¿Qué es una hoja neta del vendedor?
Una hoja neta del vendedor es una página de aritmética que se hace antes del cierre. Empieza en el precio de venta, resta lo que se paga de ese precio y termina en el efectivo que el vendedor debería esperar. Land Title Guarantee Company, una compañía de título con sede en Denver, la describe como una herramienta sencilla que ayuda al vendedor a entender los costos de vender y muestra aproximadamente cuánto le queda después de esos costos. También dice que la cita de listing es un buen momento para mostrarla. Fuente: Seller Net Sheets, Land Title Guarantee Company, https://www.ltgc.com/resources/seller-net-sheets/
La hoja neta y la declaración de cierre son documentos distintos. Cuando el comprador usa una hipoteca de consumo cubierta por la regla federal del Closing Disclosure, la norma 12 CFR 1026.19(f)(4) dispone que el agente de cierre le entregue al vendedor las divulgaciones de su lado de la operación a más tardar el día de la consumación. Hasta entonces, tu hoja es con lo que el vendedor hace sus planes, así que deja a la vista los supuestos. Fuente: 12 CFR 1026.19, Cornell Legal Information Institute, https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1026.19
¿Qué lleva una hoja neta del vendedor y de dónde sale cada número?
Piensa en cada línea como una pregunta con un documento detrás. La tabla muestra quién suele fijar cada cifra y de dónde sacarla, para que marques la línea como confirmada cuando ya tengas el documento en la mano.
| Línea | Quién suele fijar la cifra | De dónde sacarla |
|---|---|---|
| Precio de venta | El comprador y el vendedor, en el contrato | El contrato firmado o la oferta que tienes. Antes de una oferta, usa un precio bajo y uno alto de tu CMA. |
| Payoff de la hipoteca, con cualquier segundo préstamo o línea de crédito sobre la casa | El prestamista o el administrador del préstamo | Un payoff statement por escrito, válido hasta la fecha de cierre. El número que te da el vendedor es solo un punto de partida. |
| Comisión del listing | El vendedor y el brokerage del listing, por negociación | El listing agreement firmado. |
| Compensación del agente del comprador, si el vendedor acepta pagar algo | El vendedor, por negociación | La oferta, el contrato o un rider. |
| Impuesto de transferencia (doc stamps en Florida) | El estado y, en algunos lugares, el condado o la ciudad. El contrato dice quién paga. | La página de tasas del departamento de ingresos del estado, y tu compañía de título o abogado de cierre para los impuestos locales. |
| Póliza de título del propietario, si la paga el vendedor | Una tarifa fijada por el estado en Florida. El contrato dice quién paga. | La cotización de la compañía de título y el párrafo de título del contrato. |
| Cargos de cierre, búsqueda de título y búsqueda de gravámenes | La compañía de título o el abogado de cierre | Su cotización de cargos por escrito. |
| Prorrateo del impuesto a la propiedad | La factura de impuestos y la cláusula de prorrateo del contrato | La factura del recaudador de impuestos del condado (tax collector), y si está pagada. |
| Cuotas de HOA o de condominio | La asociación | El certificado de estoppel o el estado de cuenta de la asociación, con la fecha hasta la que están pagadas las cuotas. |
| Estoppel y otros cargos de la asociación | La asociación, dentro de cualquier tope estatal. El contrato dice quién paga. | La factura de la asociación o la solicitud de estoppel. |
| Cuotas especiales (special assessments), gravámenes y sentencias | La entidad pública, la asociación o el acreedor que los tiene | El title commitment, la búsqueda de gravámenes municipales y el certificado de estoppel. |
| Crédito del vendedor al comprador | El comprador y el vendedor, por negociación | El contrato o un addendum firmado. |
| Reparaciones y garantía de la casa | El comprador y el vendedor, por negociación | El addendum de reparaciones y las facturas de los proveedores. |
| Honorarios del abogado del vendedor | El abogado | La carta de contratación o la cotización de honorarios. |
