Cómo evaluar un cierre para determinar si requiere un informe de bienes raíces de FinCEN

Aplique este análisis de cuatro partes

Las Preguntas frecuentes sobre bienes raíces residenciales de FinCEN describen una transferencia sujeta a reporte como aquella que cumple las cuatro condiciones siguientes. Si la respuesta es afirmativa en todas las categorías, tómelo como una señal para comunicarse con el profesional de cierre, no como su propia determinación legal definitiva.

• Propiedad residencial: La transferencia involucra bienes raíces residenciales cubiertos por la regla.
• Financiamiento: La transferencia podría considerarse sin financiamiento según la definición de FinCEN.
• Adquirente: La propiedad se transfiere a una entidad adquirente o a un fideicomiso adquirente.
• Excepciones: No parece corresponder ninguna de las excepciones enumeradas.

Envíe este mensaje al profesional de cierre

Envíe el mensaje tan pronto como los detalles de la propiedad, el financiamiento y el adquirente estén lo suficientemente claros para realizar la evaluación. Sustituya el texto entre corchetes por los detalles de la transacción.

Hola, [nombre]: Estoy revisando el proceso de la Regla de FinCEN sobre Bienes Raíces Residenciales para [dirección de la propiedad]. El adquirente aparece como [nombre de la entidad o del fideicomiso], y el expediente indica [descripción breve del financiamiento]. Por favor, confirme: 1. Si se requiere un Informe de Bienes Raíces conforme a las directrices vigentes para esta transferencia y fecha de cierre. 2. Si la transferencia cumple las pruebas de FinCEN relativas a la propiedad residencial, la falta de financiamiento y el adquirente, y si corresponde alguna excepción. 3. Si se requiere reportar, quién es la persona obligada a reportar conforme a la cascada de reporte o a un acuerdo escrito de designación. 4. Quién recopilará la información requerida, quién presentará el informe y cómo recibirá el equipo de la transacción la confirmación de que se gestionó la presentación. Por favor, responda por escrito para que podamos conservar la respuesta en el expediente de la transacción. Gracias.

Reddy puede escribir este mensaje como borrador en su buzón conectado, para los destinatarios que usted indique. Reddy no lo envía. Usted revisa el borrador y lo envía desde su propio correo electrónico.

Verifique primero el estado actual de la obligación de presentar informes

Las Preguntas frecuentes sobre bienes raíces residenciales de FinCEN indican que un juez del Tribunal de Distrito de Estados Unidos para el Distrito Este de Texas anuló la regla el 19 de marzo de 2026. En una respuesta emitida el 18 de mayo de 2026, FinCEN señaló que la orden deja la regla sin efecto legal mientras permanezca vigente.

La misma respuesta de FinCEN indica que las personas obligadas a reportar no tienen que presentar Informes de Bienes Raíces ni están sujetas a responsabilidad por no presentarlos mientras esa orden siga vigente. FinCEN también señala que, si se revoca la orden, no se exigirán informes retroactivos por transferencias que hayan ocurrido mientras la orden estaba vigente. La agencia indica que proporcionará directrices sobre cuándo se reanudaría la obligación de reportar.

1. Abra la página vigente de preguntas frecuentes de FinCEN antes del cierre.
2. Pregunte al profesional de cierre si la orden judicial continúa vigente.
3. Registre la fecha en que se verificó el estado.
4. Guarde la respuesta escrita del profesional de cierre en el expediente de la transacción.

Aplique cuidadosamente las preguntas de evaluación

Las preguntas frecuentes de FinCEN definen los bienes raíces residenciales de manera que incluyen propiedades en Estados Unidos con una estructura diseñada principalmente para que la ocupen de una a cuatro familias; una unidad residencial que reúna los requisitos; ciertos terrenos donde el adquirente tiene la intención de construir una estructura de ese tipo; y acciones de una corporación de viviendas cooperativas cuya propiedad subyacente se encuentre en Estados Unidos. La definición incluye casas unifamiliares, casas adosadas, condominios y cooperativas.

No use “compra en efectivo” como prueba completa del financiamiento. FinCEN define una transferencia sin financiamiento como aquella que no implica una concesión de crédito a todos los adquirentes que esté garantizada por la propiedad transferida y que haya sido otorgada por una institución financiera sujeta a requisitos de programas contra el lavado de dinero y a obligaciones de presentar Informes de Actividades Sospechosas.

FinCEN indica que una persona obligada a reportar que no esté segura de si un prestamista está sujeto a ambas obligaciones debe comunicarse con el prestamista. Por lo general, la persona obligada a reportar puede confiar en la información proporcionada por otra persona, salvo que conozca hechos que razonablemente pongan en duda su fiabilidad.

