Tres reglas federales acompañan cada venta, y dos de ellas le imponen deberes al agente, no solo al vendedor: la divulgación de pintura a base de plomo para viviendas construidas antes de 1978, y los límites de la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act) sobre lo que dices, muestras y anuncias. La tercera, FIRPTA, determina cuándo un comprador debe retener impuestos a un vendedor que es una persona extranjera.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 3 oct 2026
Divulgación de pintura a base de plomo para viviendas construidas antes de 1978
La regla cubre la "vivienda objetivo" (target housing): las viviendas construidas antes de 1978. Las viviendas para personas mayores o para personas con discapacidades, y las unidades sin habitaciones, como los estudios, no son vivienda objetivo, a menos que un niño menor de 6 años viva allí o se espere que viva allí. (Fuente: eCFR)
Antes de que el comprador quede obligado por el contrato, el vendedor debe: divulgar cualquier pintura a base de plomo y cualquier peligro de pintura a base de plomo que conozca; darle al comprador los registros y los informes disponibles; darle al comprador un folleto informativo sobre los peligros del plomo; darle al comprador una oportunidad de 10 días para hacer una evaluación de riesgo o una inspección; y adjuntar al contrato la divulgación y el texto de advertencia requeridos. (Fuente: eCFR)
El folleto es "Proteja a su familia contra el plomo en el hogar" (Protect Your Family From Lead in Your Home) de la EPA, o un folleto equivalente que la EPA haya aprobado para usarse en ese estado. (Fuente: eCFR)
Si algún paso de la divulgación ocurre después de que el comprador hace una oferta, el vendedor debe completar la divulgación antes de aceptar la oferta, y debe permitir que el comprador revise la información y posiblemente modifique la oferta. (Fuente: eCFR)
El vendedor debe darle al comprador un período de 10 días para obtener una inspección o una evaluación de riesgo de pintura a base de plomo. Las partes pueden acordar por escrito un período diferente. El comprador puede renunciar a esta oportunidad por escrito. (Fuente: eCFR)
Cada contrato de venta debe incluir un anexo con: la Declaración de advertencia sobre el plomo (Lead Warning Statement), con las palabras que da el reglamento; la divulgación del vendedor, o una declaración de que el vendedor no tiene conocimiento; una lista de los registros entregados al comprador; la declaración del comprador de que recibió la información y el folleto; la declaración del comprador de que tuvo la oportunidad de inspección o renunció a ella; la declaración del agente; y las firmas y fechas de los vendedores, los agentes y los compradores. (Fuente: eCFR)
Según esta regla, un "agente" es cualquier parte que contrata con el vendedor, o con el representante del vendedor, para vender la vivienda objetivo. Un representante del comprador que recibe toda su compensación del comprador no es un "agente" según esta regla. (Fuente: eCFR)
Cada agente debe asegurar el cumplimiento. El agente debe informarle al vendedor sus deberes, y debe asegurarse de que el vendedor los cumplió o asegurarse personalmente de que se cumplan. (Fuente: eCFR)
El vendedor y cualquier agente deben guardar una copia del anexo completado durante al menos 3 años a partir de la fecha en que se completa la venta. (Fuente: eCFR)
Una persona que viola la regla a sabiendas es responsable solidariamente ante el comprador por tres veces los daños del comprador. (Fuente: eCFR)
La Ley de Vivienda Justa: a quién protege y lo que un agente no puede hacer
La Ley federal de Vivienda Justa prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de raza, color, origen nacional, religión, sexo, estado familiar y discapacidad. (Fuente: HUD)
El estado familiar se refiere a uno o más niños menores de 18 años que viven con uno de sus padres, con una persona que tiene su custodia legal, o con la persona que esta designe con permiso por escrito. La protección también cubre a una persona embarazada o que está obteniendo la custodia legal de un niño menor de 18 años. (Fuente: Cornell LII)
Por motivo de una clase protegida, es ilegal negarse a vender o alquilar después de una oferta de buena fe, negarse a negociar, o fijar términos, condiciones, privilegios, servicios o instalaciones diferentes. (Fuente: eCFR)