| Retención por vendedor extranjero | La ley federal de impuestos. Por lo general, el comprador es el agente de retención. | El estatus del vendedor, la página de FIRPTA del IRS y el agente de cierre. |
| Créditos a favor del vendedor | La cláusula de prorrateo del contrato | Cuotas o impuestos que el vendedor pagó más allá de la fecha de cierre, según el certificado de estoppel o el recibo de impuestos. |
Un payoff viene con fecha. Según 12 CFR 1026.36(c)(3), en un préstamo de consumo garantizado con la vivienda del consumidor, el acreedor, el cesionario o el administrador del préstamo entrega un estado de cuenta exacto del saldo a una fecha específica, dentro de los siete días hábiles siguientes a una solicitud por escrito del consumidor o de alguien que actúe en su nombre. La regla da un plazo razonable en lugar de ese en casos como quiebra, ejecución hipotecaria, hipoteca inversa o desastre natural. Pregúntale pronto al vendedor por cada préstamo, incluida cualquier línea de crédito sobre la casa. Fuente: 12 CFR 1026.36, Consumer Financial Protection Bureau, https://www.consumerfinance.gov/rules-policy/regulations/1026/36/
La comisión es negociable. NAR dice que las comisiones no las fija la ley, que son negociables y que NAR no las dicta. NAR también dice que un agente de listing puede ofrecer pagarle al agente del comprador solo con la aprobación del vendedor, y que esa oferta no se puede comunicar en un MLS. Por eso la hoja muestra lo que este vendedor aceptó, sin importar la tasa que usaste la última vez. Fuente: Compensation, Commission and Concessions, NAR, 13 de agosto de 2024, https://www.nar.realtor/news/real-estate-news/sales-marketing/compensation-commission-and-concessions
En Florida, el Comprehensive Rider tiene una sección para este caso. La sección FF, formulario CR-6 Rev. 8/2024 de Florida Realtors y The Florida Bar, deja constancia de un crédito del vendedor al comprador relacionado con la compensación del broker del comprador. Cuando se usa ese rider, el monto va en la hoja neta como crédito del vendedor. Fuente: FF. Credit Related to Buyer's Broker Compensation, Florida Realtors, https://floridarealtors.org/sites/default/files/2024-09/CR-6_FF.%20CREDIT%20RELATED%20TO%20BUYER%E2%80%99S%20BROKER%20COMPENSATION.pdf
Quién paga un costo se resuelve en el contrato, y vale la pena leerlo antes de llenar la línea. El contrato AS IS de Florida Realtors y The Florida Bar, ASIS-7 Rev. 12/24, sirve de ejemplo. El párrafo 9(a) le asigna al vendedor los doc stamps de la escritura, los cargos de estoppel de la asociación y los honorarios de su abogado, y el párrafo 9(c) tiene casillas que deciden quién paga la póliza de título del propietario. Así reparte el contrato el costo entre las partes. La regla del impuesto es aparte: el Departamento de Ingresos de Florida dice que las partes de un documento responden por el impuesto, sin importar cuál de ellas acepte pagarlo. Fuente: AS IS Residential Contract, ASIS-7 redline, Florida Realtors, https://www.floridarealtors.org/sites/default/files/2024-12/AS%20IS%20Residential%20Contract%20for%20Sale%20and%20Purchase%20%28FloridaRealtors-FloridaBar-ASIS-7%29%20Redline%20%281%29.pdf
En una asociación de Florida, el certificado de estoppel es el documento que hay que esperar. Las secciones 720.30851 para asociaciones de propietarios y 718.116(8) para condominios de los Estatutos de Florida, edición 2026, le dan a la asociación 10 días hábiles para emitirlo después de una solicitud escrita o electrónica. Ponen un tope de $250 al cargo cuando no hay nada en mora, agregan $100 por un certificado urgente entregado en 3 días hábiles y permiten hasta $150 más en una cuenta en mora. Esos montos se ajustan cada 5 años con el Índice de Precios al Consumidor, y el Department of Business and Professional Regulation publica las cifras ajustadas, así que revisa su sitio para ver el tope actual. El certificado tiene vigencia de 30 días si se entrega en persona o por vía electrónica, y de 35 días si se envía por correo. Fuente: Sección 720.30851, Estatutos de Florida, https://www.leg.state.fl.us/statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0700-0799/0720/Sections/0720.30851.html
¿Cuál es la fórmula de la hoja neta del vendedor?
