, con un aviso por escrito al dueño o al agente vendedor, en un plazo de 3 días si recibió el aviso en persona, o de 5 días después de que se envió por correo. (Fuente: California Legislative Information)
El límite estatal a la renta, la causa justa y los depósitos
En cualquier período de 12 meses, un dueño puede aumentar la renta bruta no más del 5% más el cambio porcentual del costo de vida, o del 10%, lo que sea menor, sobre la renta más baja cobrada en los 12 meses anteriores. El índice del costo de vida es el CPI-U del área metropolitana de la propiedad, según las que enumera la ley, como Los Angeles-Long Beach-Anaheim para los condados de Los Ángeles y Orange, y San Diego-Carlsbad para el condado de San Diego; en otras áreas, es el CPI-U de California que publica el Departamento de Relaciones Industriales. Un inquilino que se queda 12 meses recibe no más de dos aumentos en ese período. El dueño fija libremente la primera renta de un nuevo alquiler. La sección sigue vigente hasta el 1 de enero de 2030. (Fuente: California Legislative Information)
El límite a la renta no se aplica, entre otros casos, a una vivienda con un certificado de ocupación emitido en los 15 años anteriores; a una estructura de dos unidades en la que el dueño vivía en una unidad al inicio del alquiler y todavía vive ahí (cuando ninguna unidad es una ADU o una JADU); a una vivienda asequible con restricción en la escritura; y a una vivienda que se puede vender por separado de cualquier otra unidad, cuando el dueño no es un REIT, una corporación ni una LLC con un miembro corporativo, y los inquilinos recibieron el aviso legal por escrito de que la propiedad está exenta del límite a la renta y de la sección 1946.2 del Código Civil. (Fuente: California Legislative Information)
Después de que un inquilino ha vivido legalmente en la vivienda durante 12 meses, el dueño necesita una causa justa (just cause), indicada en el aviso por escrito, para terminar el alquiler. Cuando un inquilino adulto se agrega antes de la marca de 24 meses, esto se aplica cuando todos los inquilinos tienen 12 meses o un inquilino tiene 24 meses. Por una causa sin culpa del inquilino (no-fault), el dueño paga una ayuda de reubicación igual a un mes de renta en un plazo de 15 días calendario desde el aviso, o renuncia por escrito a la renta del último mes. En su lugar se aplica una ordenanza local de causa justa cuando se adoptó el 1 de septiembre de 2019 o antes, o cuando es más protectora y la ciudad hizo una determinación vinculante de que lo es. (Fuente: California Legislative Information)
Desde el 1 de julio de 2024, un arrendador no puede exigir ni recibir un depósito de seguridad de más de un mes de renta, además de la renta del primer mes. Se permite un pago por adelantado de por lo menos 6 meses de renta en un contrato de arrendamiento de 6 meses o más. (Fuente: California Legislative Information)
Un arrendador puede tomar hasta dos meses de renta como depósito de seguridad cuando el arrendador es una persona física, o una LLC cuyos miembros son todos personas físicas, y es dueño de no más de dos propiedades residenciales de alquiler con no más de cuatro unidades de alquiler en total. El fideicomitente o el beneficiario de un fideicomiso familiar cuenta como persona física. Esta excepción no se aplica cuando el posible inquilino es un miembro del servicio militar, y el arrendador no puede negarse a alquilarle a un miembro del servicio militar por esa razón. (Fuente: California Legislative Information)
A más tardar 21 días calendario después de que el inquilino se muda, el arrendador envía un estado detallado del depósito y devuelve el resto. Cuando las deducciones por reparación y limpieza suman más de $125, el estado incluye copias de las facturas, las cuentas o los recibos. (Fuente: California Legislative Information)
Un arrendador o su agente puede cobrarle a cada solicitante, incluido un garante o codeudor, una tarifa de evaluación (screening fee) no mayor que el gasto real de reunir la información del solicitante, que incluye un servicio de evaluación y el valor razonable de su tiempo. El límite es de $30 por solicitante, y el arrendador o el agente puede ajustarlo cada año según el Índice de Precios al Consumidor desde el 1 de enero de 1998. (Fuente: California Legislative Information)
Fuera de esta guía
Las licencias restringidas, las licencias para militares y sus cónyuges, la renovación tardía, y la extensión y la exención de educación continua: el DRE.
La negación de una licencia por una condena penal, el temario del examen, el cambio de fecha del examen y sus tarifas, y el aviso del broker al DRE cuando incorpora a un agente de ventas: el DRE.
La publicidad de una persona sin licencia y la publicidad de préstamos hipotecarios: tu broker responsable.
Los registros de la cuenta fiduciaria, las conciliaciones y las excepciones sobre la mezcla de fondos (commingling): tu broker responsable.
La compensación y los servicios de un acuerdo de comprador específico, el monto del depósito y los días para entregarlo, y quién paga el título, el escrow y otros costos de cierre en una transacción específica: el contrato.
Si un comprador puede cancelar, o recuperar un depósito, en un caso específico: un abogado.
Qué transferencias están exentas de la TDS: la sección 1102.2 del Código Civil, o un abogado.
Otras divulgaciones del vendedor de las secciones 1102 a 1102.19 del Código Civil, como la documentación del espacio defendible en una zona de riesgo de incendio, y una declaración del vendedor sobre los detectores de monóxido de carbono: Reddy no tiene un resumen revisado de ellas.
Las exenciones del impuesto documental de transferencia: la compañía de escrow o de títulos las confirma. La Proposición 19 y otras transferencias del valor base: Reddy no tiene una regla revisada.
La vivienda justa y la evaluación de inquilinos en un listado de alquiler, las divulgaciones que debe llevar un contrato de arrendamiento, y los avisos de desalojo y el proceso judicial.
Las reglas de tu ciudad y de tu condado, la tasa local del impuesto de transferencia, las protecciones locales para inquilinos y las reglas de tu MLS: las páginas locales de abajo y tu broker.
Más a fondo: un tema por página
Cada página cubre una regla o un formulario de este estado, con una fuente para cada dato.