Por motivo de una clase protegida, es ilegal decirle a una persona que una vivienda no está disponible para inspección, venta o alquiler cuando sí está disponible. (Fuente: Cornell LII)
El blockbusting (inducir a vender por pánico) es ilegal: con fines de lucro, intentar que una persona venda o alquile hablándole de que personas de una clase protegida se están mudando al vecindario. (Fuente: Cornell LII)
La discriminación por discapacidad incluye negarse a hacer adaptaciones razonables en las reglas, políticas, prácticas o servicios, y negarse a permitir modificaciones razonables del inmueble a costa de la persona con discapacidad, cuando puedan ser necesarias para que esa persona use y disfrute la vivienda. (Fuente: Cornell LII)
Una persona cuyo negocio incluye vender, hacer corretaje o tasar bienes raíces residenciales no puede discriminar en esas transacciones por motivo de una clase protegida. (Fuente: Cornell LII)
Un propietario que vende su propia casa unifamiliar puede estar exento de partes de la Ley en las condiciones que establece el estatuto. La exención no se aplica cuando el propietario usa los servicios de venta de un broker, agente o agente de ventas de bienes raíces. (Fuente: Cornell LII)
Una persona puede presentar una queja ante HUD a más tardar un año después de que ocurrió o terminó la práctica discriminatoria de vivienda. (Fuente: Cornell LII)
El 17 de septiembre de 2025, HUD retiró varios documentos de orientación sobre vivienda justa, incluida su guía del 29 de abril de 2024 sobre la publicidad en plataformas digitales, su guía de 2020 sobre las solicitudes de un animal como adaptación razonable y su aviso de 2021 sobre la implementación de la Orden Ejecutiva 13988. HUD dice que los documentos de orientación no crean deberes más allá de las leyes, los reglamentos y las decisiones judiciales vinculantes. (Fuente: HUD)
Publicidad discriminatoria y direccionamiento (steering)
Es ilegal hacer, imprimir o publicar, o hacer que se haga, se imprima o se publique, cualquier aviso, declaración o anuncio para la venta o el alquiler de una vivienda que indique una preferencia, limitación o discriminación por motivo de una clase protegida, o la intención de hacerlo. (Fuente: eCFR)
La regla de publicidad cubre todos los avisos y declaraciones escritos y verbales de una persona que vende o alquila una vivienda. Los avisos escritos incluyen solicitudes, volantes, folletos, escrituras, letreros, pancartas, carteles y vallas publicitarias. (Fuente: eCFR)
Las palabras, frases, fotografías, ilustraciones, símbolos o formas que digan que una vivienda está o no está disponible para un grupo por motivo de una clase protegida son discriminatorios. (Fuente: eCFR)
Es discriminatorio expresarles a agentes, brokers, empleados, posibles vendedores o inquilinos, o a cualquier otra persona, una preferencia por un comprador o inquilino, o una limitación sobre él, por motivo de una clase protegida. (Fuente: eCFR)
Es discriminatorio seleccionar medios o lugares para los anuncios de vivienda que le nieguen a una parte del mercado de vivienda información sobre viviendas por motivo de una clase protegida. (Fuente: eCFR)
La exención del propietario de una vivienda unifamiliar nunca cubre la prohibición de publicidad de 42 U.S.C. 3604(c). (Fuente: Cornell LII)
El direccionamiento es ilegal: por motivo de una clase protegida, restringir o intentar restringir las opciones de una persona, con palabras o con conducta, de modo que se mantenga o tienda a mantenerse la segregación en la vivienda, o desalentar u obstruir opciones en una comunidad, vecindario o urbanización. (Fuente: eCFR)
El direccionamiento incluye desalentar una compra o un alquiler por motivo de una clase protegida exagerando las desventajas o no informándole a una persona sobre las características deseables de una vivienda, comunidad, vecindario o urbanización. (Fuente: eCFR)
El direccionamiento incluye decirle a un posible comprador que no se sentiría cómodo o compatible con los residentes actuales de una comunidad, vecindario o urbanización por motivo de una clase protegida. (Fuente: eCFR)
Por motivo de una clase protegida, es ilegal usar códigos para segregar o rechazar a compradores o inquilinos, negarse a tomar o mostrar listados en ciertas zonas, o negarse a tratar con ciertos brokers o agentes por causa de sus clientes. (Fuente: eCFR)