Neto estimado del vendedor = precio de venta + créditos a favor del vendedor, menos los payoffs de préstamos, comisiones, impuestos de transferencia, cargos de título y de cierre, prorrateos que debe el vendedor, cargos de la asociación, créditos del vendedor al comprador, reparaciones y otros gravámenes.
Dos partidas piden más cuidado. Un prorrateo puede ir en cualquier dirección: el vendedor lo debe si la factura está sin pagar, y le regresa dinero si ya pagó una factura o cuotas más allá de la fecha de cierre. La otra es la retención por vendedor extranjero, que reduce el efectivo al cierre sin ser un costo de cierre. El IRS dice que la retención de FIRPTA es, por lo general, del 15% del monto realizado, que por lo general el comprador es el agente de retención y que hay excepciones. También dice que normalmente responde a una solicitud de certificado de retención, el Formulario 8288-B, dentro de los 90 días de recibir la información necesaria. Si un vendedor es una persona extranjera, sácalo en la primera reunión y llama al agente de cierre. Fuente: FIRPTA Withholding, Internal Revenue Service, actualizado el 21 de julio de 2026, https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding
¿Cómo se calcula una hoja neta del vendedor? Un ejemplo de Florida
Esta venta es hipotética. Nadie la cerró, y la comisión, el payoff, la factura de impuestos, las cuotas, el crédito y los cargos son datos inventados para mostrar el método. Las tasas de doc stamps y de la prima de título son las publicadas en Florida, vigentes a noviembre de 2026, y el prorrateo sigue el contrato de Florida Realtors y The Florida Bar. Las tasas varían según el estado, así que no las lleves a una venta en otro lugar.
- Propiedad: una casa unifamiliar hipotética en una HOA en el condado de Orange, Florida, que está fuera de Miami-Dade.
- Precio y cierre: $487,250, con cierre el 18 de diciembre de 2026.
- Comisión: 3% para el brokerage del listing y 2% para el agente del comprador. La comisión es negociable, y estos porcentajes son datos hipotéticos, ni una norma ni una recomendación.
- Payoff: $214,386.42, de un payoff statement hipotético válido hasta la fecha de cierre.
- Impuesto a la propiedad: una factura de 2026 por $5,800, sin pagar al cierre.
- Póliza de título del propietario: la paga el vendedor, según el párrafo 9(c)(i) del contrato.
- HOA: cuotas de $135 al mes, pagadas hasta el 31 de diciembre, y un cargo de estoppel de $250.
- Cargos: cierre $950, búsqueda de título $250, búsqueda de gravámenes municipales $300.
- Crédito del vendedor: $3,500 para los costos de cierre del comprador.
