Cómo funciona una venta de vivienda, del primer contacto al cierre
Toda compra con financiamiento sigue el mismo reloj federal: la Estimación de Préstamo (Loan Estimate), la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) y los períodos de espera entre ellas. Esta lección sigue una transacción desde la preaprobación hasta la mesa de cierre, explica la prohibición federal de los sobornos por referidos y muestra cómo detener el fraude de transferencias bancarias que apunta a todos los cierres.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 3 oct 2026
Los pasos de una compra con financiamiento
La CFPB divide la compra de una vivienda con préstamo en cuatro pasos: prepararse para buscar, explorar las opciones de préstamo, elegir una oferta de préstamo y prepararse para el cierre. Los dos primeros pasos ocurren antes de que el comprador haga una oferta. Los dos últimos ocurren después. (Fuente: CFPB)
Una carta de preaprobación les muestra a los vendedores que el comprador va en serio. No obliga al comprador a usar a ese prestamista. (Fuente: CFPB)
Después de que un vendedor acepta una oferta, es posible que el comprador tenga apenas un par de días para conseguir el financiamiento. Por esta razón, la CFPB les dice a los compradores que comparen hipotecas antes de hacer una oferta. (Fuente: CFPB)
La CFPB les dice a los compradores que condicionen la oferta y el contrato de compraventa a la obtención del financiamiento y a una inspección satisfactoria. Así, si el préstamo no se concreta o la inspección encuentra defectos graves, el comprador no está obligado por contrato a comprar. (Fuente: CFPB)
La CFPB define el depósito de buena fe (earnest money) como un depósito que paga el comprador para mostrar su buena fe en un contrato firmado para comprar una vivienda. En el cierre, puede aplicarse a los costos de cierre o al pago inicial. Si el contrato termina por un motivo permitido, el comprador lo recupera. Si el comprador no cumple de buena fe, el vendedor puede quedárselo. (Fuente: CFPB)
Si el comprador no le comunica al prestamista que tiene la intención de seguir adelante dentro de los 10 días hábiles a partir del día en que el prestamista envía la Estimación de Préstamo, el prestamista puede cerrar la solicitud por estar incompleta. (Fuente: CFPB)
La página 1 de la Estimación de Préstamo muestra si la tasa de interés está bloqueada, y hasta cuándo. Si el cierre ocurre después de que vence el bloqueo, aunque sea por el tiempo de procesamiento del prestamista, es posible que el comprador tenga que pagar un cargo para extender el bloqueo. (Fuente: CFPB)
En un préstamo garantizado por un primer gravamen sobre una vivienda, el prestamista debe darle al comprador una copia de cada tasación sin demora cuando esté terminada, o tres días hábiles antes de la consumación (consummation), lo que ocurra primero. El comprador puede renunciar a este plazo y recibir la copia en la consumación o antes. (Fuente: eCFR)
La mayoría de los prestamistas exigen que el comprador compre una póliza de seguro de título del prestamista, que protege el monto que presta el prestamista. Una póliza de seguro de título del propietario, que protege la inversión del propio comprador, es decisión del comprador. (Fuente: CFPB)
La CFPB les dice a los compradores que hagan un recorrido final de la vivienda antes de firmar cualquier documento de cierre. (Fuente: CFPB)
La Estimación de Préstamo y la Declaración de Cierre
Para estas reglas, una solicitud de préstamo está completa cuando el prestamista tiene seis datos: el nombre del comprador, los ingresos del comprador, el número de Seguro Social del comprador (para obtener un informe de crédito), la dirección de la propiedad, un estimado del valor de la propiedad y el monto del préstamo que el comprador quiere. (Fuente: eCFR)
El prestamista debe entregar o enviar por correo la Estimación de Préstamo a más tardar el tercer día hábil después de recibir la solicitud. (Fuente: eCFR)
El prestamista también debe entregar o enviar por correo la Estimación de Préstamo a más tardar el séptimo día hábil antes de la consumación. (Fuente: eCFR)
