Las contingencias en siete estados: los derechos del comprador a terminar el contrato y el depósito de buena fe
Los derechos del comprador a terminar un contrato de compraventa, sus plazos y lo que pasa con el depósito de buena fe (earnest money) cambian de un estado a otro. Para Texas, Florida, California, Nueva York, Georgia, Arizona y Colorado, esta página da una selección de los datos para los que Reddy tiene una fuente revisada: los principales derechos del comprador a terminar el contrato, como después de un período de opción o de inspección, por el préstamo o por la tasación, el plazo, o el período que se aplica si se deja en blanco, cuando una fuente lo indica, y lo que pasa con el depósito de buena fe o el depósito del comprador. No todos los estados tienen un dato sobre cada punto. Para California, la página da los derechos a terminar una oferta después de una divulgación tardía y las reglas del depósito, y no los plazos de las contingencias del propio contrato. Para Nueva York, da la contingencia de hipoteca (mortgage contingency) y el pago inicial (down payment) en el formulario del Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York (New York City Bar), y lo que un agente con licencia puede completar en un contrato. Para Georgia, da las reglas del depósito de buena fe, y no el período de diligencia debida (due diligence period) de los formularios de GAR, que son solo para miembros. Dos datos son reglas federales, no estatales: la inspección de pintura a base de plomo, en la sección de California, y la cláusula de tasación de FHA de HUD, en la sección de Georgia. La página da cada una solo en una sección. La lista del final nombra cada punto que no tiene un dato. Muchos datos dicen lo que dice un formulario de contrato estándar, no lo que exige la ley: lee el contrato para las fechas de una transacción específica. No lleves una regla estatal ni un término de un formulario de un estado a otro: lee la sección del estado donde está la propiedad. Cada dato viene de una ley estatal, de las reglas o publicaciones de una comisión o un departamento estatal de bienes raíces, de una agencia federal o de un formulario de contrato estándar, y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 6 oct 2026
Texas: el período de opción
En el contrato de reventa de TREC, TREC No. 20-19, el comprador entrega la tarifa de opción (option fee) al agente de depósito en garantía (escrow agent) en un plazo de 3 días después de la fecha de vigencia (Effective Date). Durante el período de opción (Option Period), el número de días después de la fecha de vigencia que las partes escriben en el Párrafo 5B, el comprador tiene el derecho sin restricciones de terminar el contrato con un aviso al vendedor, entregado a más tardar a las 5:00 p. m., hora local, del último día. Cuando el comprador lo termina a tiempo, el vendedor se queda con la tarifa de opción y el comprador recupera el depósito de buena fe. Si no se indica el monto de la tarifa de opción, o el comprador la entrega tarde, el comprador no tiene el derecho sin restricciones de terminar el contrato. Para el Párrafo 5, el tiempo es esencial (time is of the essence). (Fuente: TREC)
TREC dice que un plazo en un contrato de TREC empieza el día siguiente a la fecha de vigencia (la fecha de la firma final), y que cada día es un día calendario. (Fuente: TREC)
En el Third Party Financing Addendum (anexo de financiamiento de terceros) de TREC, TREC No. 40-11, la aprobación del comprador (Buyer Approval, Párrafo 2A) es una opción. Cuando el contrato está sujeto a ella y el comprador no la obtiene, el comprador puede terminar el contrato dentro de los días indicados después de la fecha de vigencia, con un aviso de terminación al vendedor y una copia de la declaración escrita del prestamista con sus razones. Se reembolsa el depósito de buena fe. Si el comprador no termina el contrato en ese plazo, el contrato ya no está sujeto a Buyer Approval. (Fuente: TREC)
