Desde el 17 de agosto de 2024, un agente que trabaja con un comprador a través de un MLS necesita un acuerdo por escrito antes de la primera visita, y ese acuerdo debe indicar el pago en términos claros. Aquí verás qué debe decir el acuerdo, cómo funcionan las ofertas de compensación ahora que están fuera del MLS y qué diferencia a un agente con licencia de un REALTOR®.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 3 oct 2026
El acuerdo de comprador por escrito
Los cambios de práctica que la NAR adoptó por su acuerdo de conciliación (settlement) entraron en vigor el 17 de agosto de 2024. (Fuente: NAR)
Según las reglas modelo del MLS de la NAR, todo Participante del MLS que trabaje con un comprador debe celebrar un acuerdo por escrito con el comprador antes de visitar una vivienda, a menos que esto sea incompatible con la ley o los reglamentos estatales o federales. (Fuente: NAR)
La NAR dice que "visitar una vivienda" significa que el comprador, o el agente que trabaja con el comprador, entra a la casa. Esto incluye a un agente que entra para dar una visita virtual en vivo a un comprador que no está presente. Una "vivienda" es una propiedad residencial de una a cuatro unidades de vivienda. (Fuente: NAR)
La NAR dice que "trabajar con" un comprador significa darle al comprador servicios de corretaje, como buscar propiedades, organizar visitas, negociar en nombre del comprador o presentar sus ofertas. Solo promocionar tus servicios, o solo hablar con un comprador en una casa abierta (open house), no es "trabajar con" el comprador. (Fuente: NAR)
Puedes firmar el acuerdo en cualquier momento, pero a más tardar antes de que el comprador visite una vivienda, a menos que la ley estatal exija un acuerdo de comprador por escrito antes. (Fuente: NAR)
No necesitas un acuerdo de comprador por escrito cuando organizas una casa abierta, o le das acceso a una vivienda a un comprador sin representación, y actúas solo en nombre del vendedor. (Fuente: NAR)
El acuerdo se exige en una relación de agencia o de no agencia, en la agencia dual y en la agencia designada cuando actúas como agente del comprador, y para un broker de transacción que trabaja con un comprador. (Fuente: NAR)
La política de la NAR no fija el tipo de relación, el plazo del acuerdo (por ejemplo, un día o una casa), los servicios ni el monto de la compensación. Tú y el comprador pueden establecer cualquier relación profesional que permita la ley estatal. (Fuente: NAR)
El MLS hace cumplir la regla del acuerdo por escrito, como hace cumplir sus otras reglas. Como parte de esa aplicación, puede pedir una copia de un acuerdo. (Fuente: NAR)
La NAR les dice a sus miembros que algunos estados exigen por ley los acuerdos de comprador, pero que muchos MLS los exigen por el acuerdo de conciliación y los cambios de práctica, no por una ley nueva. Explícales el requisito a los compradores con exactitud. (Fuente: NAR)
Lo que el acuerdo debe decir sobre el pago
Según las reglas modelo del MLS, el acuerdo debe incluir una divulgación específica y destacada del monto o la tasa de compensación que recibirás, o de cómo se determinará ese monto, en la medida en que vayas a recibir compensación de cualquier fuente. (Fuente: NAR)
El acuerdo debe indicar el monto de la compensación de una forma objetivamente determinable y no abierta. (Fuente: NAR)
El acuerdo debe incluir una cláusula que te prohíba recibir, de cualquier fuente, una compensación por servicios de corretaje que supere el monto o la tasa acordados con el comprador. (Fuente: NAR)
El acuerdo debe incluir una declaración destacada de que los honorarios y las comisiones de los brokers no los fija la ley y son totalmente negociables. (Fuente: NAR)
La NAR da estos ejemplos de compensación objetiva: $0, una tarifa fija, un porcentaje o una tarifa por hora. (Fuente: NAR)