| Línea | Cómo se calcula | Monto |
|---|---|---|
| Precio de venta | Precio del contrato | $487,250.00 |
| Payoff de la hipoteca | Payoff statement hipotético | -$214,386.42 |
| Comisión del listing | 3% de $487,250 | -$14,617.50 |
| Compensación del agente del comprador | 2% de $487,250 | -$9,745.00 |
| Doc stamps de la escritura | 4,873 unidades de $100 a $0.70 | -$3,411.10 |
| Póliza de título del propietario | $575.00 por los primeros $100,000, más 3,873 unidades de $100 a $0.50 | -$2,511.50 |
| Prorrateo del impuesto a la propiedad | $5,800 al 96% son $5,568.00, por 351 de 365 días | -$5,354.43 |
| Cargos de cierre, búsqueda de título y búsqueda de gravámenes | $950 + $250 + $300 | -$1,500.00 |
| Cargo de estoppel de la HOA | Dato hipotético | -$250.00 |
| Crédito del vendedor | Dato hipotético | -$3,500.00 |
| Crédito por cuotas de la HOA | $135 x 12 / 365 x 14 días | +$62.14 |
| Neto estimado del vendedor | La suma de las líneas anteriores | $232,036.19 |
Doc stamps. El Departamento de Ingresos de Florida dice que la tasa fuera de Miami-Dade es de 70 centavos por cada $100 o fracción del total de la contraprestación. $487,250 son 4,872.5 centenas, y la fracción de $100 paga como una completa, así que la cuenta da 4,873 y el impuesto es de $3,411.10. En Miami-Dade la tasa es de 60 centavos por cada $100, más un recargo de 45 centavos por cada $100, salvo que el documento transfiera solo una vivienda unifamiliar. Fuente: Documentary Stamp Tax, Florida Department of Revenue, https://floridarevenue.com/taxes/taxesfees/Pages/doc_stamp.aspx
Póliza de título del propietario. La regla 69O-186.003 del Código Administrativo de Florida fija la prima en $5.75 por cada $1,000 sobre los primeros $100,000 y $5.00 por cada $1,000 de ahí hasta $1 millón, y cuenta cualquier fracción de $100 como $100 completos. Eso da $575.00 más 3,873 unidades a $0.50, o sea $1,936.50, para un total de $2,511.50. Si el contrato le asignara la póliza al comprador, el vendedor no pagaría esta prima. Fuente: Fla. Admin. Code R. 69O-186.003, Cornell Legal Information Institute, https://www.law.cornell.edu/regulations/florida/Fla-Admin-Code-Ann-R-69O-186-003
Impuesto a la propiedad. El Standard K del contrato ASIS-7 prorratea los impuestos sobre bienes raíces al día anterior a la fecha de cierre y toma en cuenta los descuentos máximos permitidos. El Departamento de Ingresos de Florida indica esos descuentos: 4% en noviembre, 3% en diciembre, 2% en enero y 1% en febrero, así que una factura sin pagar se prorratea al 96% de su valor. Al vendedor le toca del 1 de enero al 17 de diciembre, o sea 351 de 365 días. $5,800 al 96% son $5,568.00, y 351/365 de eso son $5,354.43. El vendedor no ha pagado la factura, así que esta parte sale de lo que recibe. Pregúntale a tu compañía de título cómo va a manejar una factura que siga sin pagar en un cierre de diciembre, porque la declaración de cierre puede mostrarlo de otra manera. Fuente: Taxpayers, Florida Department of Revenue, https://floridarevenue.com/property/Pages/Taxpayers.aspx
Cuotas de la HOA. El vendedor pagó hasta el 31 de diciembre y el día del cierre le toca al comprador, así que el comprador le debe al vendedor 14 días. Aquí la tarifa diaria es la cuota anual entre 365 días: $135 x 12 / 365 x 14 son $62.14. Con los días de diciembre da $60.97, así que pregunta qué método usa tu agente de cierre.
El resultado. El precio menos el payoff es $272,863.58, y el neto estimado es $232,036.19. Los otros $40,827.39 se fueron en comisiones, impuestos, cargos, el prorrateo y el crédito, menos el pequeño crédito por cuotas que regresa. Esa diferencia es la razón para mostrarle al vendedor la hoja completa en lugar de un solo número.
¿Por qué falla una hoja neta del vendedor?
La aritmética es lo fácil. Las fallas de abajo vienen de un dato que se supuso, que ya venció o que quedó fuera. Las cifras en dólares salen de la venta hipotética de arriba.