Aprobación de la propiedad (Property Approval, Párrafo 2B del TREC No. 40-11): si el prestamista determina que la propiedad no cumple sus requisitos de evaluación (underwriting) para el préstamo, incluidos la tasación, la asegurabilidad y las reparaciones que exige el prestamista, el comprador puede terminar el contrato a más tardar el 3.er día antes de la fecha de cierre (Closing Date), con un aviso de terminación al vendedor y una copia de la declaración escrita del prestamista con sus razones. Se reembolsa el depósito de buena fe. Si el comprador no termina el contrato, la Property Approval se considera obtenida. Para Other Financing (otro financiamiento, Párrafo 1G), las partes marcan si el comprador renuncia a este derecho para ese préstamo. (Fuente: TREC)
El Addendum Concerning Right to Terminate Due to Lender's Appraisal (anexo sobre el derecho a terminar por la tasación del prestamista), TREC No. 49-1, se usa solo con el Third Party Financing Addendum, y no con financiamiento de FHA o de VA. Las partes marcan una opción: (1) el comprador renuncia al derecho del Párrafo 2B a terminar el contrato cuando el valor de tasación no cumple los requisitos del prestamista; (2) el comprador renuncia a ese derecho solo cuando el valor de tasación es por lo menos el monto indicado; o (3) el comprador también puede terminar el contrato dentro de los días indicados después de la fecha de vigencia si la tasación del prestamista es menor que el monto indicado y el comprador le da una copia al vendedor, y se reembolsa el depósito de buena fe. Según (1) y (2), si el prestamista reduce el préstamo por el valor, la parte en efectivo del precio aumenta en ese monto. (Fuente: TREC)
Florida: el período de inspección
En el "AS IS" Residential Contract For Sale And Purchase (contrato de compraventa residencial "tal como está") de Florida Realtors y The Florida Bar (FloridaRealtors/FloridaBar-ASIS-7x), el período de inspección (Inspection Period) son los días indicados, o 15 días después de la fecha de vigencia (Effective Date) cuando se deja en blanco. A su sola discreción, el comprador puede terminar el contrato con un aviso por escrito antes de que termine el período y recuperar el depósito (Deposit). El comprador paga las inspecciones y repara cualquier daño que causen. Un comprador que no termina el contrato acepta el estado físico de la propiedad y cualquier infracción del código, y es responsable de las reparaciones que exige su prestamista. (Fuente: Florida Realtors)
El contrato estándar, el Residential Contract For Sale And Purchase (FloridaRealtors/FloridaBar-7x), tiene los mismos términos de depósito y de financiamiento que el formulario "AS IS", y el mismo período de inspección de 15 días cuando se deja en blanco. En él, el vendedor repara dentro de tres límites: un General Repair Limit (límite general de reparaciones), un WDO Repair Limit (límite de reparaciones por organismos que destruyen la madera) y un Permit Limit (límite para permisos), cada uno del 1.5% del precio de compra cuando se deja en blanco. Un comprador que no entrega el aviso o el informe por escrito dentro del período de inspección renuncia a la obligación del vendedor de reparar esos puntos. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", el tiempo es esencial (time is of the essence), y los plazos se cuentan en días calendario del lugar donde está la propiedad. Un plazo que termina en sábado, domingo o día feriado público legal nacional se extiende hasta el siguiente día que no lo es. Esto no se aplica al plazo para aceptar ni a la fecha de vigencia. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", las partes marcan una compra al contado sin contingencia de financiamiento, o un contrato que depende de la aprobación del préstamo (Loan Approval) dentro del Loan Approval Period (período de aprobación del préstamo): los días indicados, o 30 días después de la fecha de vigencia cuando se deja en blanco. El comprador solicita el préstamo dentro de los días indicados, o 5 días después de la fecha de vigencia cuando se deja en blanco, y hace un esfuerzo diligente y de buena fe para obtener la Loan Approval. No hacer ese esfuerzo es un incumplimiento (default). (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, antes de que termine el Loan Approval Period, el comprador da un aviso por escrito de que obtuvo