Los impuestos de MUD en Texas: los distritos de servicios públicos municipales y el aviso a los compradores
Un municipal utility district (MUD), un distrito de servicios públicos municipales, es un distrito de Texas que puede construir y operar instalaciones para suministrar agua, para recolectar y eliminar desechos, y para controlar las aguas pluviales locales. Una vivienda en un MUD puede pagar el impuesto del distrito además de los impuestos del condado y del distrito escolar, y cada distrito fija su propia tasa. Esta página cubre cómo se crea un MUD y cómo empieza a cobrar impuestos, cómo se fija su tasa y cuándo deciden los votantes, el aviso a los compradores (notice to purchasers) que el vendedor le entrega al comprador, y cómo encontrar un distrito y su tasa. Cada dato viene de una ley de Texas, un formulario de TREC o el sitio web de TREC, de la TCEQ o del Contralor de Texas (Comptroller), y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 9 oct 2026
Qué es un MUD y cómo empiezan sus impuestos
Un municipal utility district (MUD), un distrito de servicios públicos municipales, se puede crear según el Artículo XVI, Sección 59, de la Constitución de Texas. Un MUD puede comprar, construir, ser dueño de y operar obras e instalaciones dentro y fuera de sus límites, incluidas las necesarias para suministrar agua, para recolectar, procesar y eliminar desechos, y para controlar las aguas pluviales locales. (Fuente: Texas Statutes)
Una petición para crear un MUD, firmada por una mayoría en valor de los titulares de la tierra en el distrito propuesto, según las listas de impuestos del distrito central de tasación (central appraisal district), se presenta ante la Texas Commission on Environmental Quality (TCEQ), la Comisión de Calidad Ambiental de Texas. La TCEQ aprueba la petición si determina que la petición cumple los requisitos de la Sección 54.015 del Código de Aguas (Water Code) y que el proyecto es factible y practicable, necesario y un beneficio para la tierra. Entre otras cosas, la TCEQ considera si son razonables los costos de construcción, las tasas de impuestos y las tarifas de agua y alcantarillado proyectados. (Fuente: Texas Statutes)
Un MUD no emite bonos pagaderos total o parcialmente con impuestos ad valorem (impuestos a la propiedad), salvo los bonos de refinanciamiento (refunding bonds), hasta que los autoriza una mayoría de los electores residentes del distrito que votan en una elección convocada con ese fin. La junta directiva puede emitir sin elección bonos pagaderos solo con ingresos (revenues). (Fuente: Texas Statutes)
Cuando el distrito emite bonos pagaderos con impuestos, la junta impone un impuesto ad valorem anual, directo y continuo sobre toda la propiedad sujeta a impuestos en el distrito, por cada año en que los bonos estén pendientes, suficiente para pagar los intereses, crear un fondo de amortización para el capital y pagar los gastos de tasar y cobrar los impuestos. La junta impone un impuesto en el primer año completo después de emitir su primera serie de bonos. (Fuente: Texas Statutes)
Un distrito puede imponer y cobrar un impuesto de operación y mantenimiento, incluso para planificar, construir, mantener y operar sus instalaciones y para sus gastos administrativos. No puede imponer este impuesto hasta que lo apruebe una mayoría de los electores que votan en una elección celebrada con ese fin. La propuesta en la boleta es por una tasa máxima indicada por cada $100 de valor de la propiedad sujeta a impuestos, o por una tasa ilimitada. La autorización que los votantes le dan a un distrito para emitir bonos sigue vigente después de la elección, salvo que el distrito se disuelva. (Fuente: Texas Statutes)
Cómo se fija la tasa y cuándo se paga el impuesto
Los condados y los distritos escolares cobran impuestos sobre toda la propiedad no exenta de su área. Una vivienda también puede pagar a una ciudad y a distritos especiales, como un distrito de hospital, de colegio comunitario (junior college) o de agua, y cada uno de ellos fija su propia tasa de impuestos. (Fuente: Texas Comptroller)