La consumación es el momento en que el comprador queda obligado por contrato en el préstamo. (Fuente: eCFR)
Algunos cargos de la Estimación de Préstamo no pueden aumentar en absoluto, a menos que el comprador haya pedido un cambio en el préstamo o que la información financiera del comprador haya cambiado. Otros cargos pueden aumentar no más de un 10 por ciento. Un tercer grupo de cargos no tiene límite. (Fuente: CFPB)
El comprador debe recibir la Declaración de Cierre a más tardar tres días hábiles antes de la consumación. (Fuente: eCFR)
Si la Declaración de Cierre no se le entrega al comprador en persona, se considera que el comprador la recibió tres días hábiles después de que se entregó o se envió por correo. (Fuente: eCFR)
Para los períodos de espera de siete días y de tres días, un día hábil es todo día calendario excepto los domingos y los días feriados oficiales federales. (Fuente: eCFR)
Solo tres cambios en la Declaración de Cierre inician una nueva espera de tres días hábiles: la tasa porcentual anual (APR) deja de ser exacta, cambia el producto del préstamo o se agrega una multa por pago anticipado. Para otros cambios, el prestamista entrega una Declaración de Cierre corregida en la consumación o antes. (Fuente: eCFR)
En una venta, el agente de cierre debe darle al vendedor una Declaración de Cierre de la parte de la transacción que corresponde al vendedor, a más tardar el día de la consumación. (Fuente: eCFR)
Sección 8 de RESPA (sobornos) y Sección 9 (seguro de título)
La Sección 8 de RESPA prohíbe dar o aceptar cualquier honorario, soborno o cosa de valor, en virtud de un acuerdo verbal o de otro tipo, por referir negocios de servicios de cierre (settlement services) relacionados con un préstamo hipotecario con vínculo federal (federally related mortgage loan). Un referido no es un servicio que se pueda pagar: una compañía no puede pagarle a otra compañía, ni a los empleados de otra compañía, por un referido. (Fuente: eCFR)
Los servicios de cierre incluyen los servicios de un agente o broker de bienes raíces, las búsquedas de títulos y el seguro de título, la originación de préstamos, las inspecciones, las tasaciones, y el seguro de propietario de vivienda y las garantías de vivienda. (Fuente: eCFR)
El Reglamento X (Regulation X) da este ejemplo de una infracción: un broker de bienes raíces que también tiene licencia como agente de seguro de título refiere a los compradores de sus propias transacciones a una compañía de títulos no afiliada, hace poco o ningún trabajo de título y recibe una comisión o una parte de la prima del título. El reglamento dice que, en realidad, al broker se le está pagando por el referido. (Fuente: eCFR)
Una "cosa de valor" no tiene que ser dinero. Incluye descuentos, comisiones, viajes, el pago de los gastos de otra persona y servicios gratuitos o a tarifas especiales. (Fuente: eCFR)
El acuerdo para referir no tiene que ser escrito ni verbal. Cuando una persona recibe algo de valor una y otra vez, y eso está relacionado con el volumen o el valor de los negocios referidos, eso es prueba de un acuerdo. (Fuente: eCFR)
Las actividades normales de promoción y de educación solo se permiten cuando no están condicionadas a que se refieran negocios y no pagan gastos que la persona que refiere pagaría de otro modo. (Fuente: eCFR)
La Sección 8 permite los pagos en virtud de acuerdos de corretaje cooperativo y de referidos entre agentes de bienes raíces y brokers de bienes raíces, cuando todas las partes actúan como brokers de bienes raíces. Esta exención no cubre los acuerdos de honorarios entre brokers de bienes raíces y corredores hipotecarios. (Fuente: eCFR)
Un referido a una compañía que tiene un vínculo de propiedad con la persona que refiere (un acuerdo comercial afiliado, o affiliated business arrangement) es legal solo si se cumplen las tres condiciones: la persona que refiere le da al cliente una Declaración de Divulgación de Acuerdo Comercial Afiliado (Affiliated Business Arrangement Disclosure Statement) por escrito, a más tardar en el momento del referido; el cliente no está obligado a usar esa compañía; y lo único de valor que se recibe del acuerdo es un rendimiento sobre la participación en la propiedad. (Fuente: eCFR)
