Paso 1
Ponle precio con los comparables, no con el precio de lista
Antes de escribir un número, busca ventas recientes parecidas a la casa y acuerda un rango con tu comprador. El precio de lista es la opinión del vendedor. Los comparables son lo que tu comprador puede defender si la tasación sale baja. Decide el número inicial y el número máximo antes de escribir, para que la contraoferta no sea una sorpresa.
Lo haces tú
- La conversación del precio con tu comprador y el número máximo
Lo delegas
- Buscar ventas comparables recientes y un rango de precio
Paso 2
Escribe términos en los que el vendedor confíe
Después del precio, los vendedores miran la certeza: el depósito, el financiamiento y la preaprobación, la duración del período de inspección y una fecha de cierre que les funcione. Un período de inspección más corto o una fecha de cierre que encaje con la mudanza del vendedor puede ganarle a un precio más alto. Usa el contrato de compra que exige tu corredora o tu asociación, y revisa cada espacio en blanco antes de enviarlo.
Lo haces tú
- Elegir los términos con tu comprador
Lo delegas
- Llenar el contrato de compra con los datos del negocio, preguntando cada dato que falte en vez de adivinarlo
Paso 3
Llama al agente del listado y luego envía un paquete completo
Antes de enviar, llama al agente del listado. Pregunta qué le importa más al vendedor, si hay otras ofertas y cuándo va a decidir. Luego envía todo en un solo correo: la oferta firmada, la preaprobación o la prueba de fondos, los datos del depósito y una nota corta sobre por qué tus términos encajan con lo que quiere el vendedor. Una página que falta manda tu oferta al fondo de la pila.
Lo haces tú
- Lo que dices de tu comprador y la llamada de seguimiento
Lo delegas
- Una llamada al agente del listado con las preguntas que apruebas
- El correo de presentación, redactado para que tú lo envíes
Paso 4
Del lado del listado, compara las ofertas por el neto
Cuando lleguen ofertas a tu listado, ponlas todas en la misma página: precio, créditos al comprador, financiamiento, depósito, período de inspección y fecha de cierre. Luego muéstrale al vendedor cuánto le queda con cada una. Un precio más alto con un crédito grande puede dejar menos que una oferta más baja y más limpia. Una hoja neta es un estimado; los números finales salen de la declaración de cierre.
Lo haces tú
- La conversación con el vendedor y la contraoferta
Lo delegas
- Una lista lado a lado con los términos de las ofertas
- Una hoja neta del vendedor con el precio y los créditos de cada oferta
Paso 5
No pares en aceptada: consigue todas las firmas
Un sí de palabra no es un contrato. Consigue la firma de cada parte y las iniciales en cada cambio, y confirma la fecha de vigencia por escrito. Ese mismo día, envía el contrato firmado a la compañía de títulos o al agente de cierre y al prestamista, y confirma que el depósito va en camino. Desde la fecha de vigencia, empiezan a correr los plazos del contrato.
Lo haces tú
- Confirmar la fecha de vigencia con el otro agente
Lo delegas
- Enviar el contrato a firma, después de que digas que lo envíe
- Leer el contrato firmado y listar la fecha de vigencia, la fecha de cierre y cada plazo
Configúralo una vez
Envíale este mensaje a Reddy una vez, con tus palabras. Reddy lo guarda como un playbook y lo sigue cada vez que ese trabajo aparece. Puedes leerlo y cambiarlo en el Workspace.
Cuando haga una oferta, llena mi contrato de compra con los datos del negocio y pregúntame lo que falte, y luego redacta mi correo de presentación para el agente del listado. Cuando lleguen ofertas a uno de mis listados, haz una hoja neta del vendedor con el precio y los créditos de cada oferta para que pueda compararlas.
Dónde entra Reddy
Envíale a Reddy la dirección, y busca ventas comparables recientes y te da un valor estimado y un rango de precio. Guarda una vez el contrato de compra que ya usas, y Reddy llena sus campos para cada negocio con lo que le dices y lo que tiene el registro del negocio, y te pregunta lo que falte en vez de adivinar. La copia llena vuelve a tu chat para que la revises, y Reddy la envía a firma solo después de que digas que la envíe. Con el propósito y las preguntas que apruebas, llama al agente del otro lado.
En un listado, dale a Reddy el precio, la comisión y los créditos de cada oferta, y te envía una hoja neta del vendedor detallada en PDF para cada una. Cuando el contrato esté firmado, envíaselo a Reddy, y lista la fecha de vigencia, la fecha de cierre y los plazos que encuentra; tú revisas cada fecha antes de confiar en ella. El consejo del precio, la negociación y cada llamada a tu cliente siguen siendo tuyos.
Preguntas que hacen los agentes
¿Cómo hace un agente una oferta por una casa?
Acuerda con tu comprador un rango de precio a partir de ventas comparables recientes, elige los términos y llena el contrato de compra que exige tu corredora o tu asociación. Llama al agente del listado antes de enviar, y luego envía la oferta, la preaprobación o la prueba de fondos y los datos del depósito en un solo correo.
¿Qué es el depósito de buena fe y quién lo guarda hasta el cierre?
Es el depósito con el que el comprador muestra su intención. El contrato dice quién lo guarda, por lo general una compañía de títulos, un abogado de cierre o la cuenta de depósito de una corredora, y se le acredita al comprador en el cierre. Pregunta qué depósito es normal en tu mercado antes de escribir el número.
¿Puede un comprador retirar una oferta por una casa?
Antes de que se entregue la aceptación del vendedor, por lo general el comprador puede retirarla. Después, deciden los términos del propio contrato, como el período de inspección y la condición de financiamiento. Confirma las reglas de tu estado con tu corredor o un abogado de bienes raíces.
¿El comprador debe enviarle una carta al vendedor?
Con cuidado. Una carta puede contarle al vendedor cosas del comprador, como su familia o su religión, que según las reglas de vivienda justa no deben influir en la decisión. Revisa primero la política de tu corredora, y deja que los términos hablen.
¿Cómo se comparan varias ofertas?
Pon lado a lado el precio, los créditos, el financiamiento, el depósito, el período de inspección y la fecha de cierre de cada oferta. Luego muéstrale al vendedor el neto estimado de cada una. El precio más alto no siempre es la mejor oferta si trae un crédito grande o un financiamiento más débil.