Cuando la junta de un distrito adopta una tasa combinada de impuestos para el servicio de la deuda, los contratos y la operación y mantenimiento, las reglas de elección dependen del distrito. Un distrito de tasa baja (low-rate district) es uno cuya tasa adoptada de operación y mantenimiento es de 2.5 centavos o menos por cada $100. En un distrito de tasa baja, si la tasa combinada impondría más de 1.08 veces el impuesto del distrito del año anterior sobre una residencia principal (residence homestead) con el valor de tasación promedio de ese año, se celebra una elección para aprobar la tasa. Si los votantes no aprueban la tasa adoptada, la tasa del distrito es la tasa de aprobación de los votantes (voter-approval tax rate). (Fuente: Texas Statutes)
Un distrito desarrollado (developed district) es uno que financió, completó y emitió bonos para las instalaciones que sirven por lo menos al 95 por ciento de su desarrollo total proyectado (build-out). Un distrito desarrollado que no es de tasa baja celebra una elección cuando su tasa combinada adoptada es mayor que su tasa de elección obligatoria (mandatory tax election rate: la tasa que impondría 1.035 veces el impuesto del distrito del año anterior sobre una residencia principal con el valor de tasación promedio de ese año, más la tasa de incremento no usado o unused increment rate) y también mayor que su tasa de aprobación de los votantes. Si los votantes no aprueban la tasa adoptada, la tasa del distrito es la tasa de aprobación de los votantes. (Fuente: Texas Statutes)
Si, durante el año tributario en curso, el gobernador o el Presidente declaró una zona de desastre que incluye parte de un distrito desarrollado, su junta puede usar la prueba de 1.08 y la tasa de aprobación de los votantes de un distrito de tasa baja por un tiempo limitado. En cualquier otro distrito, si la tasa combinada impondría más de 1.08 veces ese impuesto, los votantes calificados pueden exigir, mediante una petición, una elección para reducir la tasa a la tasa de aprobación de los votantes. (Fuente: Texas Statutes)
El tasador de cada unidad tributaria (taxing unit) prepara una factura de impuestos y la envía por correo a cada persona a cuyo nombre figura la propiedad en la lista de impuestos (tax roll), y al agente autorizado de esa persona, a más tardar el 1 de octubre o tan pronto como sea factible después de esa fecha. (Fuente: Texas Statutes)
Los impuestos son pagaderos cuando el propietario recibe la factura de impuestos, y quedan en mora (delinquent) si no se pagan antes del 1 de febrero del año siguiente al año en que se imponen. (Fuente: Texas Statutes)
El Párrafo 13 del contrato de reventa de TREC, TREC No. 20-19, prorratea los impuestos del año en curso, los intereses, las rentas y las cuotas, contribuciones y cargos periódicos regulares de mantenimiento hasta la fecha de cierre (Closing Date), inclusive. El prorrateo de impuestos puede tomar en cuenta un cambio en las exenciones que afectará los impuestos del año en curso. Si los impuestos del año en curso son distintos del monto prorrateado, las partes hacen el ajuste cuando estén disponibles los estados de cuenta de impuestos. Si los impuestos no se pagan en el cierre o antes, el comprador paga los impuestos del año en curso. (Fuente: TREC)
El aviso a los compradores
La Sección 49.452 del Código de Aguas cubre un distrito regido por el capítulo 375 del Código de Gobierno Local (Local Government Code), y un distrito creado según el Título 4 del Código de Aguas o una ley especial (special act) cuya función principal son instalaciones o servicios de agua, alcantarillado, drenaje o control de inundaciones financiados con bonos pagaderos con sus impuestos o con un cargo de disponibilidad (standby fee), y que incluye menos que la totalidad de un condado (con un límite adicional de tamaño dentro de una ciudad). (Fuente: Texas Statutes)
El vendedor de una propiedad en un distrito que cubre esta ley le entrega al comprador el aviso por escrito a los compradores (notice to purchasers) antes de que se firme el contrato, por separado o como un anexo o un párrafo del contrato, y el comprador lo firma. Si el contrato se firma sin el aviso, el comprador puede terminar el contrato. Un comprador que recibe el aviso en el cierre o antes, y cierra la compra, renuncia a ese derecho. En el cierre, el vendedor y el comprador firman una copia separada del aviso con información actualizada, que se reconoce formalmente (acknowledged) y se registra en los registros de escrituras del condado (county deed records). (Fuente: Texas Statutes)
