La agencia dual en siete estados: cuando una empresa de corretaje trabaja con el comprador y el vendedor
Cuando una empresa de corretaje (brokerage) trabaja con el comprador y con el vendedor en la misma transacción, las reglas cambian de un estado a otro. Para Texas, Florida, California, Nueva York, Georgia, Arizona y Colorado, esta página da los datos para los que Reddy tiene una fuente revisada: el nombre que usan la ley o los formularios del estado para ese papel, el consentimiento, el aviso o el formulario que exige el estado, y lo que el agente puede o no puede hacer para cada parte. No todos los estados tienen un dato sobre cada punto. Para Nueva York, la página da solo el formulario de divulgación de agencia. La lista del final nombra cada punto que no tiene un dato. No lleves una regla de un estado a otro: lee la sección del estado donde está la propiedad. Cada dato viene de una ley estatal o del registro de un proyecto de ley, de las reglas o publicaciones de una comisión o un departamento estatal de bienes raíces, o de un formulario de una asociación estatal de REALTORS®, y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 6 oct 2026
Texas: el intermediario
Un broker que acepta representar al comprador y al vendedor en una transacción debe aceptar actuar como intermediario (intermediary). Los deberes de un intermediario según este subcapítulo de la ley de licencias reemplazan los deberes de un agente con licencia según cualquier otra ley, incluido el derecho consuetudinario (common law). (Fuente: Texas Statutes)
Un broker puede actuar como intermediario solo con el consentimiento por escrito de cada parte, y el consentimiento indica la fuente de cualquier compensación esperada. Un acuerdo de representación del comprador que autoriza el papel de intermediario es consentimiento suficiente si indica, en letra destacada en negrita o subrayada, la conducta que prohíbe la Sección 1101.651(d). Un intermediario actúa de manera justa e imparcial. (Fuente: Texas Statutes)
En la primera comunicación sustancial con una parte sobre una posible transacción de una propiedad específica, un agente con licencia le entrega a esa parte un aviso por escrito que describe cómo un broker puede representar a una parte, incluso como intermediario, y los deberes del broker con una parte que representa y con una parte que no representa. El aviso no se exige para un alquiler residencial de menos de un año cuando no se considera una venta, para una parte que el agente con licencia sabe que otro agente con licencia representa, ni para una conversación en un open house sobre esa propiedad. (Fuente: Texas Statutes)
La Regla 531.20 de TREC adopta el aviso Information About Brokerage Services (información sobre los servicios de corretaje), TREC No. IABS 1-2, y exige que cada agente con licencia entregue el IABS completo en la primera comunicación sustancial que fija la Sección 1101.558. (Fuente: TREC)
Cuando el consentimiento por escrito lo autoriza y el broker les da a todas las partes un aviso por escrito del nombramiento, un broker intermediario puede nombrar a un agente con licencia asociado para comunicarse con una parte y seguir sus instrucciones, y a otro agente con licencia asociado para la otra parte. Un agente con licencia nombrado (appointed license holder) puede dar opiniones y consejos en las negociaciones a la parte para la que fue nombrado. (Fuente: Texas Statutes)
Un intermediario, y cada agente con licencia nombrado, no puede decirle al comprador que el vendedor aceptará menos que el precio pedido, ni decirle al vendedor que el comprador pagará más que la oferta por escrito, salvo que esa parte indique otra cosa en un escrito aparte. No puede divulgar información confidencial, ni información que una parte le pidió por escrito no divulgar, salvo que la parte indique otra cosa en un escrito aparte, que la ley o una orden judicial lo exija, o que la información se relacione de forma importante (materially) con el estado de la propiedad. (Fuente: Texas Statutes)
Florida: sin agencia dual, y la presunción de transaction broker
Se presume que todo agente con licencia es un transaction broker (corredor de transacciones), salvo que se establezca por escrito una relación de single agent (agente único) o una no brokerage relationship (sin relación de corretaje). La agencia dual está prohibida. La relación de transaction broker no necesita una divulgación por escrito. (Fuente: Florida Statutes)