Luego, revise quién figura como adquirente. Si la propiedad se transferirá a una entidad o a un fideicomiso, añada la pregunta sobre FinCEN a la lista de verificación del cierre. Deje que el profesional de cierre determine si el adquirente encaja en las definiciones de la regla.

Por último, pregunte por las excepciones. Las preguntas frecuentes de FinCEN indican que las siguientes transferencias no están sujetas a reporte conforme a la regla:

• El otorgamiento, la transferencia o la revocación de una servidumbre.
• Una transferencia derivada del fallecimiento de una persona mediante testamento, fideicomiso, ministerio de ley o disposición contractual.
• Una transferencia relacionada con un divorcio o con la disolución de un matrimonio o una unión civil.
• Una transferencia a una masa de quiebra.
• Una transferencia supervisada por un tribunal de Estados Unidos.
• Una transferencia sin contraprestación realizada por una persona, sola o junto con su cónyuge, a un fideicomiso del cual esa persona, su cónyuge o ambos sean los constituyentes u otorgantes.
• Una transferencia a un intermediario calificado para un intercambio de bienes de la misma naturaleza conforme a la Sección 1031 del Código de Rentas Internas.
• Una transferencia para la cual no exista una persona obligada a reportar.

Confirme quién se encargaría del proceso de reporte

Las preguntas frecuentes de FinCEN indican que solo una persona en una transacción sujeta a reporte es la persona obligada a reportar. Esa persona se identifica mediante la cascada de reporte, salvo que los participantes elegibles utilicen un acuerdo escrito de designación.

Sin un acuerdo de designación, la cascada de FinCEN comienza con la primera persona participante que desempeñe una de las siguientes funciones, en este orden:

1. La persona identificada como agente de cierre o de liquidación en el estado de cierre o liquidación.
2. La persona que prepara el estado de cierre o liquidación.
3. La persona que presenta la escritura u otro instrumento de transferencia de titularidad ante la oficina de registro.
4. La persona que suscribe una póliza de seguro de título del propietario para el adquirente.
5. La persona que desembolsa la mayor cantidad de fondos relacionados con la transferencia.
6. La persona que evalúa el estado del título.
7. La persona que prepara la escritura u otro instrumento legal que transfiere la titularidad.

FinCEN indica que un agente de bienes raíces que actúa únicamente en esa función no está incluido en la cascada. Un agente puede convertirse en la persona obligada a reportar si también desempeña una función de la cascada, como actuar en calidad de agente de liquidación.

Como alternativa, los participantes elegibles pueden utilizar un acuerdo escrito de designación. FinCEN indica que la persona que de otro modo habría sido la persona obligada a reportar debe ser parte de ese acuerdo. El acuerdo debe identificar a las partes, al transferente, a la entidad adquirente o al fideicomiso adquirente, a la propiedad, a la persona designada para reportar y la fecha del acuerdo. Cada parte debe conservar una copia durante cinco años.

Si se requiere presentar un informe, pregunte si la asignación se rige por la cascada o por un acuerdo de designación. Registre el nombre de la persona obligada a reportar, la persona que recopilará la información, el presentador autorizado y el método para confirmar la presentación.

Documente la respuesta sin asumir la responsabilidad de presentar el informe

FinCEN indica que una persona obligada a reportar puede autorizar a un empleado, una afiliada, una subsidiaria o un proveedor externo de servicios para presentar el informe. La persona obligada a reportar sigue siendo responsable de cumplir el requisito, incluso cuando otra persona presenta el informe.

Las preguntas frecuentes de FinCEN indican que, cuando se requiere la presentación, los Informes de Bienes Raíces se envían mediante el sistema gratuito BSA E-Filing de la agencia. Las opciones descritas son un formulario en línea, un formulario PDF individual o una presentación por lotes mediante el Protocolo Seguro de Transferencia de Archivos.

• Guarde la decisión escrita del profesional de cierre sobre si corresponde reportar.
• Registre la fecha de las directrices o de la página web consultada.
• Si se requiere un informe, registre por separado a la persona obligada a reportar y a cualquier presentador autorizado.
• Anote si un acuerdo escrito de designación rige la asignación.
• Pregunte cómo recibirá el equipo de la transacción la confirmación de que se gestionó la presentación.
• Mantenga el asunto pendiente en la lista de verificación de la transacción hasta que responda el profesional de cierre.

La función del agente es identificar los hechos, consultar a la persona adecuada y conservar la respuesta. No califique la transferencia como sujeta a reporte, no prometa que otra parte presentará el informe ni le diga a un cliente que no se necesita un informe sin una confirmación actualizada.