la Loan Approval o, sin la Loan Approval, un aviso por escrito de que está satisfecho con su capacidad para obtenerla y cerrar. Un comprador que no puede obtener la Loan Approval dentro del período, o no puede cumplir sus términos a tiempo, después de un esfuerzo diligente y de buena fe, puede terminar el contrato con un aviso por escrito antes de que termine el período y, cuando no está en incumplimiento, recupera el depósito. Cuando el comprador no da ninguno de los dos avisos a tiempo, sigue adelante como si se hubiera marcado, desde la fecha de vigencia, la casilla de una transacción al contado sin contingencia de financiamiento. El vendedor puede entonces terminar el contrato con un aviso por escrito en un plazo de 3 días después de que termina el período y, cuando el comprador no está en incumplimiento, el comprador recupera el depósito. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, la condición de tasación es solo que el prestamista obtenga una tasación u otra valoración que le permita hacer el préstamo, cuando el prestamista la exige. Cuando el comprador dio a tiempo el aviso de que obtuvo la Loan Approval o el aviso de que está satisfecho con su capacidad para obtenerla, y luego no cierra, el depósito se le paga al vendedor, salvo que el comprador no cierre por un incumplimiento del vendedor o porque el vendedor no puede cumplir las otras contingencias del contrato, o por condiciones de la Loan Approval relacionadas con la propiedad que no se cumplieron y que el contrato no deja sin efecto (waive). El valor de tasación no es una de esas condiciones. En esos casos, el comprador recupera el depósito. El formulario menciona un anexo aparte de contingencia de tasación (Appraisal Contingency rider, Rider F) y un anexo de financiamiento FHA/VA (FHA/VA Financing rider, Rider E). (Fuente: Florida Realtors)
California: las divulgaciones tardías, el depósito y la inspección federal de pintura a base de plomo
Si el vendedor entrega la Transfer Disclosure Statement (TDS, la declaración de divulgación de la transferencia), o una modificación importante de ella, después de la firma (execution) de una oferta de compra, el comprador puede terminar la oferta con un aviso por escrito al vendedor o al agente del vendedor. El comprador tiene 3 días después de la entrega en persona, o 5 días después de la entrega por correo o, cuando las partes acordaron tratar por medios electrónicos, por registro electrónico. Ese plazo empieza cuando las Secciones I y II de la TDS, y la Sección III cuando el vendedor tiene un agente, están completas y se entregan al comprador o al agente del comprador. (Fuente: California Legislative Information)
El comprador tiene el mismo derecho con la declaración de riesgos naturales (natural hazard disclosure statement): si esta, o una modificación importante, se entrega después de la firma de una oferta, el comprador tiene 3 días después de la entrega en persona, o 5 días después de la entrega por correo o, cuando las partes acordaron tratar por medios electrónicos, por registro electrónico, para terminar la oferta con un aviso por escrito al vendedor o al agente del vendedor. (Fuente: California Legislative Information)
Según las reglas federales sobre el plomo, antes de que un comprador quede obligado por un contrato para comprar una vivienda construida antes de 1978, el vendedor le da al comprador 10 días para hacer una inspección o una evaluación de riesgos de pintura a base de plomo, salvo que las partes acuerden por escrito otro plazo. El comprador puede renunciar a ella por escrito. Las reglas federales exceptúan las viviendas para personas mayores o para personas con discapacidades y las unidades sin dormitorio, salvo que un niño menor de 6 años viva o vaya a vivir ahí. (Fuente: EPA)
