Cómo ser agente de bienes raíces en Arizona: licencia, contrato y reglas

Cómo obtener tu licencia en Arizona

Debes tener por lo menos 18 años para recibir una licencia. El comisionado del Departamento de Bienes Raíces de Arizona (ADRE) no emite una licencia a una persona condenada por un delito grave (felony) que esté encarcelada por esa condena, en libertad condicional (parole) o bajo supervisión comunitaria y supervisada por un oficial de libertad condicional o de supervisión comunitaria, o en libertad a prueba (probation) por esa condena. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
El comisionado puede negarte una licencia si parece que obtuviste o intentaste obtener una licencia por fraude, tergiversación o engaño, o con una solicitud falsa o engañosa; que te condenaron por un delito grave (felony) o por un delito de falsificación, robo, extorsión, conspiración para defraudar, depravación moral (moral turpitude) u otro delito similar; que hiciste una tergiversación sustancial; o que hiciste algo que constituye fraude o trato deshonesto. La ley también menciona otras causas. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Si solicitas como no residente, tu solicitud y tu licencia nombran al comisionado, de forma irrevocable, como tu agente para recibir los documentos legales que se notifiquen en Arizona en una acción en tu contra que surja de tu licencia o de tus transacciones bajo la licencia, o que pueda resultar en un pago del fondo de recuperación de bienes raíces (real estate recovery fund). Como titular de una licencia de no residente, aceptas trabajo o pago solo según lo permite A.R.S. 32-2155 y solo de un broker con licencia activa en Arizona. Si no vives en Arizona, debes aprobar la parte del examen sobre la práctica y las leyes de bienes raíces de Arizona. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Completas un curso para agente de ventas (salesperson) aprobado por ADRE de por lo menos 90 horas de clase, o su equivalente, en una escuela certificada por ADRE, y apruebas un examen sobre el curso. Puedes tomar el curso en vivo o a distancia, pero el examen supervisado del curso lo tomas en persona. El curso no puede tener más de 10 años cuando presentas tu solicitud, a menos que el comisionado decida en ese momento que tu experiencia laboral en un campo relacionado con bienes raíces y tu educación, juntas, equivalen al requisito de educación previa a la licencia. Salvo lo que disponga A.R.S. 32-4302, el comisionado puede eximirte de todo o parte del curso, excepto el curso de 27 horas específico de Arizona, si tienes una licencia de bienes raíces vigente en otro estado. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Antes de recibir una licencia, obtienes una tarjeta de autorización de huellas digitales (fingerprint clearance card) válida, emitida según A.R.S. 41-1758.03, y se la entregas a ADRE. ADRE no emite una licencia original hasta que recibe una tarjeta válida. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
ADRE indica que tomas tu examen con su proveedor de exámenes, Pearson, antes de presentar la solicitud, y que una solicitud de licencia original incluye dos informes de resultados: uno del examen General y otro del examen State-Specific. ADRE también indica que debes haber completado tu curso de 90 horas dentro de los 10 años anteriores a la fecha en que presentas tu solicitud, y tu curso Contract Writing de 6 horas dentro de los 2 años anteriores a esa fecha. Pide una tarjeta de autorización de huellas digitales emitida por el Departamento de Seguridad Pública de Arizona y prueba de presencia legal autorizada en los Estados Unidos. (Fuente: ADRE)
Después de aprobar el examen estatal, debes obtener tu licencia a más tardar un año después de la fecha del examen. Si no lo haces, debes tomar y aprobar el examen otra vez. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Cuando solicitas tu primera licencia de agente de ventas, después de terminar el curso de 90 horas, le entregas a ADRE prueba de que completaste 6 horas de instrucción en derecho de contratos de bienes raíces y redacción de contratos. La instrucción incluye redactar contratos de compra de bienes inmuebles, contratos de listado (listing agreements) y contratos de arrendamiento. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Las reglas de ADRE llaman actividad ilegal de licencia (unlawful license activity) a hacer trabajo que requiere licencia cuando no tienes licencia o tu licencia no está activa, o a hacer ese trabajo para un broker que no es tu broker empleador (employing broker). También es actividad ilegal de licencia que un broker te emplee como agente de ventas o broker si no tienes una licencia activa emitida a tu nombre bajo ese broker. Para poner tu licencia en estado inactivo, primero te separas (sever) de tu broker empleador, y con una licencia inactiva no puedes hacer trabajo que requiere una licencia activa hasta que la reactives. (Fuente: ADRE)
La página de tarifas (Fees) de ADRE, que no muestra fecha de vigencia, indica para un agente de ventas una tarifa de licencia original de $50 más $10 para el Real Estate Recovery Fund ($60 en total), $60 para renovar a tiempo y $125 para renovar tarde. Para un broker, indica $125 más $20 ($145 en total), $120 para renovar a tiempo y $245 para renovar tarde. (Fuente: ADRE)