Retención de FIRPTA cuando el vendedor es una persona extranjera
Cuando una persona extranjera vende o enajena de otro modo un interés en bienes inmuebles de EE. UU., la Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces (Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA) exige la retención del impuesto sobre los ingresos. (Fuente: IRS)
Una persona extranjera es una persona física extranjera no residente, una corporación extranjera que no ha elegido ser tratada como corporación nacional, una sociedad colectiva extranjera, un fideicomiso extranjero o un caudal hereditario extranjero. Una persona física extranjera residente no es una persona extranjera. (Fuente: IRS)
En la mayoría de los casos, el comprador es el agente de retención. El comprador debe averiguar si el vendedor es una persona extranjera. Si el vendedor es una persona extranjera y el comprador no hace la retención, el comprador puede ser considerado responsable del impuesto. (Fuente: IRS)
La tasa de retención es, por lo general, el 15% de la cantidad realizada (10% para las enajenaciones antes del 17 de febrero de 2016). La cantidad realizada es el efectivo pagado o por pagar (solo el capital), más el valor justo de mercado de otros bienes transferidos, más cualquier obligación que asuma el comprador o a la que esté sujeta la propiedad. (Fuente: IRS)
Por lo general, no se requiere retención cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia y la cantidad realizada (el precio de venta) no es más de $300,000. El comprador debe ser una persona física, y el comprador o un familiar debe tener planes definidos de vivir allí al menos el 50% de los días en que se use la propiedad en cada uno de los dos primeros períodos de 12 meses después de la transferencia. Los requisitos de notificación se siguen aplicando. (Fuente: IRS)
Cuando el comprador adquiere la propiedad para usarla como residencia y la cantidad realizada es más de $300,000 pero no más de $1,000,000, la tasa de retención es del 10% en lugar del 15%. (Fuente: Cornell LII)
No se requiere retención cuando el vendedor le da al comprador una certificación, bajo pena de perjurio, de que el vendedor no es una persona extranjera. La certificación debería contener el nombre del vendedor, su número de identificación de contribuyente de EE. UU. y la dirección de su domicilio. El vendedor puede dársela a un sustituto calificado, como la persona responsable del cierre. (Fuente: IRS)
Si el agente del vendedor o el agente del comprador sabe que la certificación del vendedor es falsa, el agente debe informárselo al comprador, o de lo contrario el agente es responsable del impuesto. La responsabilidad del agente se limita a la compensación que el agente recibe por la transacción. (Fuente: IRS)
El comprador declara y paga al IRS el impuesto retenido con el Formulario 8288 (Form 8288), con un Formulario 8288-A (Form 8288-A) por cada vendedor, por lo general a más tardar el día 20 después de la fecha de la transferencia. (Fuente: IRS)
Se puede permitir un monto de retención reducido cuando el IRS acepta una solicitud de certificado de retención presentada en el Formulario 8288-B (Form 8288-B). (Fuente: IRS)
Fuera de esta lección
Los formularios estatales de divulgación del vendedor y otros deberes estatales de divulgación: la guía de tu estado.
Las leyes estatales y locales de vivienda justa: la guía de tu estado.
Los trabajos de renovación, reparación y pintura seguros con respecto al plomo: un contratista certificado.
Si un vendedor es una persona extranjera, las solicitudes de certificado de retención y la declaración de impuestos del propio vendedor: un asesor fiscal.
Si un anuncio, una declaración o una práctica específica viola la Ley de Vivienda Justa: tu broker y un abogado.
La agencia, los acuerdos de comprador, las firmas de corretaje y los impuestos sobre los ingresos del propio agente: las otras lecciones.
Los pasos de una venta, la Estimación de Préstamo y la Declaración de Cierre, RESPA y el fraude de transferencias bancarias: la lección "Cómo funciona una venta de vivienda, del primer contacto al cierre".
Reddy University
Pruébalo con Reddy
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Lee la descripción de mi listado y señala las palabras que expresen una preferencia sobre quién debería vivir allí.”
“Haz una lista de verificación de documentos para una propiedad en listado construida antes de 1978.”