Una relación de single agent necesita un aviso por escrito y destacado antes o en el momento del acuerdo de listado o de representación, o antes de una visita, lo que ocurra primero. Para cambiar de single agent a transaction broker, se necesita el consentimiento previo y por escrito del cliente (customer) en el formulario que fija la ley. (Fuente: Florida Statutes)
Una no brokerage relationship necesita un aviso por escrito antes de la visita. El agente con licencia igual actúa con honestidad, divulga los hechos que conoce que afectan de forma importante el valor y que no se ven fácilmente, y rinde cuentas de los fondos. (Fuente: Florida Statutes)
Estos avisos se aplican a una venta residencial: una propiedad construida de 4 unidades o menos, un terreno para 4 unidades o menos, o una propiedad agrícola de 10 acres o menos. Se excluyen un alquiler sin opción de compra, un open house y una conversación casual. (Fuente: Florida Statutes)
El proyecto de ley HB 805 (2025), que habría cambiado los deberes de un transaction broker y el aviso y el consentimiento para cambiar de single agent a transaction broker, murió en un subcomité de la Cámara de Representantes el 16 de junio de 2025. No es ley. (Fuente: Florida Statutes)
California: el agente dual
Lo antes posible, el agente del comprador les dice al comprador y al vendedor si actúa solo para el comprador o como agente dual (dual agent). El contrato de compraventa, o un documento aparte firmado o reconocido antes del contrato o junto con él, confirma la relación en la forma que fija la ley. (Fuente: California Legislative Information)
El Comisionado de Bienes Raíces (Real Estate Commissioner) puede suspender o revocar una licencia por actuar para más de una parte en una transacción sin el conocimiento o el consentimiento de todas las partes. (Fuente: California Legislative Information)
En una transacción que cubre la ley de divulgación de agencia, el agente del vendedor le entrega al vendedor el formulario de divulgación de agencia (agency disclosure form, Código Civil 2079.16) antes de que se firme el acuerdo de listado. El agente del comprador se lo entrega al comprador lo antes posible antes de que el comprador firme el acuerdo de representación entre comprador y broker y la oferta o, cuando el agente del comprador no preparó la oferta, a más tardar el siguiente día hábil después de recibir la oferta. El agente obtiene un acuse de recibo firmado. (Fuente: California Legislative Information)
Un agente dual no le dice al comprador la información confidencial del vendedor, ni al vendedor la del comprador, sin el permiso expreso de esa parte. La información confidencial incluye los datos que pueden afectar el precio, como un vendedor que aceptaría menos que el precio de listado o un comprador que pagaría más que su oferta. (Fuente: California Legislative Information)
Nueva York: el formulario de divulgación de agencia
Para un apartamento de condominio o de cooperativa, la ley de divulgación de agencia de Nueva York exige que el agente del listado le entregue al vendedor el formulario de divulgación de agencia (agency disclosure form) antes del acuerdo de listado, y que le entregue el formulario a un comprador en el primer contacto sustancial. (Fuente: New York Consolidated Laws)
El agente obtiene un acuse de recibo firmado. Cuando una parte se niega a firmar, el agente deja constancia de la negativa bajo juramento, y guarda los registros por lo menos 3 años. (Fuente: New York Consolidated Laws)
Georgia: el agente dual y los agentes designados
Un broker puede actuar como agente dual (dual agent) solo con el consentimiento por escrito de todos los clientes. El consentimiento describe las transacciones, o los tipos de transacciones, en las que el broker será agente dual. También indica que: el broker representa a dos clientes cuyos intereses son, o en algún momento podrían ser, distintos o incluso opuestos; el agente dual divulgará a todas las partes todos los hechos materiales adversos que conoce de hecho, excepto la información que otro cliente hizo confidencial y que la ley no le permite ni le exige divulgar; el broker y sus agentes divulgarán a tiempo a cada cliente cualquier relación importante que tengan con el otro cliente; el cliente no tiene que dar su consentimiento a la agencia dual; y el cliente da su consentimiento de forma voluntaria y leyó y entendió el contrato. (Fuente: GREC)