Cómo mantener tu licencia

Tu primera licencia dura dos años, hasta el último día del mes en que se otorgó. Una licencia renovada entra en vigor en la fecha en que se emite, pero no antes del día siguiente al vencimiento de la licencia anterior, y dura dos años a partir del día siguiente al vencimiento de la licencia anterior. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Para renovar a tiempo, presentas la solicitud de renovación, pagas la tarifa de renovación y demuestras que durante tu período de licencia completaste educación continua aprobada por ADRE en una escuela certificada por ADRE: 24 horas de crédito para un agente de ventas o un broker asociado (associate broker), o 30 para un broker designado (designated broker) o un broker asociado empleado por un broker designado según A.R.S. 32-2151.01(G), o un número menor que fije el comisionado. El comisionado puede eximirte de todo o parte de ese requisito por causa justificada. No necesitas educación continua mientras tu licencia está inactiva. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Como agente de ventas o broker asociado, tomas tus 24 horas en las categorías de educación continua de ADRE, con por lo menos tres horas en cada categoría obligatoria. Las categorías son derecho de agencia (Agency Law), derecho de contratos (Contract Law), requisitos para licenciatarios (Requirements for Licensees), asuntos legales de bienes raíces (Real Estate Legal Issues), vivienda justa y la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (Fair Housing and Americans with Disabilities Act), divulgación (Disclosure), corretaje de negocios (Business Brokerage) y bienes raíces en general (General Real Estate), y completas el resto de las 24 horas con más cursos de las categorías obligatorias o con cursos de corretaje de negocios o de bienes raíces en general. En tu primera renovación, puedes incluir el crédito de la clase Contract Writing si la tomaste dentro del año anterior a la fecha de tu licencia original. (Fuente: ADRE)
ADRE indica que, a partir del 1 de enero de 2025, tus horas requeridas para renovar incluyen una hora de cada uno de estos temas: Firewise (seguridad y prevención de incendios en bienes raíces), Deed Fraud (cómo identificar y prevenir transacciones fraudulentas de bienes raíces) y Arizona Water (derechos de agua en Arizona y consideraciones relacionadas de bienes raíces). (Fuente: ADRE)
Salvo que la ley disponga otra cosa, una licencia original de broker exige por lo menos tres años como agente de ventas o broker con licencia activa en los cinco años anteriores a tu solicitud. Salvo en una renovación, una experiencia activa equivalente en el campo en los últimos cinco años puede contar en su lugar, si le demuestras al comisionado que habría sido suficiente si hubieras tenido licencia. También completas un curso para broker aprobado por ADRE de por lo menos 90 horas de clase, o su equivalente, en una escuela certificada por ADRE, y apruebas un examen sobre el curso. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Una clínica de administración para brokers (broker management clinic) consiste en tres cursos de tres horas cada uno. Como broker nuevo, asistes a una antes de activar tu licencia de broker. Asistes a una antes de ser broker designado, a menos que hayas asistido a una en los últimos 23 meses. Los brokers designados, y los brokers asociados empleados por un broker designado según A.R.S. 32-2151.01(G), asisten a una clínica una vez en cada período de 24 meses de licencia después de la primera. Una clínica cuenta como 9 horas de crédito de educación continua. (Fuente: Arizona Revised Statutes)