Una persona que viola la Sección 8 puede recibir una multa de hasta $10,000, hasta un año de prisión, o ambas cosas. El infractor también es responsable ante la persona a quien se le cobró el servicio de cierre por tres veces el monto del cargo pagado. (Fuente: Cornell LII)
Sección 9 de RESPA: cuando un préstamo hipotecario con vínculo federal ayuda a pagar la compra, un vendedor no puede exigirle al comprador, directa ni indirectamente, como condición de la venta, que compre el seguro de título a una compañía de títulos en particular. Un vendedor que viola esta regla es responsable ante el comprador por tres veces todos los cargos cobrados por ese seguro de título. (Fuente: Cornell LII)
Fraude de transferencias bancarias en el cierre
La CFPB advierte que los estafadores pueden hacerse pasar por el agente de bienes raíces o el agente de cierre del comprador y sugerir cambios de último minuto en las instrucciones de transferencia, para robar los fondos de cierre del comprador. (Fuente: CFPB)
El FBI dice que el compromiso de correo electrónico empresarial (business email compromise) apunta a todos los participantes de una transacción de bienes raíces: compradores, vendedores, abogados de bienes raíces, compañías de títulos y agentes. Cuando los delincuentes entran al correo electrónico de un participante, observan la transacción y eligen el momento para pedir un cambio en la forma de pago (a menudo, de cheque a transferencia bancaria) o en la cuenta bancaria. (Fuente: FBI IC3)
El FBI dice que estos delincuentes usan información pública de los sitios de listados de bienes raíces, como el estado "bajo contrato" de una vivienda y los datos de contacto del agente, para encontrar víctimas. (Fuente: FBI IC3)
El FBI dice que la mejor defensa es verificar cada solicitud de cambio en la forma de pago o en el lugar de pago. También dice que hay que tener cuidado con la comunicación que es solo por correo electrónico, y establecer una segunda vía de comunicación para verificar. (Fuente: FBI IC3)
Si el dinero va a una cuenta fraudulenta, el FBI dice que el tiempo es crítico: comunícate con el banco de inmediato y pídele que solicite la devolución de los fondos. Después, presenta una denuncia en www.ic3.gov lo antes posible, sin importar el monto perdido. (Fuente: FBI IC3)
En junio de 2026, el FBI advirtió que hay delincuentes que se hacen pasar por dueños de terrenos baldíos y contactan a agentes de bienes raíces y compañías de títulos para vender terrenos que no son suyos. Las señales de alerta incluyen un vendedor que se comunica solo por correo electrónico, mensajes de texto o números de teléfono por internet y que no se reúne en persona, presión para cerrar rápido o por debajo del valor de mercado, y una solicitud de transferir el dinero al extranjero o a una cuenta a otro nombre. (Fuente: FBI IC3)
En la compra de un terreno, el FBI sugiere enviar una carta certificada a la dirección del dueño que aparece en el registro de impuestos del terreno, para confirmar que el vendedor es real. (Fuente: FBI IC3)
Fuera de esta lección
La agencia, los acuerdos de comprador y cómo funcionan las firmas de corretaje: las otras lecciones.
Quién guarda el depósito de buena fe, los plazos para depositarlo y las reglas de las cuentas fiduciarias: la guía de tu estado.
Quién realiza el cierre, las reglas de los cierres con abogado y los impuestos de transferencia: la guía de tu estado.
Las reglas de un programa de préstamo específico y las condiciones de evaluación de crédito (underwriting) del propio prestamista: el prestamista.
Si un pago, un regalo o un acuerdo de marketing específico con un prestamista o una compañía de títulos es legal según RESPA: tu broker y un abogado.
La divulgación de pintura a base de plomo, la vivienda justa y FIRPTA: la lección "Divulgaciones y vivienda justa".
Reddy University
Pruébalo con Reddy
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Lleva el control de cada plazo de mi transacción y avísame antes de cada uno.”
“Redacta una advertencia sobre el fraude de transferencias bancarias para que mi comprador la lea antes del cierre.”