Para una propiedad de 1 a 4 unidades en la que el comprador va a vivir en una unidad, el comprador y el vendedor deben asegurarse de que los fondos del escrow vuelvan a la persona que los depositó, o a la persona a la que el contrato le da derecho a ellos, cuando la compra no se cierra a más tardar en la fecha de cierre del contrato o de una prórroga. Una parte que no firma la liberación de fondos del agente de escrow (escrow holder) en un plazo de 30 días después de la exigencia por escrito de la otra parte responde por los fondos que no se retienen por una disputa de buena fe, por daños de 3 veces esos fondos (por lo menos $100 y no más de $1,000) y por honorarios razonables de abogado. No hay tal responsabilidad cuando una parte retiene los fondos para resolver una disputa de buena fe. Firmar la liberación de fondos del agente de escrow, o recibir los fondos liberados, no cancela el contrato de compraventa salvo que el documento lo diga. (Fuente: California Legislative Information)
Para una vivienda de hasta 4 unidades en la que el comprador, al hacer el contrato, tiene la intención de vivir, una cláusula que le permite al vendedor quedarse con el pago del comprador como daños liquidados (liquidated damages) cuando el comprador no completa la compra es válida solo en la medida en que el comprador realmente lo pagó en efectivo o con cheque, y solo si cumple las secciones 1677 y 1678 del Código Civil. Una cantidad realmente pagada del 3% del precio de compra o menos es válida, salvo que el comprador demuestre que no es razonable como daños liquidados. Una cantidad de más del 3% no es válida, salvo que la parte que quiere mantener la cláusula demuestre que es razonable. (Fuente: California Legislative Information)
Nueva York: la contingencia de hipoteca y el pago inicial
En el formulario de contrato de compraventa residencial del Colegio de Abogados de la Ciudad de Nueva York (New York City Bar), las partes completan los días hasta la fecha del compromiso (commitment date). El compromiso de hipoteca (mortgage commitment) debe venir de un prestamista institucional, y un compromiso que depende de una tasación cuenta solo cuando se aprueba la tasación. (Fuente: New York City Bar)
En ese formulario, sin compromiso para la fecha del compromiso, el comprador puede cancelar con un aviso en un plazo de 5 días hábiles después de esa fecha. Una vez que se emite un compromiso, el comprador queda obligado aunque el prestamista después no entregue los fondos. (Fuente: New York City Bar)
En ese formulario, el abogado del vendedor es el depositario (escrowee): ese abogado guarda el pago inicial (down payment) y se lo paga al vendedor en el cierre, y en una disputa lo guarda hasta que las partes se pongan de acuerdo o un tribunal decida. (Fuente: New York City Bar)
Un agente con licencia de Nueva York puede completar solo los términos no legales de un formulario simple con espacios en blanco (nombres, fechas, propiedad, precio), y el abogado de cada parte debe aprobar el contrato. Un agente con licencia no debe dar asesoría legal, desanimar a una parte de usar un abogado ni cobrar una tarifa aparte por preparar el contrato. (Fuente: New York Department of State)
Georgia: el depósito de buena fe y la cláusula federal de tasación de FHA
El InfoBase de GREC responde que el depósito de buena fe (earnest money) no es esencial para crear un contrato vinculante, y que obtener un depósito de buena fe, y por cuánto, es una decisión de política del broker, influida por las partes. (Fuente: GREC)
El InfoBase de GREC responde que quién guarda el depósito de buena fe lo fija la negociación de las partes, como lo indica el contrato de compraventa, y que un broker entrega el depósito de buena fe que una parte reclama según el contrato de compraventa y los procedimientos de la Regla 520-1-.08(3). Un agente de ventas no puede devolverle el depósito de buena fe al comprador salvo que el broker lo indique de forma específica, porque la decisión sobre a quién pagar y cuándo es solo del broker. (Fuente: GREC)