Trabajar bajo tu broker empleador

En Arizona, un broker de bienes raíces es una persona, distinta de un agente de ventas (salesperson), que hace ciertos actos con bienes raíces para otra persona y a cambio de una compensación. Los actos incluyen vender, comprar, alquilar o arrendar, u ofrecerse a hacerlo; negociar una venta, una compra, un alquiler o un arrendamiento; listar una propiedad para la venta, el arrendamiento o el intercambio; cobrar el alquiler; anunciarse o presentarse como parte del negocio de comprar, vender, intercambiar, alquilar o arrendar bienes raíces; ayudar o dirigir la búsqueda de prospectos con el fin de lograr una venta, un intercambio, un arrendamiento o un alquiler; y cobrar una tarifa por adelantado por estos servicios. Un agente de ventas es una persona física, contratada por un broker con licencia o en su nombre, que hace cualquiera de estos actos. Compensación es cualquier tarifa, comisión, salario, dinero u otra contraprestación de valor, y la promesa de pagarla, sea condicional o no. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Es ilegal actuar como broker o como agente de ventas de bienes raíces sin obtener primero una licencia. Cualquier acto de la definición de broker, hecho a cambio de una compensación o con la expectativa de recibirla, es actuar como broker o como agente de ventas, sea el acto una parte incidental de una transacción o la transacción completa. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Las reglas de ADRE llaman actividad ilegal de licencia (unlawful license activity) a estos actos: hacer actos que requieren licencia sin una licencia, o con una licencia que no está activa; hacer actos que requieren licencia para un broker que no es tu broker empleador (employing broker); y que un broker emplee a un agente de ventas o a un broker que no tiene una licencia activa emitida bajo ese broker empleador. Un broker no puede permitir que un agente de ventas o un broker asociado (associate broker) con licencia a través de la firma haga actividades con licencia cuando el único interés del broker es una tarifa por el uso de la licencia. (Fuente: ADRE)
Un broker emplea y paga solo a agentes con licencia activa. Aceptas empleo y compensación como agente con licencia solo del broker con el que tienes tu licencia, o de otro empleador cuando se cumplen todas estas condiciones: el empleador tiene licencia, eres su empleado y recibes un formulario federal W-2, tiene el mismo broker empleador que tú, y tiene el permiso por escrito del broker empleador para pagarte. Ninguna persona, incluido un agente de depósito en garantía (escrow holder), puede pagar una compensación por actos de broker a alguien que no tenía licencia cuando se prestó el servicio. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
La Declaración de Política Sustantiva (Substantive Policy Statement) 2005.08 de ADRE, que es solo orientativa, dice que un broker puede pagarte una comisión que ganaste legítimamente mientras trabajabas con ese broker, según lo que dice su acuerdo, incluso después de que dejas a ese broker. Después de irte, no puedes participar en la transacción. (Fuente: ADRE)
El broker empleador y el broker designado (designated broker) ejercen una supervisión y un control razonables sobre las actividades con licencia de los agentes con licencia y de las demás personas que emplea el broker. Esto incluye políticas, procedimientos y sistemas por escrito para revisar y administrar las transacciones de todos los agentes con licencia, el uso de los formularios de divulgación y de los contratos, el archivo y la conservación de los documentos de las transacciones, el manejo de los fondos en fideicomiso, el uso de asistentes sin licencia por parte de los agentes, y la publicidad. (Fuente: ADRE)
El broker empleador es responsable de los actos de todos los agentes con licencia y de los demás empleados dentro del alcance de su empleo. El broker designado puede usar empleados para que lo ayuden, pero conserva la responsabilidad general, y establece un sistema para vigilar el cumplimiento que incluye una política disciplinaria progresiva. Un broker con una sola oficina que emplea a un broker designado, a no más de otra persona con licencia y a no más de una persona sin licencia no tiene que tener las políticas por escrito. (Fuente: ADRE)
El broker designado revisa cada acuerdo de listado, cada acuerdo de compra o de arrendamiento no residencial, o cada documento similar, en un plazo de 10 días hábiles después de su firma, y pone sus iniciales y la fecha de la revisión en la misma página que las firmas de las partes. El broker designado puede autorizar por escrito a un broker asociado para hacerlo. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
El broker empleador guarda los registros de todas las transacciones que pasan por él, como las copias de los recibos del depósito de buena fe (earnest money), las liquidaciones de cierre, los contratos de venta y los acuerdos de empleo (employment agreements), por lo menos 5 años después de que termina la transacción. El broker guarda cada oferta de compra de bienes raíces rechazada por lo menos 1 año y, cuando se llega a un contrato vinculante, las ofertas rechazadas anteriores por lo menos 5 años. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
La Declaración de Política Sustantiva 2025.03 de ADRE, que es solo orientativa, dice que "team" (equipo) no es un término definido en la ley de Arizona. ADRE lo usa para una relación de negocios establecida entre más de un agente con licencia de Arizona, todos con licencia en la misma firma de corretaje de Arizona. ADRE recomienda firmemente que los brokers empleadores traten los equipos en su manual de políticas y procedimientos: por ejemplo, el deber del líder del equipo de administrarlo según las políticas del broker y de informar al broker designado de las infracciones, y la compensación y los acuerdos con los miembros del equipo. (Fuente: ADRE)
La Declaración de Política Sustantiva 2025.02 de ADRE, que es solo orientativa, dice que, bajo la supervisión directa y el empleo de un agente con licencia de Arizona, un asistente sin licencia puede hacer diligencias personales para el agente, hacer tareas administrativas y de oficina como archivar, copiar, enviar correo, escanear, contestar el teléfono y transferir llamadas, y cobrar en persona el alquiler y los cargos relacionados, con un recibo. El broker empleador tiene políticas y procedimientos por escrito para que los asistentes sin licencia no hagan actos que requieren licencia y no se anuncien como si tuvieran licencia. (Fuente: ADRE)
La misma declaración dice que un asistente sin licencia no puede originar documentos, darle a un consumidor consejos, precios u opiniones de valor, aconsejar ni negociar sobre una propiedad o una transacción, ni ayudar o dirigir la búsqueda de prospectos. Un asistente sin licencia no puede retirar dinero de la cuenta fiduciaria (trust account) del broker, salvo como firmante de una cuenta fiduciaria de administración de propiedades según A.R.S. 32-2174(C). (Fuente: ADRE)

