El acuerdo de representación del comprador en Texas: lo que exige la ley
Desde el 1 de enero de 2026, la ley de Texas exige un acuerdo por escrito con un comprador (buyer representation agreement) antes de que un agente con licencia le muestre una vivienda. Esta página cubre cuándo necesitas ese acuerdo, qué debe indicar, el acuerdo solo para mostrar propiedades, la compensación en el contrato de reventa de TREC, el aviso IABS y el papel de intermediario. También muestra las reglas sobre el acuerdo de comprador de los MLS de Dallas y de Houston (NTREIS y HAR). Cada dato viene de una ley de Texas, una regla de TREC, un formulario de TREC, el sitio web de TREC o una regla de un MLS, y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 3 oct 2026
El acuerdo por escrito y la compensación
Desde el 1 de enero de 2026, cuando haces cualquier acto de corretaje de bienes raíces para un posible comprador de una propiedad residencial, debes firmar un acuerdo por escrito con el comprador antes de mostrarle cualquier propiedad residencial o, cuando no se mostrará ninguna propiedad, antes de presentar una oferta por el comprador. Aquí, una propiedad residencial es una casa unifamiliar, un dúplex, un tríplex o un cuádruplex, o una unidad de condominio o de cooperativa. (Fuente: Texas Statutes)
El acuerdo indica los servicios, la fecha de terminación, si es exclusivo o no exclusivo, si representas al comprador como su agente o no lo representas (cuando el único acto es una visita según la Sección 1101.562), y el monto o la tasa de la compensación del broker y cómo se determina. Dice, en un texto destacado, que la compensación del broker no la fija la ley y es totalmente negociable. (Fuente: Texas Statutes)
Un acuerdo solo para mostrar propiedades no puede ser exclusivo y no puede terminar más de 14 días después de hacerse. Otros servicios necesitan un acuerdo aparte. (Fuente: Texas Statutes)
En el TREC No. 20-19 (Párrafo 12B), la compensación de corretaje no la fija la ley y es totalmente negociable, y cada parte le paga a su propio broker según su propio acuerdo por escrito. Las partes pueden marcar que el vendedor paga una cantidad o un porcentaje indicado del precio de venta (Sales Price) para la compensación que el comprador le debe a su broker, o que el comprador paga para el broker del vendedor. Una contribución no cambia lo que cada parte debe según su acuerdo. (Fuente: TREC)
Los cambios de formularios de contrato de 2026 de TREC, obligatorios desde el 1 de julio de 2026, incluyen un texto revisado sobre la compensación del broker en el Párrafo 12. (Fuente: TREC)
El aviso IABS
En la primera comunicación sustancial con una parte sobre una posible transacción de una propiedad específica, le entregas a esa parte un aviso por escrito, con letra de por lo menos 10 puntos. El aviso describe cómo un broker puede representar a una parte (incluso como intermediario), los deberes del broker con una parte que representa y con una parte que no representa, y el nombre, el número de licencia y la información de contacto del agente con licencia y, si corresponde, del supervisor y del broker. (Fuente: Texas Statutes)
El aviso no se exige para un alquiler residencial de menos de un año cuando no se considera una venta, para una parte que sabes que otro agente con licencia representa, ni para una conversación en un open house sobre esa propiedad. Cuando representas a una parte, también lo dices, de forma oral o por escrito, en el primer contacto con otra parte o con el agente con licencia de esa parte. (Fuente: Texas Statutes)
La Regla 531.20 de TREC adopta el aviso Information About Brokerage Services (información sobre los servicios de corretaje), TREC No. IABS 1-2, y te exige entregar el IABS completo en esa primera comunicación sustancial. Puedes entregarlo en persona, por correo postal de primera clase o por servicio de mensajería al día siguiente, en el cuerpo de un correo electrónico, o como un archivo adjunto o un enlace con una referencia específica al IABS en el cuerpo del correo. El enlace no puede estar en una nota al pie ni en el bloque de firma. (Fuente: TREC)
El intermediario y su consentimiento
Un broker que acepta representar al comprador y al vendedor en una transacción debe aceptar actuar como intermediario. Los deberes de un intermediario según este subcapítulo de la ley de licencias reemplazan los deberes de un agente con licencia según cualquier otra ley, incluido el derecho consuetudinario (common law). (Fuente: Texas Statutes)
Un broker puede actuar como intermediario solo con el consentimiento por escrito de cada parte, y el consentimiento indica la fuente de cualquier compensación esperada. Un acuerdo de representación del comprador que autoriza el papel de intermediario es consentimiento suficiente si indica, en letra destacada en negrita o subrayada, la conducta que prohíbe la Sección 1101.651(d). Un intermediario actúa de manera justa e imparcial. (Fuente: Texas Statutes)
Cuando el consentimiento por escrito lo autoriza y el broker les da a todas las partes un aviso por escrito del nombramiento, un broker intermediario puede nombrar a un agente con licencia asociado para comunicarse con una parte y seguir sus instrucciones, y a otro agente con licencia asociado para la otra parte. Un agente con licencia nombrado puede dar opiniones y consejos en las negociaciones a la parte para la que fue nombrado. (Fuente: Texas Statutes)
Un intermediario, y cada agente con licencia nombrado, no puede decirle al comprador que el vendedor aceptará menos que el precio pedido, ni decirle al vendedor que el comprador pagará más que la oferta por escrito, salvo que esa parte indique otra cosa en un escrito aparte. No puede divulgar información confidencial, ni información que una parte le pidió por escrito no divulgar, salvo que la parte indique otra cosa en un escrito aparte, que la ley o una orden judicial lo exija, o que la información se relacione de forma importante (materially) con el estado de la propiedad. (Fuente: Texas Statutes)
Las reglas de los MLS de Dallas y de Houston sobre el acuerdo de comprador
Regla 10.04 del MLS de NTREIS: salvo que una ley estatal o federal sea incompatible, un participante que trabaja con un comprador firma un acuerdo por escrito con el comprador antes de visitar una vivienda. El acuerdo indica de forma destacada el monto o la tasa de la compensación de cualquier fuente, o cómo se fija, de una manera que se pueda determinar objetivamente y que no sea abierta. Le prohíbe al participante recibir más que eso de cualquier fuente, e indica que los honorarios y las comisiones del broker no los fija la ley y son totalmente negociables. (Fuente: ntreis.net)
Regla 5.0.1 del MLS de HAR: salvo que una ley estatal o federal sea incompatible, un participante que trabaja con un comprador firma un acuerdo por escrito con el comprador antes de visitar una vivienda. El acuerdo indica el monto o la tasa de la compensación, o cómo se fija, de una manera que se pueda determinar objetivamente y que no sea abierta; prohíbe una compensación de cualquier fuente por encima de ese monto; e indica que los honorarios del broker no los fija la ley y son totalmente negociables. No cumplir la Regla 5.0.1, o no darle al MLS el acuerdo de comprador en un plazo de 2 días después de una solicitud, tiene un cargo de $500. (Fuente: content.harstatic.com)
Fuera de esta página
Los servicios, el plazo y la compensación de un acuerdo de comprador específico: lee el acuerdo.
El texto del aviso IABS: lo fija el TREC No. IABS 1-2.
Quién tiene derecho a una compensación en una disputa entre brokers: tu broker o un abogado.
Las reglas de un MLS que no sea NTREIS ni HAR: Reddy no tiene una regla revisada.