Según la Regla 520-1-.08(3) de GREC, se considera que un broker que entrega fondos fiduciarios en contra del contrato que creó el depósito en garantía (escrow), o que no los entrega como dice ese contrato, demostró incompetencia. La Comisión considera que un broker rindió cuentas de los fondos fiduciarios de forma correcta cuando los entrega: al rechazarse una oferta; al retirarse una oferta todavía no aceptada; en el cierre; según un acuerdo por escrito, aparte del contrato, firmado por todas las partes con un interés en los fondos; al presentarse una acción de interpleader (interpleader action) ante un tribunal competente; según una orden judicial; o según una interpretación razonable del contrato que ordenó el depósito. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Según la Regla 520-1-.08(3)(c) y (e) de GREC, un broker no entrega fondos por esos motivos hasta que tiene una seguridad razonable de que la institución financiera acreditó los fondos en la cuenta fiduciaria. Cuando un broker hace una entrega de fondos con la que no todas las partes del contrato están de acuerdo de forma expresa, el broker debe avisar de inmediato a todas las partes por escrito. Todos los reembolsos del depósito de buena fe se pagan con cheque o se acreditan en el cierre. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Para un préstamo asegurado por FHA, el manual federal HUD Handbook 4000.1 (revisado por última vez el 12 de agosto de 2026) dice que si el prestatario no recibe el formulario HUD-92800.5B, Conditional Commitment Direct Endorsement Statement of Appraised Value (declaración del valor de tasación), antes de firmar el contrato de compraventa, el contrato debe modificarse antes del cierre para incluir la cláusula modificatoria de HUD (amendatory clause). La cláusula dice que el comprador no está obligado a completar la compra, ni a perder el depósito de buena fe, salvo que reciba una declaración por escrito de un valor de tasación no menor que el monto indicado, y que el comprador puede seguir adelante sea cual sea el valor de tasación. El prestamista hipotecario escribe el precio de venta real, y un aumento del precio exige una cláusula revisada. La cláusula no se exige para algunas ventas, por ejemplo las ventas de propiedades REO de HUD, los préstamos FHA 203(k), las ventas de una agencia del gobierno, de Fannie Mae, de Freddie Mac o de un prestamista hipotecario que vende propiedades REO, las ventas por ejecución hipotecaria y las ventas a un prestatario que no va a vivir en la vivienda. (Fuente: HUD)
Arizona: el período de inspección
En el Residential Resale Real Estate Purchase Contract (RPC, contrato de compra de reventa residencial) de la Arizona Association of REALTORS® (AAR), la aceptación del contrato (Contract acceptance) ocurre en la fecha en que el contrato firmado, y cualquier contraoferta, se entrega al broker que corresponde y este lo recibe. Cada día es un día calendario, de las 12:00 a. m. a las 11:59 p. m. El día del acto o del hecho que inicia un plazo no se cuenta, y el último día sí se cuenta. El tiempo es esencial (time is of the essence). (Fuente: Arizona REALTORS)
La Sección 6a del RPC fija el período de inspección (Inspection Period) en 10 días después de la aceptación del contrato, salvo que las partes escriban otro número. Durante ese período, a su costo, el comprador hace todas las inspecciones físicas, ambientales y de otro tipo que desea. El contrato dice que los pies cuadrados, los organismos o insectos que destruyen la madera, el seguro de propietario de vivienda y la conexión al alcantarillado se deben investigar durante el período de inspección cuando son importantes para el comprador, y que el comprador determina durante ese período las designaciones de zona de riesgo de inundación y el costo del seguro contra inundaciones. El comprador les da al vendedor y a los brokers copias de todos los informes de inspección sin costo. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según las Secciones 6i y 6j del RPC, antes de que termine el período de inspección, el comprador entrega un solo aviso firmado con todos los puntos que desaprueba (el formulario BINSR de AAR sirve para esto) y elige cancelar de inmediato, con el depósito de buena fe entregado al comprador, o darle al vendedor la oportunidad de corregir los puntos. El vendedor responde por escrito en un plazo de 5 días, o de los días indicados; no responder es un rechazo. Si el vendedor no acepta corregir un punto, el comprador puede cancelar en un plazo de 5 días después de la respuesta del vendedor o después de que termina el plazo para responder, lo que ocurra primero, con el depósito de buena fe entregado al comprador; si no cancela, el comprador cierra sin esos puntos. Un aviso de cancelación que no indica los puntos desaprobados sigue vigente, pero el vendedor puede enviar un aviso para subsanar (cure notice), y un comprador que no subsana en un plazo de 3 días está en incumplimiento y el vendedor tiene derecho al depósito de buena fe. Las conversaciones verbales no extienden estos plazos, y se considera que un comprador que no da aviso a tiempo sigue adelante sin correcciones. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 2b del RPC, la obligación del comprador de completar la venta depende de la aprobación del préstamo sin condiciones Prior to Document (PTD, previas a los documentos) a más tardar 3 días antes de la fecha de cierre del escrow (Close of Escrow, COE), para el préstamo descrito en el Loan Status Update (LSU) de AAR o en el Pre-Qualification Form de AAR, el que se entregue más tarde. Para entonces, el comprador firma todos los documentos del préstamo, o les entrega al vendedor o a la compañía de escrow un aviso de la aprobación del préstamo sin condiciones PTD y las fechas en que recibió las Closing Disclosures, o entrega un aviso de que no puede obtener la aprobación del préstamo sin condiciones PTD. Según la Sección 8i, un acto que vence 3 días antes de la fecha de COE vence 3 días completos antes (para una fecha de COE en viernes, a más tardar a las 11:59 p. m. del lunes). Según la Sección 2c, si el comprador, después de un esfuerzo diligente y de buena fe, no puede obtener la aprobación del préstamo sin condiciones PTD y entrega un aviso de eso a más tardar 3 días antes de la fecha de COE, el contrato se cancela y el comprador recupera el depósito de buena fe. Si el comprador no entrega el aviso, el vendedor puede enviar un aviso para subsanar; un comprador que entrega el aviso antes de que termine el plazo para subsanar (Cure Period) igual recupera el depósito de buena fe, y si no, el vendedor tiene derecho a él por el incumplimiento del comprador. Los pagos anticipados (prepaid items) que se pagan aparte del depósito de buena fe no se reembolsan. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 2l del RPC, la venta depende de una tasación aceptable para el prestamista por lo menos por el precio de compra. Si la propiedad no se tasa por el precio de compra en cualquier tasación que exige el prestamista, el comprador tiene 5 días después del aviso del valor de tasación para cancelar y recuperar el depósito de buena fe; si no cancela, se renuncia a la contingencia de tasación, salvo que la ley federal lo prohíba. (Fuente: Arizona REALTORS)
Según la Sección 7b del RPC, cuando el comprador incumple, el vendedor puede aceptar el depósito de buena fe como su único derecho a daños, y debe hacerlo cuando el incumplimiento viene de que el comprador no entregó el aviso del préstamo de la Sección 2b, o de que el comprador no pudo obtener el préstamo porque renunció a la contingencia de tasación. Una contingencia no cumplida no es un incumplimiento. (Fuente: Arizona REALTORS)
Colorado: los plazos de terminación y de objeción por la inspección
En el Contract to Buy and Sell Real Estate (Residential) (CBS1, contrato para comprar y vender bienes raíces residenciales) de la Comisión de Bienes Raíces de Colorado, con fecha de uso obligatorio del 1 de enero de 2026, las partes escriben la fecha o el plazo de cada evento en la tabla Dates and Deadlines (fechas y plazos) (§ 3.1). Un plazo que se deja en blanco o se completa con "N/A" o "Deleted" no se aplica, y la disposición que lo contiene se elimina (§ 3.2). Según el § 3.3, un día termina a las 11:59 p. m., hora de la montaña (Mountain Time). Si las partes escriben un Time of Day Deadline (hora límite del día), cada plazo de Objection, Resolution, Examination y Termination termina a esa hora en su fecha. En un plazo de días sin fecha final indicada, el primer día no se cuenta y el último día sí se cuenta. Las partes marcan si un plazo que cae en sábado, domingo o día feriado federal o de Colorado pasa al día siguiente; si no marcan ninguna casilla, no se mueve. Según el § 20, el tiempo es esencial (time is of the essence) para todas las fechas y todos los plazos. (Fuente: Colorado Division of Real Estate)