Regla 520-1-.06(4) de GREC: un agente con licencia hace, o hace que se haga, una divulgación por escrito al comprador y al vendedor que indica para qué parte o partes actúa la firma del agente como agente o como agente dual, y de quién recibirá la firma cualquier contraprestación de valor (valuable consideration). Si la firma no es agente de ninguna de las partes, la divulgación indica de quién recibirá la firma cualquier contraprestación de valor. La divulgación debe hacerse a tiempo, y a más tardar cuando cualquier parte hace una oferta por primera vez. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Según O.C.G.A. § 10-6A-10(a), todo contrato de corretaje (brokerage engagement) debe informar al posible cliente sobre: los tipos de relaciones de agencia disponibles con el broker; cualquier relación de corretaje que el broker tenga con otras partes que estaría en conflicto con los intereses del cliente y que el broker conoce de hecho (sin contar que el broker puede representar a otros vendedores, o a otros compradores que compran otra propiedad); la compensación del broker, y si el broker la compartirá con los brokers que representan a otras partes; y el deber del broker de mantener la información confidencial. (Fuente: Georgia.gov)
Un broker puede asignar a distintos agentes afiliados como agentes designados (designated agents) para representar de forma exclusiva a distintos clientes en la misma transacción, directamente o mediante una política de la compañía. Un agente designado le debe al cliente los deberes que fija para ese tipo de cliente la ley de Georgia llamada Brokerage Relationships in Real Estate Transactions Act (BRRETA, la ley de relaciones de corretaje en transacciones de bienes raíces). Cuando el broker nombra agentes designados de esta forma, el broker, sus agentes y la firma no son agentes duales, y no se atribuye conocimiento entre el broker, los agentes designados y los clientes. Un agente designado no puede divulgar la información que el cliente hizo confidencial, excepto al broker del agente designado o cuando BRRETA lo permite o lo exige. (Fuente: GREC)
Arizona: el broker de representación limitada
Según la regla R4-28-1101 de ADRE, un agente con licencia no puede aceptar compensación de más de una parte de una transacción, ni representar a más de una, sin el consentimiento previo por escrito de todas las partes. (Fuente: ADRE)
El formulario Real Estate Agency Disclosure and Election (divulgación y elección de agencia de bienes raíces) de la Arizona Association of REALTORS® (AAR), actualizado en noviembre de 2024, dice que un broker puede representar al comprador y al vendedor, como broker de representación limitada (limited representation broker), solo con el conocimiento y el consentimiento informado de ambos. En el caso de una compra, el consentimiento informado del comprador y del vendedor debería reconocerse en un escrito aparte, distinto del contrato de compra. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según ese formulario, un broker de representación limitada no divulga sin autorización por escrito que el vendedor aceptará, o que el comprador pagará, un precio o unos términos distintos de los indicados. Divulga información confidencial solo con autorización por escrito. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la regla R4-28-1101, un agente con licencia tiene un deber fiduciario con su cliente, protege y promueve los intereses del cliente, y trata de manera justa a todas las demás partes de una transacción. (Fuente: ADRE)
Según la regla R4-28-701 de ADRE, un broker divulga por escrito a todas las partes, por lo menos 3 días calendario antes del cierre, el nombre de cada broker empleador que representa a una parte y que recibirá compensación de la transacción. (Fuente: ADRE)
Colorado: el transaction-broker
Según C.R.S. 12-10-403, un broker puede actuar en cualquier transacción como single agent (agente único) o como transaction-broker (corredor de transacciones). Desde el 12 de agosto de 2026 (HB 26-1426), un broker establece cualquiera de las dos relaciones mediante un acuerdo por escrito con la parte o las partes que representa. Según 12-10-406, un broker no puede establecer una agencia dual. (Fuente: Colorado Revised Statutes)