| Qué sale mal | Qué le hace al número | Cómo corregirlo |
|---|---|---|
| Comisión escrita de memoria | El vendedor hace planes con una tasa que no aceptó. | Cópiala del listing agreement firmado y de la oferta. |
| Un segundo préstamo o línea de crédito que quedó fuera | El neto queda inflado por todo el saldo. | Pregúntale directo al vendedor y revisa el title commitment cuando llegue. |
| Un payoff de un estado de cuenta viejo | El payoff statement vale a una fecha específica, así que un cierre que se mueve lo cambia. | Pide uno actualizado cuando cambie la fecha. |
| Contar el saldo de escrow como efectivo al cierre | El vendedor espera en la mesa un dinero que llega después y por separado. | Déjalo fuera del neto y dile al vendedor que llega después del payoff. |
| Adivinar si la factura de impuestos está pagada | Si el vendedor ya hubiera pagado con el descuento del 4%, la línea pasa de un cargo de $5,354.43 a un crédito de $213.57, una diferencia de $5,568.00. | Pregunta y luego revisa el registro del recaudador de impuestos. |
| Tratar el impuesto del año pasado como definitivo | Antes de que exista la factura nueva, el prorrateo se basa en un estimado, y el Standard K permite que cualquiera de las partes pida reajustarlo cuando llegue la factura. | Avísale al vendedor que esta línea puede moverse, incluso después del cierre. |
| La tasa del condado equivocado | La tasa de doc stamps y el recargo de Miami-Dade son distintos a los del resto de Florida. | Confirma primero el condado. Fuera de Florida, revisa los impuestos de transferencia estatales y locales con la compañía de título o el abogado de cierre. |
| Suponer quién paga la póliza del propietario | $2,511.50 caen del lado equivocado. | Lee la casilla marcada en el párrafo de título del contrato. |
| Estoppel pedido tarde o vencido | Cuotas sin pagar, cuotas especiales o cargos por mora aparecen cerca del cierre. | Pídelo cuando se firme el contrato, y pide otro si el cierre se pasa de su vigencia. |
| Un crédito acordado después de la inspección que no se anotó | Cada dólar de crédito sale del neto. | Actualiza la hoja el día que se firme el addendum. |
| Nadie preguntó si el vendedor es extranjero | A la tasa general del 15%, se retienen al cierre $73,087.50 de una venta de $487,250, salvo que aplique una excepción o un certificado. | Pregunta en la primera reunión y llama al agente de cierre. |
| Comparar las líneas de título una por una con los documentos de cierre | La prima puede aparecer de otra forma en las divulgaciones federales de cierre, así que un total correcto puede verse mal línea por línea. | Compara también los totales, y pídele al agente de cierre que explique cualquier diferencia. |
| El vendedor toma el neto como dinero después de impuestos | La hoja estima el efectivo al cierre y deja fuera el impuesto sobre la ganancia. | Manda las preguntas de impuestos al profesional de impuestos del vendedor. |
Sobre el escrow, 12 CFR 1024.34(b) dispone que el administrador del préstamo devuelva lo que quede en la cuenta de escrow dentro de los 20 días posteriores al payoff, sin contar fines de semana ni feriados legales. En casos limitados, y si el prestatario está de acuerdo, el administrador puede acreditarlo a la cuenta de escrow de un préstamo nuevo. Fuente: 12 CFR 1024.34, Cornell Legal Information Institute, https://www.law.cornell.edu/cfr/text/12/1024.34
Sobre las primas de título, el párrafo 9(c) del contrato ASIS-7 dice que se calculan y se reparten según la ley de Florida, pero que pueden aparecer de otra forma en ciertas divulgaciones federales de cierre y otros documentos de cierre. El Standard K del mismo contrato también dice que un prorrateo de impuestos basado en un estimado se puede reajustar a pedido de cualquiera de las partes cuando llegue la factura del año, y que ese estándar sobrevive al cierre. Lee tu propia versión del contrato, porque las revisiones cambian. Fuente: AS IS Residential Contract, ASIS-7 redline, Florida Realtors, https://www.floridarealtors.org/sites/default/files/2024-12/AS%20IS%20Residential%20Contract%20for%20Sale%20and%20Purchase%20%28FloridaRealtors-FloridaBar-ASIS-7%29%20Redline%20%281%29.pdf
¿Cuándo conviene rehacer una hoja neta del vendedor?