Según el § 10.3 del CBS1, el comprador, actuando de buena fe, puede hacer inspeccionar la propiedad (Property), los bienes incluidos (Inclusions) y los bienes arrendados (Leased Items) a su costo. Si el estado físico, los servicios o sistemas, un proyecto de transporte propuesto o existente, o cualquier actividad, olor o ruido no es satisfactorio a la sola discreción subjetiva del comprador, el comprador puede dar un aviso por escrito a más tardar en el Inspection Termination Deadline (plazo de terminación por inspección) de que el contrato se termina, o entregar a más tardar en el Inspection Objection Deadline (plazo de objeción por inspección) una descripción por escrito de las condiciones que el vendedor debe corregir (una Inspection Objection). El derecho a terminar según el § 10.3.1 termina cuando el comprador entrega una Inspection Objection. Según el § 10.4, el comprador paga todas las inspecciones y cualquier daño que causen, no deja que se impongan gravámenes (liens) y indemniza al vendedor (indemnifies); esto sigue vigente después de la terminación. Según el § 10.5, el comprador puede terminar el contrato a más tardar en el Property Insurance Termination Deadline (plazo de terminación por el seguro de la propiedad) por la disponibilidad, los términos o la prima del seguro de la propiedad. (Fuente: Colorado Division of Real Estate)
Según el § 10.3.3 del CBS1, si el vendedor recibe una Inspection Objection a más tardar en el Inspection Objection Deadline y las partes no acuerdan por escrito un arreglo a más tardar en el Inspection Resolution Deadline (plazo de resolución de la inspección), el contrato termina en el Inspection Resolution Deadline, salvo que el vendedor reciba para entonces el retiro por escrito de la objeción del comprador. Según el § 24.1, una terminación es efectiva cuando la otra parte recibe un aviso por escrito de terminación (Notice to Terminate) a más tardar en el plazo. Si no llega a más tardar en el plazo, la parte con el derecho acepta el asunto como satisfactorio y renuncia a ese derecho, y un Notice to Terminate entregado después del plazo no termina el contrato. (Fuente: Colorado Division of Real Estate)
Según el § 5.2.1 del CBS1, el contrato está condicionado, para el beneficio exclusivo del comprador, a que el comprador esté satisfecho con los pagos, la tasa de interés, las condiciones, los costos y los demás términos del préstamo nuevo (New Loan), a su sola discreción subjetiva, y el comprador puede terminar el contrato a más tardar en el New Loan Terms Deadline (plazo de los términos del préstamo nuevo) si no son satisfactorios. Según el § 5.2.2, el contrato también está condicionado a que el comprador esté satisfecho con la disponibilidad del préstamo nuevo, según la revisión y la evaluación (underwriting) del prestamista, y el comprador puede terminar el contrato a más tardar en el New Loan Availability Deadline (plazo de disponibilidad del préstamo nuevo). El comprador no puede terminar por la disponibilidad del préstamo nuevo cuando el motivo son los términos del préstamo nuevo, el valor de tasación (Appraised Value), los requisitos del prestamista para la propiedad (Lender Property Requirements), la asegurabilidad o una venta condicionada a la propiedad del propio comprador. Si el vendedor no está en incumplimiento y no recibe a tiempo el Notice to Terminate por escrito del comprador, el depósito de buena fe (Earnest Money) del comprador deja de ser reembolsable, salvo que el contrato disponga otra cosa (por ejemplo, por la tasación, el título o el levantamiento topográfico). (Fuente: Colorado Division of Real Estate)