La publicidad de tu negocio

Te aseguras de que cada anuncio identifique, de manera clara y destacada, el nombre legal de tu broker empleador o el nombre comercial (dba) que aparece en su certificado de licencia. El broker designado es responsable de la publicidad de toda la actividad de bienes raíces. Usar un medio electrónico, como internet, la inteligencia artificial o la tecnología de sitios web, dirigido a residentes de Arizona con una oferta de un interés en una propiedad o de servicios de corretaje es publicidad, y un anuncio en línea cumple todos los requisitos de la regla en el propio anuncio, sin necesidad de desplazarse (scroll). (Fuente: ADRE)
La Declaración de Política Sustantiva 2025.03 de ADRE, que es solo orientativa, dice que debe quedar claro que un equipo no es una entidad independiente, sino que trabaja bajo la supervisión del broker empleador. En cualquier anuncio, el nombre de la firma de corretaje o su dba, tal como está registrado ante ADRE, debe ser más grande que el nombre del equipo y debe aparecer en todos los lugares donde aparece el nombre del equipo. (Fuente: ADRE)
ADRE emite tu licencia con tu nombre legal y con cualquier apodo o nombre comercial (dba) adicional que el Comisionado (Commissioner) considere que no perjudica el interés público. No haces ni promueves negocios de bienes raíces con un nombre distinto del nombre con el que tienes licencia. Antes de que un broker empleador agregue un dba o un nombre comercial, presenta pruebas de que la firma tiene por lo menos el 10% de la propiedad de ese nombre. (Fuente: ADRE)
No anuncies una propiedad de una manera que sugiera que ningún agente de ventas ni broker participa en la oferta de venta, arrendamiento o intercambio. Cuando anuncias tu propia propiedad para la venta, el arrendamiento o el intercambio en Arizona, revelas que tienes licencia de agente de ventas o de broker y que eres el dueño de la propiedad, con las palabras "owner/agent" (dueño/agente) en el anuncio. Antes de poner un letrero, o de publicar en un medio electrónico, que avisa que una propiedad específica se ofrece en venta, arrendamiento, alquiler o intercambio, obtienes el consentimiento por escrito del dueño de la propiedad, y retiras el letrero o la publicación con prontitud cuando el dueño lo pide. (Fuente: ADRE)
Tus anuncios tienen afirmaciones y declaraciones exactas y presentan los hechos de forma completa. No tergiverses los hechos ni crees impresiones engañosas o ambiguas. Usa la palabra "acre", sola o con un modificador, solo para un terreno de por lo menos 43,560 pies cuadrados. (Fuente: ADRE)
Cuando anuncias una propiedad que es objeto del acuerdo de empleo de bienes raíces (real estate employment agreement) de otra persona, el propio anuncio revela que las propiedades que muestra no representan tu historial de transacciones e incluyen transacciones de otros agentes con licencia. (Fuente: ADRE)
No llames "award" ni "prize" (premio), ni con un término parecido, a un incentivo (premium) que se ofrece gratis o a un costo reducido para promover ventas o arrendamientos. Antes de que una persona participe en una oferta con un incentivo, le revelas claramente por escrito los términos, los costos, las condiciones, las restricciones y la fecha de vencimiento de la oferta. (Fuente: ADRE)
El Comisionado puede suspender o revocar una licencia, emitir una carta de preocupación (letter of concern) o tomar otras medidas que enumera la ley cuando, en los 5 años anteriores, un agente con licencia: autorizó, dirigió o ayudó a sabiendas a publicar o difundir una declaración importante falsa o engañosa sobre su negocio o sobre un terreno en venta; usó a sabiendas el término "real estate broker" sin tener el derecho legal de hacerlo; o puso en una propiedad un letrero que la ofrece en venta o en alquiler sin la autorización por escrito del dueño o de su agente autorizado. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Ofrecer servicios de corretaje a cambio de una compensación, a través de un sitio web, para bienes raíces en Arizona es una actividad que requiere una licencia de broker emitida por ADRE. Un broker de otro estado que no tiene licencia en Arizona no puede listar, comercializar ni anunciar bienes raíces de Arizona para la venta, el arrendamiento o el intercambio, y no puede poner letreros en bienes raíces de Arizona. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Un broker con licencia de Arizona puede pagarle una compensación a un broker que opera legalmente en otro estado, y recibirla de él. Eso no le permite al broker de otro estado hacer en Arizona una actividad que requiere una licencia de broker de Arizona, salvo que el broker de Arizona coopere con él según las condiciones de la ley, que incluyen un acuerdo de cooperación por escrito hecho antes de esa actividad, y que todas las negociaciones en Arizona, o con dueños de propiedades de Arizona, se hagan a través del broker de Arizona. Un broker de otro estado no puede usar un acuerdo de cooperación como autoridad para vender, arrendar, alquilar o intercambiar bienes raíces a un residente de Arizona. (Fuente: Arizona Revised Statutes)

