Cuándo hay que firmar el acuerdo
La Consumer Guide to Written Buyer Agreements de NAR dice que los acuerdos escritos con compradores pasaron a ser un requisito nacional para muchos profesionales inmobiliarios el 17 de agosto de 2024, como parte del acuerdo legal propuesto por NAR en el litigio sobre las comisiones de los corredores. Al comprador se le pedirá firmar uno antes de visitar una casa con su agente, en persona o de forma virtual.
Las preguntas frecuentes de Florida Realtors sobre el acuerdo legal de NAR aplican la misma regla a sus miembros en Florida: los acuerdos escritos con compradores son obligatorios antes de que un comprador visite una casa, y eso incluye una visita virtual en vivo para un comprador que no está presente. Las mismas preguntas frecuentes dicen que son cambios en las reglas de NAR para sus miembros, no leyes nuevas en Florida, y que el acuerdo legal no cambia la ley de relaciones de corretaje de Florida.
| Situación | ¿Hace falta el acuerdo firmado antes? | Fuente |
|---|---|---|
| Usted visita una casa con un comprador en persona | Sí, antes de la visita | Guía de NAR para consumidores; preguntas frecuentes de Florida Realtors |
| Usted da una visita virtual en vivo a un comprador que no está presente | Sí, antes de la visita | Preguntas frecuentes de Florida Realtors |
| Usted lleva a su comprador a la casa abierta de otro agente | Sí | Preguntas frecuentes de Florida Realtors |
| Usted organiza una casa abierta como agente del listado y entra un comprador | No de inmediato | Preguntas frecuentes de Florida Realtors |
| Un comprador visita una casa abierta por su cuenta o pregunta por sus servicios | No | Guía de NAR para consumidores |
Qué debe decir la línea de compensación
Esta es la línea por la que más acuerdos regresan. La guía de NAR para consumidores dice que la compensación debe estar claramente definida, por ejemplo $0, una tarifa fija, un porcentaje o una tarifa por hora, y que es negociable y no la fija la ley. Las preguntas frecuentes de Florida Realtors dicen que el monto debe poder determinarse de forma objetiva y que la política de NAR no lo fija. Texas Realtors agrega que no puede quedar abierta ni ser un rango, y que el corredor del comprador no puede recibir de ninguna fuente una compensación mayor que el monto del acuerdo escrito.
El formulario de Florida Realtors lo dice así, en inglés, en su párrafo 14:
Brokerage commissions are not set by law and are fully negotiable. Broker may not receive compensation from any source that exceeds the amount or rate agreed to with Consumer.
| Lo que usted escribe | ¿Cumple? | Por qué |
|---|---|---|
| 3% del precio total de compra | Sí | Un solo porcentaje de un monto conocido |
| Tarifa fija de $9,500 | Sí | Un solo monto en dólares |
| Del 2.5% al 3% | No | Es un rango, y Texas Realtors dice que la línea no puede serlo |
| Lo que ofrezca el vendedor | No | Queda abierta, sin una cifra que el comprador pueda revisar |
Hay dos reglas más de Texas Realtors que conviene tener a mano: no modifique un acuerdo con el comprador solo para igualar una oferta de compensación más alta, y no cree varios acuerdos con un mismo comprador para evitar estos requisitos.
Acuerdo de visitas o acuerdo completo con el comprador
No todos los compradores están listos para una relación completa desde el primer día. Las preguntas frecuentes de Florida Realtors mencionan tres formularios, y cada uno cumple una función distinta.
| Formulario de Florida Realtors | Qué hace, según las preguntas frecuentes de Florida Realtors | Cuándo usarlo |
|---|---|---|
| Property Pre-Touring Agreement | Ofrece una forma de entregar las divulgaciones necesarias | Antes de una primera visita, cuando su corretaje lo usa |
| Showing Agreement | Puede crear un acuerdo de compensación con el comprador basado en mostrar propiedades específicas | Un comprador que quiere ver primero una o dos casas concretas |
| Exclusive Buyer Brokerage Agreement | Establece una relación exclusiva con el comprador, con un anticipo y deberes hacia el comprador | Un comprador con el que usted trabajará en la búsqueda, la oferta y el cierre |
Llénelo sección por sección
Esta guía sigue el Exclusive Buyer Brokerage Agreement de Florida Realtors, versión EBBA-7tn Rev 7/24, que Florida Realtors publicó el 9 de julio de 2024. Florida Realtors publica más de una versión de este acuerdo, así que use la versión que exige su corretaje y confirme que los números de párrafo coincidan.