Según el § 6.2.1 del CBS1, que se aplica a un préstamo Conventional u Other y a una compra al contado, el comprador tiene derecho a obtener una tasación (Appraisal). Si el valor de tasación es menor que el precio de compra (Purchase Price), o el comprador no recibió la tasación a más tardar en el Appraisal Deadline (plazo de la tasación), el comprador puede, a más tardar en el Appraisal Objection Deadline (plazo de objeción por la tasación), dar un Notice to Terminate o entregar una Appraisal Objection (objeción por la tasación) con una copia de la tasación o un aviso por escrito del prestamista que confirma que el valor de tasación es menor que el precio de compra. Después de una Appraisal Objection, si las partes no acuerdan por escrito un arreglo a más tardar en el Appraisal Resolution Deadline (plazo de resolución de la tasación), el contrato termina en ese plazo, salvo que el vendedor reciba para entonces el retiro por escrito de la objeción del comprador. Los plazos de la tasación no se aplican a los préstamos asegurados por FHA o garantizados por VA cuando esas casillas están marcadas en el § 4.5.3. (Fuente: Colorado Division of Real Estate)
Según el § 24.2 del CBS1, cuando el contrato termina, todo el depósito de buena fe se le devuelve al comprador de manera oportuna, y las partes quedan liberadas de sus obligaciones, sujeto a los §§ 10.4 y 21. Según el § 4.3.2, excepto en una disputa sobre el depósito de buena fe según el § 23, si no se devolvió después de un Notice to Terminate, el vendedor firma y entrega instrucciones mutuas por escrito (por ejemplo, el formulario Earnest Money Release, de liberación del depósito de buena fe) en un plazo de tres días después de recibirlas. Un vendedor que no lo hace está en incumplimiento, salvo que tenga derecho al depósito de buena fe por un incumplimiento del comprador. El comprador tiene los mismos tres días cuando el vendedor tiene derecho al depósito. (Fuente: Colorado Division of Real Estate)
Fuera de esta página
Texas: la tarifa de opción, el período de opción y los demás días de una transacción específica: lee el contrato.
Texas: los términos de los demás anexos de TREC, incluido el Addendum for Sale of Other Property by Buyer (anexo por la venta de otra propiedad del comprador), TREC No. 10-6: lee cada formulario en el sitio web de TREC.
Florida: los términos del Appraisal Contingency rider, del FHA/VA Financing rider y de un contrato en otro formulario: lee el contrato.
Florida: cualquier derecho que tenga el comprador de un condominio o de una vivienda en una HOA después de recibir los documentos de la asociación: esta página no lo cubre. Consulta con tu broker.
Nueva York: un período de inspección, y lo que pasa con el pago inicial cuando el comprador cancela por no tener compromiso de hipoteca: Reddy no tiene un dato revisado. Consulta con el abogado del comprador.
Georgia: una ley de Georgia o una regla de GREC sobre las contingencias de financiamiento o las diferencias de tasación (appraisal gaps), y los términos de tasación de VA: Reddy no tiene una regla revisada. Lee el contrato y sus anexos.
Arizona: si una condición del prestamista es una condición PTD: consulta con el prestamista del comprador.
Colorado: una venta condicionada a la vivienda del propio comprador, los derechos de agua, los derechos minerales, un nuevo levantamiento topográfico o ILC, y los documentos de diligencia debida: lee el contrato.
Un contrato que depende de la venta de la vivienda del propio comprador, en Florida, California, Nueva York, Georgia y Arizona: Reddy no tiene un dato revisado.
Otros derechos que el comprador pueda tener para terminar el contrato, además del período de opción o de inspección, el préstamo y la tasación: esta página no los da. Lee el contrato.
Los derechos del propio vendedor a terminar el contrato: esta página da los derechos del comprador, y nombra un derecho del vendedor solo cuando el derecho del comprador lo incluye. Lee el contrato.
Si el comprador puede terminar el contrato en un caso específico, y quién recibe un depósito de buena fe en disputa: consulta con un abogado.
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Lee este contrato y haz una lista de cada plazo de contingencia con su fecha, y recuérdame dos días antes de cada uno.”
“La inspección de mi comprador encontró problemas. Dime el último día para terminar el contrato o presentar una objeción, y qué pasa con el depósito de buena fe.”
“La tasación salió por debajo del precio. Lee el contrato y dime las opciones de mi comprador y el plazo de cada una.”