El contrato de compra de AAR

La página de formularios de reventa residencial (Residential Resale Transaction Forms) de la Asociación de REALTORS® de Arizona (AAR) publica el Residential Resale Real Estate Purchase Contract (RPC, el contrato de compra para la reventa residencial) con fecha de actualización de febrero de 2026, el Residential Seller's Property Disclosure Statement (SPDS, la declaración de divulgación del vendedor sobre la propiedad) de febrero de 2023, el Residential Buyer's Inspection Notice and Seller's Response (BINSR, el aviso de inspección del comprador y la respuesta del vendedor) de octubre de 2022, el Cure Period Notice (el aviso del período para subsanar) de febrero de 2019 y el HOA Condominium / Planned Community Addendum (el anexo para condominios y comunidades planificadas con HOA) de septiembre de 2026. (Fuente: Arizona REALTORS)
AAR dice que un miembro no puede cambiar el texto preimpreso (boilerplate) de un formulario de AAR, pero que un cambio hecho con una anotación en "Additional Terms & Conditions" (términos y condiciones adicionales) no está prohibido. Los formularios de AAR son solo para uso de sus miembros. Según la política de AAR, los formularios nuevos o revisados se publican alrededor del 1 de febrero, el 1 de julio y el 1 de noviembre, salvo que una ley o un reglamento exija publicarlos antes. (Fuente: Arizona REALTORS)
El Artículo 26, Sección 1 de la Constitución de Arizona le da a una persona con una licencia válida de broker o de agente de ventas de bienes raíces de Arizona, cuando actúa para las partes o como agente de una de las partes en una venta, un intercambio, un trueque o un arrendamiento, el derecho de redactar o de llenar y completar, sin cobrar, todos los documentos relacionados con esa operación, incluidos los acuerdos preliminares de compra, los recibos del depósito de buena fe, las escrituras, los arrendamientos y las facturas de venta (bills of sale). (Fuente: Arizona Constitution)
En el RPC, la oferta se convierte en un contrato vinculante cuando el vendedor firma la aceptación y una copia firmada se entrega al broker del comprador, y este la recibe, a más tardar en la fecha y la hora indicadas en la Sección 8o (hora estándar de la montaña, Mountain Standard Time). El comprador puede retirar la oferta hasta que recibe la aceptación firmada del vendedor. (Fuente: Arizona REALTORS)
La aceptación del contrato (Contract acceptance) ocurre en la fecha en que el contrato firmado, y cualquier contraoferta, se entrega al broker que corresponde y este lo recibe. Cada día es un día calendario, de las 12:00 a. m. a las 11:59 p. m. El día del acto o del hecho que inicia un plazo no se cuenta, y el último día sí se cuenta. El tiempo es esencial (time is of the essence). (Fuente: Arizona REALTORS)
En el RPC, las partes escriben el monto del depósito de buena fe y marcan su forma: cheque personal, transferencia bancaria u otra (Sección 1c). Al aceptarse el contrato, se deposita en la compañía de depósito en garantía (escrow company) o en la cuenta fiduciaria del broker, según lo que se marque. El contrato se usa como instrucciones de depósito en garantía (escrow instructions), y la Sección 3a nombra a la compañía de depósito en garantía y de títulos. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 7a del RPC, una parte que no cumple el contrato recibe un aviso que indica el incumplimiento. Si no se subsana en un plazo de 3 días después de la entrega (el período para subsanar, Cure Period), se convierte en un incumplimiento del contrato (breach). Una parte con derecho a cancelar entrega un aviso que indica el motivo a la otra parte o a la compañía de depósito en garantía, y la cancelación tiene efecto de inmediato con la entrega (Sección 8l). Las disputas van a mediación y después a arbitraje vinculante, pero cualquiera de las partes puede optar por no ir a arbitraje en un plazo de 30 días después de que termina la conferencia de mediación (Sección 7c). (Fuente: Arizona REALTORS)
En una disputa sobre un depósito de buena fe que tiene la compañía de depósito en garantía, el comprador y el vendedor autorizan a la compañía a entregarlo según el contrato, a su sola y absoluta discreción (Sección 3f del RPC). Si el comprador incumple, el vendedor puede aceptar el depósito de buena fe como su único derecho a daños, y debe hacerlo cuando el incumplimiento viene de que el comprador no entregó el aviso del préstamo de la Sección 2b, o de que no pudo obtener el préstamo porque renunció a la contingencia de tasación (Sección 7b). Una contingencia que no se cumple no es un incumplimiento. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 3d del RPC, las tarifas de la compañía de depósito en garantía se dividen en partes iguales entre el comprador y el vendedor, salvo que el contrato diga otra cosa. El cierre (close of escrow, COE) ocurre cuando la escritura se registra en la oficina del registrador del condado (Sección 1d). Los brokers cobran según sus acuerdos por escrito separados, que pueden entregarse a la compañía de depósito en garantía para el pago en el COE, y la compensación que debe el comprador se le cobra al comprador como condición del COE (Sección 8f). (Fuente: Arizona REALTORS)
En el RPC, el vendedor transfiere el título con una escritura de garantía (warranty deed), sujeta a los impuestos y las contribuciones existentes, las CC&R, los derechos de paso, las servidumbres y otros asuntos registrados. El vendedor paga una ALTA Homeowner's Title Insurance Policy (póliza de seguro de título del propietario) o, si no está disponible, una Standard Owner's Title Insurance Policy. El comprador paga cualquier cobertura extendida y, si corresponde, la ALTA Lender Title Insurance Policy (póliza de seguro de título del prestamista). (Fuente: Arizona REALTORS)