Según 12-10-403(6), en una firma con más de una persona con licencia, el broker empleador designa al broker que trabaja con el comprador, y la relación no se extiende al broker empleador, a los brokers no designados ni a la firma. Un mismo broker designado puede trabajar con el vendedor y con el comprador en la misma transacción como transaction-broker de ambos, o como single agent de una parte que trata a la otra como customer, pero no como single agent de ambos. (Fuente: Colorado Revised Statutes)
Según la Regla 6.7 de la Comisión, con las enmiendas vigentes desde el 30 de septiembre de 2026, un broker o un equipo no puede ser single agent de un consumidor y single agent o transaction-broker del otro en la misma transacción. Con una divulgación por escrito, un broker o un equipo que trabaja con ambas partes puede ser transaction-broker de ambas, transaction-broker de una que trata a la otra parte como customer, o single agent de una que trata a la otra parte como customer. (Fuente: Code of Colorado Regulations)
Según la Regla 6.9 de la Comisión, con las enmiendas vigentes desde el 30 de septiembre de 2026, un broker que pasa de single agent de un cliente a transaction-broker de ambos clientes le entrega el formulario Change of Status (cambio de estado) de la Comisión al cliente cuya relación cambia, cuando el broker empieza a ayudar a ambos, y a más tardar cuando el consumidor firma el contrato de bienes raíces. (Fuente: Code of Colorado Regulations)
Según C.R.S. 12-10-407, un transaction-broker no es agente de ninguna de las partes. Actúa con habilidad y cuidado razonables, presenta a tiempo todas las ofertas y contraofertas, mantiene a las partes plenamente informadas, y las ayuda a cumplir el contrato hasta el cierre. Necesita el consentimiento expreso por escrito de todas las partes para divulgar la información confidencial del comprador: que el comprador pagará más que el precio, los factores que motivan al comprador, que el comprador aceptará otros términos de financiamiento, u otra información importante sobre el comprador. (Fuente: Colorado Revised Statutes)
Según C.R.S. 12-10-410, antes de firmar un acuerdo de corretaje o de listado o un contrato de compra, se les dice a las partes quién le paga la compensación a cada broker. Un broker puede recibir pago de más de una parte solo si esas partes lo consienten por escrito antes de firmar el contrato de compra. (Fuente: Colorado Revised Statutes)
Fuera de esta página
Florida: los deberes que un transaction broker tiene con cada parte, y si una empresa de corretaje puede trabajar con el comprador y con el vendedor como transaction broker: Reddy no tiene un dato revisado. Consulta con tu broker.
Nueva York: cómo llama la ley al caso en que una empresa de corretaje trabaja con el comprador y con el vendedor, si la ley lo permite y con qué condición: Reddy no tiene un dato revisado. Consulta con tu broker o con un abogado.
Texas: el texto del aviso IABS: lo fija el TREC No. IABS 1-2.
California: el texto del formulario de divulgación de agencia: lo fija el Código Civil 2079.16.
Arizona: los términos del formulario Consent to Limited Representation (consentimiento a la representación limitada) de AAR: lee el formulario en la página de formularios de muestra de AAR.
Georgia: si un contrato de corretaje o un consentimiento a la agencia dual en particular cumple con BRRETA: consulta con un abogado.
Colorado: el texto del formulario Change of Status de la Comisión: consulta con tu broker empleador.
Colorado: lo que un transaction-broker no puede divulgar sobre el vendedor sin consentimiento: Reddy no tiene un dato revisado. Consulta con tu broker empleador.
Qué relación tienes en una transacción específica, y qué dicen tus formularios de consentimiento: lee tus acuerdos y consulta con tu broker.
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Un comprador quiere hacer una oferta por una propiedad listada por mi empresa de corretaje. Dime qué exige este estado antes de que trabaje con el comprador y con el vendedor.”
“Lee este acuerdo de comprador y dime si da consentimiento para que actúe como intermediario o como agente dual, y qué dice sobre la compensación.”
“Hazme una lista de los avisos y los formularios de consentimiento que necesito para esta transacción, y recuérdame antes de cada plazo.”