El aviso a los compradores lleva el título "NOTICE TO PURCHASER OF SPECIAL TAXING OR ASSESSMENT DISTRICT" (aviso al comprador sobre un distrito especial de impuestos o contribuciones) en letra negrita de por lo menos 24 puntos. Según apliquen al distrito, sus declaraciones dicen que la propiedad está en el distrito nombrado y puede estar sujeta a impuestos o contribuciones del distrito, y que "The district may, subject to voter approval, impose taxes and issue bonds. The district may impose an unlimited rate of tax in payment of such bonds." (el distrito puede, sujeto a la aprobación de los votantes, imponer impuestos y emitir bonos; el distrito puede imponer una tasa de impuesto ilimitada para pagar esos bonos). (Fuente: Texas Statutes)
Según apliquen al distrito, el aviso también indica la tasa actual del impuesto a la propiedad del distrito por cada $100 de valor tasado o, si el distrito todavía no ha impuesto impuestos, la tasa proyectada. También indica el monto total de los bonos pagaderos total o parcialmente con impuestos a la propiedad que aprobaron los votantes, y el monto total de capital inicial de esos bonos que se emitieron, cada uno por separado para instalaciones de agua, alcantarillado y drenaje, instalaciones viales, instalaciones de parques y recreación, y cualquier otra instalación, con las exclusiones que indica el formulario. (Fuente: Texas Statutes)
Cuando aplica, el aviso indica que el distrito obtuvo la aprobación de la TCEQ para un cargo de disponibilidad (standby fee), el monto del cargo, que un cargo de disponibilidad sin pagar es una obligación personal de la persona que era dueña de la propiedad cuando se impuso y está garantizado con un gravamen (lien) sobre la propiedad, y que cualquier persona puede pedirle al distrito un certificado de los cargos de disponibilidad sin pagar de un terreno. Un cargo de disponibilidad es un cargo, que no es un impuesto, sobre una propiedad no desarrollada por la disponibilidad de instalaciones y servicios de agua potable, alcantarillado sanitario o drenaje. (Fuente: Texas Statutes)
El aviso también indica el propósito del distrito y que "The cost of district facilities is not included in the purchase price of your property." (el costo de las instalaciones del distrito no está incluido en el precio de compra de su propiedad). En letras mayúsculas, le dice al comprador que el distrito puede cambiar la información en cualquier momento, que el distrito fija sus tasas de impuestos cada año y que se comunique con el distrito sobre los cambios actuales o propuestos. El vendedor y el comprador fechan y firman el aviso. (Fuente: Texas Statutes)
La página de contratos de TREC publica el Notice to Purchaser of Special Taxing or Assessment District (aviso al comprador sobre un distrito especial de impuestos o contribuciones), TREC No. 59-0, con fecha de vigencia del 12 de febrero de 2024. (Fuente: TREC)
Cómo encontrar un distrito y su tasa
Un distrito cubierto por la Sección 49.452 del Código de Aguas pone letreros en dos entradas principales del distrito. Presenta ante el secretario del condado (county clerk) de cada condado donde está, y ante el director ejecutivo de la TCEQ, un formulario de información y un mapa o plano de sus límites. El formulario incluye la tasa de impuestos más reciente del distrito, los bonos que aprobaron los votantes, los bonos de impuestos que emitió, cualquier cargo de disponibilidad y el aviso a los compradores completo. El distrito presenta una modificación en un plazo de 7 días después de que cambie cualquiera de estos datos. (Fuente: Texas Statutes)
Con una solicitud por escrito, el distrito emite el formulario del aviso completo. Puede cobrar un cargo de no más de $10 y, por la entrega con otro método que pida el solicitante, no más del costo real de esa entrega. Un distrito que debe tener un sitio web según la Sección 26.18 del Código de Impuestos (Tax Code) publica el aviso en ese sitio web, o crea un proceso para publicarlo allí. (Fuente: Texas Statutes)