El período de inspección y otros plazos

La Sección 6a del RPC fija el período de inspección (Inspection Period) en 10 días después de la aceptación del contrato, salvo que las partes escriban otro número. Durante ese período, a su costo, el comprador hace todas las inspecciones físicas, ambientales y de otro tipo que desee, consulta a agencias del gobierno, prestamistas, agentes de seguros y otros, investiga los códigos de construcción, zonificación, incendios, salud y seguridad, y verifica la información importante del MLS. (Fuente: Arizona REALTORS)
El contrato dice que los pies cuadrados, los organismos o insectos que destruyen la madera, el seguro del propietario y una conexión al alcantarillado deben investigarse durante el período de inspección cuando son importantes para el comprador, y que el comprador determina durante ese período las designaciones de zona de riesgo de inundación y el costo del seguro contra inundaciones. El comprador les da al vendedor y a los brokers copias de todos los informes de inspección, sin costo. (Fuente: Arizona REALTORS)
Antes de que termine el período de inspección, el comprador entrega un solo aviso firmado con todos los elementos que no aprueba (para esto existe el formulario BINSR de AAR). En ese aviso, el comprador elige cancelar de inmediato, y el depósito de buena fe se le entrega al comprador, o darle al vendedor la oportunidad de corregir esos elementos. (Fuente: Arizona REALTORS)
El vendedor responde por escrito en un plazo de 5 días, o de los días indicados; si no responde, se considera una negativa. Si el vendedor no acepta corregir un elemento, el comprador puede cancelar en un plazo de 5 días después de la respuesta del vendedor o después de que termina el plazo de respuesta, lo que ocurra primero, y el depósito de buena fe se le entrega al comprador; si no cancela, el comprador cierra sin esos elementos. Las conversaciones verbales no extienden estos plazos, y se considera que un comprador que no da aviso a tiempo sigue adelante sin correcciones. (Fuente: Arizona REALTORS)
En el BINSR, el comprador confirma que terminó todas las inspecciones que deseaba hacer durante el período de inspección, incluye todos los elementos que no aprueba en ese único aviso, y reconoce que no puede cambiar su elección después de entregar el aviso. El formulario dice que A.R.S. § 32-1121 exige un contratista con licencia para una corrección o reparación cuyo precio total del contrato, con mano de obra y materiales, es de $1,000 o más, para un trabajo que no es casual o menor, o para un trabajo que necesita un permiso de construcción local. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 3c del RPC, la compañía de depósito en garantía les entrega al comprador y al vendedor un compromiso de seguro de título (Commitment for Title Insurance) con copias legibles de todos los documentos que quedarán como excepciones en la póliza del comprador, incluidas las CC&R, las restricciones de la escritura y las servidumbres. El comprador tiene 5 días después de recibir el compromiso de título (Title Commitment), y después de recibir aviso de cualquier excepción posterior, para avisar qué elementos no aprueba. (Fuente: Arizona REALTORS)
En un plazo de 3 días después de la aceptación del contrato, si no lo hizo antes, el comprador le da al prestamista su nombre, sus ingresos, su número de Seguro Social, la dirección del inmueble (Premises), un estimado de su valor y el monto del préstamo que busca, y le permite acceder a un informe de crédito combinado de las tres agencias (tri-merged credit report) (Sección 2f del RPC). En un plazo de 10 días después de la aceptación, el comprador le entrega al vendedor el Loan Status Update (LSU, el informe del estado del préstamo) de AAR con por lo menos las líneas 1 a 40 completas (Sección 2e). En un plazo de 10 días después de recibir el Loan Estimate (el estimado del préstamo), el comprador le dice al prestamista que tiene la intención de seguir adelante, y le da todas las divulgaciones firmadas que pide y los documentos de las líneas 32 a 35 del LSU (Sección 2g). (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 2b del RPC, la obligación del comprador de completar la venta depende de la aprobación del préstamo sin condiciones previas a los documentos (Prior to Document, PTD) a más tardar 3 días antes de la fecha de cierre (COE Date). Para entonces, el comprador firma todos los documentos del préstamo, o le entrega al vendedor o a la compañía de depósito en garantía un aviso de la aprobación del préstamo sin condiciones PTD y las fechas en que recibió la Closing Disclosure (la divulgación de cierre), o entrega un aviso de que no puede obtener la aprobación del préstamo sin condiciones PTD. Un acto que vence 3 días antes de la fecha de cierre vence 3 días completos antes: para una fecha de cierre en viernes, a más tardar a las 11:59 p. m. del lunes (Sección 8i). (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 2c del RPC, si el comprador, después de un esfuerzo diligente y de buena fe, no puede obtener la aprobación del préstamo sin condiciones PTD y entrega un aviso de eso a más tardar 3 días antes de la fecha de cierre, el contrato se cancela y el comprador recupera el depósito de buena fe. Si el comprador no entrega el aviso, el vendedor puede enviar un aviso para subsanar (cure notice): un comprador que entrega el aviso antes de que termine el período para subsanar igual recupera el depósito de buena fe y, si no, el vendedor tiene derecho a él por el incumplimiento del comprador. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 2l del RPC, la venta depende de una tasación aceptable para el prestamista por lo menos por el precio de compra. Si el inmueble no se tasa por el precio de compra en cualquier tasación que exige el prestamista, el comprador tiene 5 días después del aviso del valor tasado para cancelar y recuperar el depósito de buena fe. Si el comprador no cancela, se renuncia a la contingencia de tasación, salvo que la ley federal lo prohíba. (Fuente: Arizona REALTORS)

Las divulgaciones del vendedor, los documentos de la HOA y tus propias divulgaciones