El acuerdo no puede usar un rango, como "entre X y Y por ciento", ni puede decir que el pago es "el monto que el vendedor le ofrezca al comprador". (Fuente: NAR)
Si un vendedor o un broker del listado ofrece un bono además de una oferta de compensación, no puedes aceptar más que el monto o la tasa de tu acuerdo con el comprador. (Fuente: NAR)
La NAR les dice a sus miembros que no firmen varios acuerdos con un mismo comprador al mismo tiempo para los mismos servicios, y que no modifiquen un acuerdo solo para igualar una oferta de compensación más alta. (Fuente: NAR)
El comprador es responsable de pagarte según lo que diga el acuerdo. Aun así, el comprador puede pedir, negociar y recibir tu compensación por parte del vendedor o del agente del vendedor. (Fuente: NAR)
La declaración de que las comisiones no las fija la ley y son totalmente negociables también debe estar en los acuerdos de listado y en los formularios de divulgación previos al cierre sobre la representación del broker, por ejemplo, un formulario de divulgación de agencia dual, subagencia o agencia designada. (Fuente: NAR)
Las ofertas de compensación y el MLS
Según las reglas modelo del MLS, los Participantes, los Suscriptores y sus vendedores no pueden hacer ofertas de compensación a los brokers de compradores ni a otros representantes de compradores en el MLS. (Fuente: NAR)
Las ofertas de compensación siguen siendo una opción, pero si un vendedor decide hacer una, se debe comunicar fuera del MLS. (Fuente: NAR)
Antes de que el broker del listado o el vendedor le pague, o acepte pagarle, a un broker que actúa en nombre de un comprador, el broker del listado debe divulgarle al vendedor el monto o la tasa por escrito y obtener la aprobación del vendedor. (Fuente: NAR)
Los vendedores todavía pueden ofrecer concesiones al comprador en el MLS, por ejemplo, concesiones para los costos de cierre del comprador. (Fuente: NAR)
Un comprador siempre puede pedirle a su broker que incluya como término de la oferta de compra que el vendedor le pague una compensación al broker del comprador, incluso cuando no existe una oferta de compensación. La NAR actualizó esta respuesta el 17 de octubre de 2025. (Fuente: NAR)
Los Participantes y Suscriptores del MLS no deben filtrar ni restringir los listados que les envían a los clientes según si se ofrece compensación, cuánto se ofrece, o el nombre de la firma de corretaje o del agente. (Fuente: NAR)
Los cambios de práctica se aplican solo a los MLS que optaron por adherirse al acuerdo de conciliación. Un MLS que no se adhirió no está sujeto a ellos, y algunos de esos MLS pueden permitir ofertas de compensación. (Fuente: NAR)
El 24 de noviembre de 2024, el Departamento de Justicia de EE. UU. (U.S. Department of Justice) le dijo al tribunal que el acuerdo de conciliación "permite expresamente que las ofertas de compensación continúen y que se anuncien públicamente; simplemente prohíbe hacer estas ofertas en un MLS". (Fuente: DOJ)
El Tribunal de Distrito de EE. UU. para el Distrito Oeste de Misuri (U.S. District Court for the Western District of Missouri) dio la aprobación final al acuerdo de conciliación de la NAR el 26 de noviembre de 2024. (Fuente: NAR)
El 19 de agosto de 2026, un panel del Tribunal de Apelaciones del Octavo Circuito (Eighth Circuit Court of Appeals) confirmó el acuerdo de conciliación. Según ese acuerdo, la NAR exige acuerdos de comprador por escrito y prohíbe las ofertas de compensación en los MLS REALTOR®. (Fuente: NAR)
Agente con licencia o REALTOR®
La NAR dice que los agentes de bienes raíces son profesionales con licencia que ayudan a compradores y vendedores en transacciones de propiedades. Los REALTORS® son profesionales con licencia que además son miembros de la NAR y siguen su Código de Ética (Code of Ethics). Todos los REALTORS® tienen licencia, pero no todos los agentes de bienes raíces son REALTORS®. (Fuente: NAR)