Los vendedores, las compañías de título, los brokers de bienes raíces y los abogados examinadores pueden confiar en el formulario y el mapa presentados por última vez, o en un formulario del aviso que emitió el distrito, para completar el aviso que se firma en el cierre. Para el aviso antes del contrato, la información del formulario archivado el 1 de enero se presume de forma concluyente que es correcta desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de ese año. El vendedor puede dar información más reciente, pero no tiene la obligación de hacerlo. (Fuente: Texas Statutes)
El Water Districts Map Viewer de la TCEQ (visor de mapas de distritos de agua) te permite buscar y ver distritos de agua en un mapa en línea, y enlaza a la Integrated Water Districts Database (iWDD), la base de datos integrada de distritos de agua, para más detalle. La TCEQ dice que el visor es para fines informativos y puede no ser adecuado para fines legales, de ingeniería o de agrimensura. No es una medición en el terreno, y muestra solo la ubicación relativa aproximada de los límites de las propiedades. (Fuente: www.tceq.texas.gov)
El tasador principal (chief appraiser) de cada distrito de tasación (appraisal district) mantiene una base de datos pública de impuestos a la propiedad, en la que se puede buscar por dirección de la propiedad y por propietario, salvo donde la ley restringe el acceso. Para cada propiedad, muestra el nombre de cada unidad tributaria donde está la propiedad, la tasa de impuestos propuesta de cada unidad, los impuestos que cada unidad impondría con esa tasa y un enlace al sitio web de cada unidad. (Fuente: Texas Statutes)
Texas.gov/PropertyTaxes tiene una lista de cada una de estas bases de datos y ayuda a un propietario a encontrar la correcta. Cada unidad tributaria publica en un sitio web sus tasas adoptadas de mantenimiento y operación y de servicio de la deuda de los dos años anteriores, y sus tasas propuestas del año en curso. (Fuente: Texas Statutes)
Fuera de esta página
La tasa de impuestos, los bonos y cualquier cargo de disponibilidad de un distrito específico: el aviso a los compradores del distrito (del distrito, de su sitio web o de su formulario de información ante el secretario del condado), la base de datos de impuestos a la propiedad del condado de la propiedad en Texas.gov/PropertyTaxes (solo la tasa de impuestos), o el tasador y recaudador de impuestos (tax assessor and collector) del distrito.
Una tasa de impuestos típica de un MUD: Reddy no tiene ninguna. Cada distrito fija su propia tasa cada año.
El aviso de la audiencia sobre la tasa de impuestos propuesta de un distrito (Sección 49.236 del Código de Aguas): lee la sección.
Las declaraciones del aviso sobre los límites de una ciudad o su jurisdicción extraterritorial y un acuerdo de asociación estratégica (strategic partnership agreement), y la anexión o la disolución de un distrito por una ciudad: lee la ley.
La demanda por daños de un comprador cuando una venta no cumple la regla del aviso (Sección 49.452(n) a (s) del Código de Aguas): lee la sección, o consulta con un abogado.
Un distrito creado por una ley especial de la legislatura (special Act): lee esa ley, y la Sección 49.002 del Código de Aguas para saber cómo se le aplica el capítulo 49.
Cómo el TREC No. 20-19 se refiere al aviso legal sobre el distrito de impuestos (Párrafo 6E(3)) y a la excepción de la póliza de título para los cargos de disponibilidad, los impuestos y las contribuciones (Párrafo 6A(2)): lee el contrato.
Una lista estatal de las tasas totales de impuestos de los distritos especiales de un año anterior, y las elecciones de bonos y de tasas de impuestos que reportan las unidades tributarias: la página Tax Rates and Levies del Contralor (Comptroller) y su Local Government Bond, Tax and Project Database.
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Esta vivienda está en un MUD. Recuérdame que el comprador firme el aviso a los compradores (notice to purchasers) antes de que se firme el contrato.”
“Lee este Notice to Purchaser of Special Taxing or Assessment District y dime la tasa de impuestos, los montos de los bonos y cualquier cargo de disponibilidad (standby fee) que indica.”
“Redacta un correo corto para mi comprador que explique el impuesto del MUD de este aviso y que le diga que se comunique con el distrito sobre los cambios actuales o propuestos de la tasa.”