Según la Sección 4a del RPC, el vendedor entrega un AAR Residential Seller's Property Disclosure Statement (SPDS) completo en un plazo de 3 días después de la aceptación del contrato. El comprador avisa qué elementos del SPDS no aprueba dentro del período de inspección o en un plazo de 5 días después de recibir el SPDS, lo que ocurra más tarde. (Fuente: Arizona REALTORS)
El vendedor también entrega un historial por escrito de los reclamos al seguro de los últimos 5 años en un plazo de 5 días después de la aceptación, con la misma regla de plazo que el SPDS para no aprobar elementos (Sección 4b). El vendedor le avisa de inmediato al comprador de cualquier cambio en el inmueble o en las divulgaciones. Ese aviso es una actualización del SPDS, y el comprador tiene 5 días después de su entrega para no aprobar, salvo que el contrato ya obligue al vendedor a reparar ese elemento (Sección 4f). (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la regla R4-28-1101 de ADRE, tienes un deber fiduciario con tu cliente, proteges y promueves los intereses del cliente, y tratas de manera justa a todas las demás partes de una transacción. Divulgas por escrito a todas las demás partes cualquier información que tengas que afecte de manera importante o adversa la contraprestación que paga cualquiera de las partes, incluida la información de que el vendedor o el comprador no puede o quizás no pueda cumplir, cualquier hecho importante adverso o defecto importante conocido de la propiedad, y cualquier gravamen o carga sobre ella. (Fuente: ADRE)
Antes de que las partes firmen cualquier acuerdo vinculante, les informas por escrito a las otras partes de cualquier interés o conflicto presente o futuro: por ejemplo, que tienes licencia y actúas como parte principal, que el comprador o el vendedor es un familiar inmediato tuyo o de tu broker designado, o que tú o un familiar inmediato tienen un interés financiero distinto de tu compensación por los servicios de bienes raíces. (Fuente: ADRE)
No puedes aceptar compensación de más de una parte de una transacción, ni representar a más de una, sin el consentimiento previo por escrito de todas las partes (R4-28-1101). Un broker divulga por escrito a todas las partes, por lo menos 3 días calendario antes del cierre, el nombre de cada broker empleador que representa a una parte y que recibirá compensación de la transacción (R4-28-701). (Fuente: ADRE)
No se puede presentar ninguna acción penal, civil ni administrativa contra un vendedor, un arrendador o un agente con licencia por no divulgar que la propiedad es o fue: el lugar de una muerte natural, un suicidio, un homicidio o cualquier otro delito grave (felony); propiedad de, u ocupada por, una persona expuesta al VIH, o diagnosticada con SIDA o con cualquier otra enfermedad que no se sabe que se transmita por la ocupación común de un inmueble; o ubicada cerca de un delincuente sexual. No divulgar ese hecho o esa sospecha no es motivo para terminar o rescindir una venta o un arrendamiento. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Según la ley de HOA, con la reforma vigente desde el 12 de septiembre de 2026: en una comunidad planificada (planned community) con menos de 50 propiedades, el vendedor le entrega la información de la HOA al comprador o a su agente designado en un plazo de 10 días después de aceptar la oferta del comprador. En una con 50 propiedades o más, el vendedor le da a la asociación un aviso por escrito de la oferta aceptada, con el nombre, el correo electrónico y la dirección postal del comprador o de su agente designado, y la asociación entrega la información en un plazo de 10 días después de recibir el aviso. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
La información incluye los estatutos (bylaws), las reglas, la declaración y el plano; las actas aprobadas por la junta de las últimas tres reuniones abiertas de la junta; una declaración con fecha de las cuotas, de cualquier tarifa de transferencia y de cualquier infracción sin resolver contra la propiedad; el presupuesto operativo; el estudio de reservas más reciente, si existe; y las demandas pendientes. La asociación puede cobrarle al vendedor no más de $400 en total por la divulgación de reventa, el certificado de estado de gravámenes (lien estoppel) y otros servicios de transferencia, más un cargo por urgencia de no más de $100 por un trabajo en 72 horas, y no más de $50 por actualizar un informe de 30 días o más de antigüedad. Las tarifas se cobran solo a partir del cierre (close of escrow). (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Para un condominio, la misma ley de 2026 fija la misma división, el mismo plazo de 10 días y los mismos límites de tarifas: el vendedor entrega la información en un condominio con menos de 50 unidades, y la asociación en uno con 50 o más. La declaración del condominio también indica cualquier deficiencia o condición importante conocida de las áreas comunes o de las áreas comunes de uso limitado por la que el comprador será responsable de costos de reparación cobrados directamente dentro de los seis meses posteriores a la compra, y si alguna corporación o compañía de responsabilidad limitada es dueña del 35 por ciento o más de las unidades y las alquila. La regla no se aplica a los planes de tiempo compartido (timeshare). (Fuente: Arizona Revised Statutes)
El dueño de una propiedad que tuvo una remediación de suelos según A.R.S. 49-104(B)(16) le da al comprador un aviso por escrito de la remediación antes de transferir la propiedad, si el dueño tiene conocimiento real de que ocurrió. No se exige aviso cuando la remediación alcanzó los estándares para uso residencial. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
El vendedor de un inmueble residencial le da al comprador una divulgación por escrito antes de la transferencia del título si la propiedad está en territorio cercano a un aeropuerto militar o a una instalación militar auxiliar, según el mapa que prepara el departamento de tierras del estado (state land department). Un vendedor que ya dio esta divulgación en un informe público no tiene que darla otra vez. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
El vendedor de cinco parcelas o menos de terreno que no es terreno subdividido, en un área no incorporada de un condado, y cualquier vendedor posterior de esa parcela, le da al comprador una declaración jurada de divulgación (affidavit of disclosure) por escrito por lo menos 7 días antes de la transferencia. El comprador puede rescindir la venta durante 5 días después de recibir la declaración, y el vendedor registra la declaración firmada al mismo tiempo que la escritura. El formulario de la ley pregunta, entre otras cosas, por el acceso legal y físico, una zona inundable de FEMA, los servicios públicos, si una compañía privada de agua, un proveedor municipal de agua o un pozo privado o compartido da servicio a la propiedad, y un sistema séptico u otro sistema de aguas residuales en el sitio. Un fiduciario (trustee) que vende en una venta fiduciaria (trustee's sale) y un funcionario que vende en una venta judicial (execution sale) no son vendedores según esta regla. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Para la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, antes de que el comprador firme el contrato, el vendedor y los agentes de bienes raíces le entregan al comprador el folleto de la EPA "Protect Your Family From Lead in Your Home" (Proteja a su familia del plomo en su casa), divulgan la pintura a base de plomo y los peligros de la pintura a base de plomo que conocen, entregan todos los registros e informes disponibles, y entregan la Lead Warning Statement (la advertencia sobre el plomo). El comprador tiene un período de 10 días para una inspección o una evaluación de riesgos de plomo, que las partes pueden cambiar por escrito y el comprador puede renunciar. Los agentes son responsables, junto con el vendedor, del cumplimiento, salvo que el vendedor no le divulgue al agente toda la información sobre la pintura a base de plomo y sus peligros. (Fuente: EPA)