REALTOR® es una marca colectiva de membresía registrada. Identifica a un profesional de bienes raíces que es miembro de la NAR y suscribe su Código de Ética. (Fuente: NAR)
La NAR dice que un REALTOR® se compromete a respetar el Código de Ética y debe completar una capacitación en ética cada tres años. (Fuente: NAR)
La NAR dice que el Código de Ética fija las reglas que los REALTORS® siguen con otros REALTORS®, con el público y con sus clientes, y que su propósito es asegurar que los REALTORS® pongan los intereses de sus clientes por encima de los suyos. Los agentes que no son miembros no están obligados a seguir las mismas normas. (Fuente: NAR)
El Código puede fijar deberes más altos que la ley. Cuando el Código y la ley entran en conflicto, prevalece la ley. (Fuente: NAR)
La Norma de Conducta 1-13 (Standard of Practice 1-13), modificada con vigencia a partir del 5 de junio de 2025, dice que cuando un REALTOR® celebra un acuerdo de comprador, el REALTOR® debe informarle al cliente: las políticas de la compañía sobre la cooperación; que la compensación del broker no la fija la ley y es totalmente negociable; el monto que pagará el cliente, si lo hay; que puede haber otra compensación de otros brokers, del vendedor o de otras partes; cualquier posibilidad de actuar como agente dual con divulgación; y que es posible que los vendedores no mantengan la confidencialidad de las ofertas, a menos que la ley o un acuerdo lo exija. (Fuente: NAR)
El Artículo 7, modificado para 2026, dice que un REALTOR® no debe aceptar compensación de más de una parte en una transacción sin divulgarlo a su propio cliente o clientes y sin el consentimiento informado de ellos. La NAR dice que el cambio deja claro que no hay ninguna obligación de divulgar el contenido de un acuerdo de comprador a los vendedores ni a sus brokers. (Fuente: NAR)
El Artículo 9 dice que los REALTORS® deben asegurarse, siempre que sea posible, de que los acuerdos, como los acuerdos de listado, los acuerdos de representación y los contratos de compraventa, consten por escrito en un lenguaje claro, y deben darle una copia a cada parte cuando firman. (Fuente: NAR)
La Norma de Conducta 3-2, vigente desde el 5 de junio de 2025, les prohíbe a los REALTORS® retrasar o retener la entrega de la oferta de un comprador mientras intentan negociar la compensación. (Fuente: NAR)
La NAR dice que, según el Código de Ética, los REALTORS® deben informarles a los posibles compradores el monto de las comisiones de los brokers y quién las paga. (Fuente: NAR)
Fuera de esta lección
Las relaciones de agencia que permite tu estado y los deberes de cada una: la guía de tu estado.
Si la ley de tu estado exige un acuerdo de comprador por escrito, y si debes informarle al agente del listado la compensación acordada con el comprador: la guía de tu estado.
Si un comprador puede pagar tu compensación a través de la hipoteca: el prestamista del comprador.
Qué significa para un cliente una cláusula de un acuerdo de comprador o de un acuerdo de listado específico: tu broker o un abogado.
Las disputas de comisiones entre brokers (mediación, arbitraje, causa procuradora o procuring cause): tu broker y tu asociación REALTOR® local.
Los impuestos sobre tus ingresos: la lección "El lado administrativo de tu negocio", y un asesor fiscal para tu propia declaración.
Las divulgaciones y la vivienda justa: la lección "Divulgaciones y vivienda justa".
Los pasos de una venta y el cierre: la lección "Cómo funciona una venta de vivienda, del primer contacto al cierre".
Reddy University
Pruébalo con Reddy
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Explícale a mi cliente mi acuerdo de comprador en un inglés sencillo, o en español.”
“Recuérdame que haga firmar el acuerdo de comprador antes de programar la primera visita.”