Rehazla cuando cambie un dato. Esta es la rutina que sugerimos, con el agente de listing a cargo de la hoja desde la primera reunión hasta la declaración de cierre.
| Qué lo dispara | Qué actualizas | Queda listo cuando |
|---|---|---|
| Cita de listing | Un precio bajo y uno alto, la comisión del listing agreement propuesto y el payoff que estima el vendedor. | El vendedor vio las dos versiones, marcadas como estimados. |
| Firma del listing agreement | La comisión acordada y cualquier compensación al agente del comprador que el vendedor haya aprobado. | La hoja coincide con el acuerdo firmado. |
| Cada oferta nueva | Precio, crédito del vendedor, compensación del agente del comprador, fecha de cierre y quién paga la póliza del propietario. | El vendedor tiene una hoja por oferta para compararlas lado a lado. |
| Firma del contrato | Los términos del contrato reemplazan los supuestos. Solicita el payoff statement y el certificado de estoppel. | Las dos solicitudes están enviadas y las fechas anotadas. |
| Termina la negociación de inspección o reparaciones | Crédito del vendedor, reparaciones y cualquier garantía de la casa. | La hoja coincide con el addendum firmado. |
| Se mueve la fecha de cierre | Los prorrateos, la fecha del payoff y si el estoppel sigue vigente. | La fecha nueva y la cuenta de días están en la hoja. |
| Llega el payoff, el estoppel o el title commitment | Cambia cada estimado por la cifra real y agrega lo que muestre el title commitment. | Cada línea está marcada como confirmada o estimada. |
| Llega la declaración de cierre | Compárala con tu última hoja. | Tú o el agente de cierre pueden explicarle cada diferencia al vendedor. |
La fila de la oferta nueva es donde la hoja cambia una decisión. Supón una segunda oferta hipotética por la misma casa: $495,000 con un crédito del vendedor de $12,000, la misma fecha de cierre y los mismos porcentajes. Los doc stamps suben a $3,465.00, la póliza del propietario a $2,550.00 y las dos líneas de comisión a $14,850.00 y $9,900.00. El neto estimado queda en $230,806.29, o sea $1,229.90 menos que la oferta de $487,250 con su crédito de $3,500. Eso no hace mejor a la oferta más baja, porque el financiamiento, los plazos y las contingencias también cuentan. Sí significa que el vendedor ve la diferencia real antes de decidir.
¿Cómo le explicas una hoja neta a tu vendedor?
Hazlo en la cita de listing y otra vez con cada oferta, en persona o por teléfono. El orden que sigue es una sugerencia nuestra. Le permite al vendedor ver de dónde sale cada resta antes de reaccionar a la última línea.
- Antes de la reunión, llena con documentos cada línea que puedas y marca el resto como estimados.
- Di primero qué es: esto es un estimado, y las cifras finales las da la compañía de título o el abogado de cierre.
- Empieza por el precio y el payoff, los dos números que el vendedor ya tiene más o menos en la cabeza.
- Sigue con el resto por grupos: lo que se negoció (comisión, créditos), lo que cobra el gobierno (impuesto de transferencia), lo que se reparte con el comprador por fechas (prorrateos) y lo que cobra el lado del cierre (cargos de título y de cierre).
- Señala las líneas que todavía pueden moverse y di qué las movería, como una fecha de cierre nueva, un crédito nuevo o un payoff statement nuevo.
- Pregunta lo que solo el vendedor sabe: otros préstamos o gravámenes, si la factura de impuestos de este año está pagada, si las cuotas están al día, si algún vendedor es una persona extranjera y cualquier reparación ya prometida.
- Termina en el neto y luego manda la hoja por escrito, con la fecha. Queda listo cuando el vendedor responda confirmando los datos.
Aquí tienes un mensaje para enviar con la hoja. Llena los corchetes.
Hola [nombre], aquí está la hoja neta estimada de [dirección], con un precio de [precio] y fecha de cierre [fecha]. Tu neto estimado: [neto]. Confirmado con documentos hasta ahora: [líneas]. Todavía son estimados: [líneas]. ¿Me confirmas tres cosas? Si hay otros préstamos o líneas de crédito sobre la propiedad, si el impuesto a la propiedad de este año está pagado y si tus cuotas de la asociación están al día. Esto es un estimado. La compañía de título o el abogado de cierre dará las cifras finales, y voy a actualizar esta hoja con cada oferta nueva.