El dinero en fideicomiso

Salvo que todas las partes de una transacción acuerden otra cosa por escrito, un broker que no pone de inmediato todo el dinero que se le confía en un depositario neutral de depósito en garantía (neutral escrow depository) en Arizona lo pone, al recibirlo, en una cuenta fiduciaria, en una cuenta asegurada o garantizada por el gobierno federal en un depositario ubicado en Arizona. La ley no le permite a un broker mezclar (commingle) el dinero que se le confía con su propio dinero, salvo que las reglas de ADRE lo permitan. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
Pones con prontitud bajo el cuidado del broker designado todo el efectivo, los cheques y otros objetos de valor que recibes como pago en una transacción de bienes raíces. El broker indica en el contrato de compra, en el arrendamiento o en el recibo del depósito de buena fe el tipo de depósito recibido: efectivo, un cheque, un pagaré u otro objeto de valor. Salvo lo que A.R.S. 32-2174(C) permite para la administración de propiedades, el broker deja que solo un agente con licencia bajo la licencia de ese broker retire dinero de la cuenta fiduciaria. (Fuente: Arizona Revised Statutes)
El broker usa el dinero en fideicomiso solo para el fin con el que se depositó. Cada mes, el broker completa una conciliación de tres vías (three-way reconciliation) entre los estados de cuenta bancarios de la cuenta fiduciaria, los libros de los clientes y los libros de la cuenta fiduciaria, y explica cualquier diferencia. Que un broker deposite no más de $5,000 de su propio dinero para mantener la cuenta abierta, o para evitar cargos por saldo mínimo, no es mezclar fondos. (Fuente: Arizona Revised Statutes)

Fuera de esta guía

Una licencia para una persona con licencia en otro estado (Out-of-State License Recognition), cómo pasar al estado inactivo, la reactivación, la renovación tardía y el restablecimiento de una licencia: ADRE.
La calificación mínima para aprobar el examen estatal, las tarifas del examen, volver a tomar el examen y las exenciones de tarifas para quienes solicitan por primera vez: ADRE y Pearson.
Una vivienda nueva que vende un constructor, un terreno sin construir, y los términos de un anexo, como el anexo de venta corta (short sale) o el de HOA: el contrato del constructor o el formulario de AAR.
Los acuerdos de empleo entre el comprador y el broker (buyer-broker employment agreements) y los formularios de divulgación de la representación (agency): tu broker.
Qué dicen los espacios en blanco de un contrato específico, y si un comprador puede cancelar en un caso específico: el contrato, tu broker o un abogado.
Quién tiene derecho a un depósito de buena fe en disputa, y las disputas por comisiones entre agentes con licencia o con un broker: un abogado.
Los arrendamientos, los listados de alquiler, los depósitos de seguridad, los alquileres de corto plazo y la administración de propiedades en Arizona.
Los impuestos a la propiedad, la declaración jurada del valor de la propiedad (affidavit of property value) y las apelaciones del avalúo.
Las reglas de los préstamos FHA, VA y USDA, y si una condición del prestamista es una condición PTD: el prestamista del comprador.
El impuesto federal sobre la renta por una venta y la retención de FIRPTA: un asesor fiscal o un abogado.
Los anuncios de subdivisiones y de otros desarrollos: tu broker.
El programa de suministro de agua asegurado (assured water supply) del Departamento de Recursos Hídricos de Arizona (Arizona Department of Water Resources, ADWR) y sus registros de pozos de una propiedad: ADWR.
Las ordenanzas de tu ciudad y las reglas de tu MLS: la página de Phoenix de abajo y tu broker.

Arizona: tu licencia, el contrato de compra y las reglas de una transacción

Cómo obtener tu licencia en Arizona

Cómo mantener tu licencia

Trabajar bajo tu broker empleador

La publicidad de tu negocio

El contrato de compra de AAR

El período de inspección y otros plazos

Las divulgaciones del vendedor, los documentos de la HOA y tus propias divulgaciones

El dinero en fideicomiso

Fuera de esta guía

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