| Párrafo | Qué debe llenar | Qué revisar antes de enviarlo |
|---|---|---|
| 1. Parties | El nombre de cada comprador y el nombre del corretaje | Aparece cada comprador que va a firmar. Texas Realtors señala que el acuerdo es entre el comprador y el corredor, no con el agente de ventas. |
| 2. Term | La fecha de inicio y la fecha de terminación | El formulario termina a las 11:59 p. m. de la fecha de terminación, y sigue vigente si en ese momento hay una compra pendiente. NAR dice que la duración es negociable. |
| 3. Property | El tipo de propiedad y la ubicación | Coincide con lo que el comprador le dijo que busca. |
| 6. Retainer | Un monto de anticipo, solo si lo acordaron | El formulario dice que no es reembolsable y que se suma a cualquier otra compensación. Dígaselo al comprador. |
| 7. Compensation | Un solo monto en dólares o un solo porcentaje para una compra, más las líneas de arrendamiento y opción si aplican | Una sola cifra clara, como en la tabla anterior. |
| 8. Protection period | El número de días después de la fecha de terminación | El formulario usa 30 días si lo deja en blanco. Explique qué cubre. |
| 9. Conditional termination | La tarifa de cancelación | Acuerde el monto con el comprador antes de que firme. |
| 10. Dispute resolution | Las iniciales, solo si las partes eligen el arbitraje | Primero va la mediación. Señale las iniciales para que nadie las omita por error. |
| 12. Brokerage relationship | El Single Agent Notice y, si el comprador está de acuerdo, el consentimiento para pasar a transaction broker | El comprador firma solo lo que aceptó. |
| 13. Other terms | Cualquier otra cosa que hayan acordado | Si usted lo dijo, queda escrito aquí. |
| 14. Acknowledgment; modifications | Las firmas y fechas de los compradores, el asociado y el corredor | Todas las partes firman y reciben una copia de cada página. |
Explíquelo en 60 segundos
Envíe esto antes de la visita, no en la puerta de la casa. Llene los corchetes con los términos que acordaron.
Antes de visitar casas, necesito un acuerdo de comprador firmado. Es un contrato corto entre usted y mi corretaje. Dice lo que hago por usted: ayudarle a encontrar casas que le convengan, coordinar las visitas, negociar y llevarle hasta el cierre. También dice cuánto se me paga: [monto]. Ese monto es negociable y no lo fija la ley, y no puedo recibir más de lo que escribamos en el acuerdo, venga de donde venga. Va del [fecha de inicio] al [fecha de terminación]. Si quiere terminarlo antes, así funciona: [términos de cancelación]. También puede pedirle al vendedor que pague una parte o todo. Léalo, pregúnteme lo que quiera y fírmelo desde su teléfono.
¿Tengo que firmar para ver una casa?
Para visitarla con un agente, sí. La guía de NAR para consumidores dice que se le pedirá firmar antes de visitar una casa, en persona o de forma virtual. Para ir a una casa abierta por su cuenta, no.
¿Cuánto me cuesta?
El monto escrito en el acuerdo. La guía de NAR para consumidores dice que usted es responsable de pagarle a su agente según el acuerdo, y que aun así puede pedir, negociar y recibir compensación del vendedor o del agente del vendedor.
¿Quedo atado?
Por el plazo escrito en el acuerdo. La guía de NAR para consumidores dice que usted y su agente pueden acordar juntos cambiar el acuerdo, y que cada acuerdo fija sus propias condiciones para terminarlo, así que léalas. En el formulario de Florida Realtors, el comprador puede pedirle al corredor una terminación condicional, con la tarifa de cancelación escrita en el párrafo 9.
Fírmelo antes de la visita
- Cuando un comprador nuevo pida una visita, envíele la explicación de 60 segundos ese mismo día, antes de confirmar la visita.
- Acuerden el plazo, la compensación, el período de protección y la tarifa de cancelación por teléfono o por escrito.
- Llene el formulario vigente de su corretaje con esos términos, usando la guía sección por sección de arriba.
- Lea la copia llena línea por línea contra esa guía antes de que alguien firme.
- Envíela para firma electrónica a cada comprador que firma. El Exclusive Buyer Brokerage Agreement de Florida Realtors dice que las firmas electrónicas son aceptables y vinculantes. Use la herramienta de firma que permita su corretaje.
- Está listo cuando todos los compradores, el asociado y el corredor firmaron, cada parte tiene una copia y la copia firmada está en el expediente de su corretaje. Entonces confirme la visita.
Si usa Reddy, puede guardar una sola vez el acuerdo de comprador de su corretaje: envíe el PDF por chat o súbalo en el Workspace, y configure sus campos una sola vez en el Workspace. Para un comprador nuevo, pida por chat un acuerdo lleno. Reddy usa lo que usted le dice y lo que ya tiene el registro de la operación, le pregunta cualquier dato que falte en lugar de adivinarlo y llena solo los campos del formulario, nunca su texto impreso. La copia llena regresa a su chat para que la revise. Cuando esté bien, pídale a Reddy que la envíe para firma: le muestra quién firma, hasta dos personas, y le envía a cada una un enlace de firma por correo solo después de que usted diga que la envíe. Todas las partes reciben la copia firmada por correo. Antes de que salga el primer formulario, el dueño de la cuenta lee una declaración breve sobre las reglas de su corretaje y la acepta, una sola vez. Usted sigue revisando cada dato y sigue usando el formulario que exige su corretaje.