¿Tienes que armarla a mano?
No. Puedes empezar con una herramienta y luego revisarla contra la tabla de arriba. Tu compañía de título puede tener la suya: Land Title Guarantee Company, por ejemplo, ofrece una calculadora de hojas netas a los usuarios que entran por su sitio. La calculadora gratis de la página de hoja neta del vendedor de Reddy pide el estado, el precio, el porcentaje de comisión y el payoff de la hipoteca. Según el estado, también pide el condado, la fecha de cierre, el impuesto anual a la propiedad, quién paga la póliza de título del propietario y los cargos de título o de cierre. Después muestra el neto estimado y te deja descargar un PDF. Tiene un solo campo de payoff y ninguno para un crédito del vendedor, cuotas de la asociación o un vendedor extranjero, así que agrega esas líneas a mano. Calculadora gratis: https://www.tellreddy.com/services/seller-net-sheet
Si usas Reddy, das los datos de la operación en el chat: la dirección, el condado, el precio, la fecha estimada de cierre, la comisión, si el vendedor es una persona extranjera, cualquier saldo de hipoteca o crédito al vendedor y cualquier cuota de condominio o HOA. Pregunta lo que todavía necesita en vez de adivinar y envía una hoja neta del vendedor detallada en PDF. Cubre todos los estados de EE. UU. y Washington, D.C. El alcance de la hoja varía según la ubicación, así que tú confirmas los costos que deja fuera. Una hoja neta es un estimado; los números finales salen de la declaración de cierre.
Preguntas frecuentes
¿Qué lleva una hoja neta del vendedor?
Una hoja neta del vendedor empieza con el precio de venta y le resta los payoffs de préstamos, las comisiones, los impuestos de transferencia, los cargos de título y de cierre, los prorrateos que debe el vendedor, los cargos de la asociación, los créditos al comprador, las reparaciones y otros gravámenes. Suma lo que el comprador le deba al vendedor, como cuotas pagadas más allá de la fecha de cierre. Qué costos paga el vendedor depende del contrato y de la ubicación.
¿Quién la prepara, el agente o la compañía de título?
Cualquiera de los dos puede preparar una hoja neta del vendedor. Un agente de listing puede armarla para una cita de listing, y algunas compañías de título ofrecen una herramienta para eso, como la calculadora de hojas netas de Land Title Guarantee Company. Pídele a la compañía de título o al abogado de cierre que revise sus cargos y los impuestos locales, porque las cifras finales salen del lado del cierre.
¿Cuál es la diferencia entre la hoja neta del comprador y la del vendedor?
La hoja neta del vendedor estima el efectivo con el que se queda el vendedor después de los costos. La versión del comprador estima el efectivo que el comprador lleva al cierre, lo que el Consumer Financial Protection Bureau llama Estimated Cash to Close en el Loan Estimate: el pago inicial y los costos de cierre, menos los depósitos ya pagados y los créditos del vendedor. Ninguna reemplaza los documentos de cierre.
¿La hoja neta del vendedor es lo mismo que la declaración de cierre?
No. La hoja neta del vendedor es un estimado que se prepara antes del cierre, y los números finales salen de la declaración de cierre. Si las dos no coinciden, pídele a la compañía de título o al abogado de cierre que explique la línea.
¿La hoja neta del vendedor incluye el impuesto sobre ganancias de capital?
La hoja neta del vendedor estima el efectivo al cierre, así que deja fuera el impuesto sobre la ganancia. El IRS dice, en su página de octubre de 2026, que un vendedor que califique puede excluir hasta $250,000 de ganancia en su vivienda principal, o hasta $500,000 en una declaración conjunta con su cónyuge. Manda las preguntas de impuestos al profesional de impuestos del vendedor.
