El contrato de bienes raíces en Florida: el formulario "AS IS", el depósito, el financiamiento y el título
Florida Realtors y The Florida Bar aprueban el "AS IS" Residential Contract For Sale And Purchase, el contrato de compraventa residencial "en el estado en que se encuentra", y el Residential Contract For Sale And Purchase estándar. Esta página cubre lo que dice cada formulario sobre las inspecciones y las reparaciones, el depósito y quién lo guarda, qué pasa cuando una parte no cumple o el depósito está en disputa, el financiamiento y la tasación, y el título y el cierre. Muchos datos son lo que dice un formulario cuando un espacio queda en blanco, y un contrato puede cambiarlos, así que lee el contrato. Cada dato viene de una ley de Florida, de una regla de la Comisión de Bienes Raíces de Florida (Florida Real Estate Commission, FREC) o de un formulario de Florida Realtors y The Florida Bar, y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 9 oct 2026
El contrato "AS IS" y el contrato estándar
Florida Realtors y The Florida Bar aprueban el "AS IS" Residential Contract For Sale And Purchase (FloridaRealtors/FloridaBar-ASIS-7x). En él, la fecha de vigencia (Effective Date) es la fecha en que el último de los dos, comprador o vendedor, firmó o puso sus iniciales y entregó la oferta o la contraoferta final. Salvo que el contrato diga otra cosa, una contraoferta debe aceptarse en un plazo de 2 días después del día en que se entrega. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", el tiempo es esencial (time is of the essence), y los plazos se cuentan en días calendario del lugar donde está la propiedad. Un plazo que termina en sábado, domingo o día feriado legal nacional se extiende hasta el siguiente día que no lo es. Esto no se aplica al plazo para aceptar ni a la fecha de vigencia. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", el período de inspección (Inspection Period) es la cantidad de días que se escribe, o 15 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. A su sola discreción, el comprador puede terminar el contrato con un aviso por escrito antes de que termine el período y recuperar el depósito (Deposit). El comprador paga las inspecciones y repara los daños que causen. Un comprador que no termina el contrato acepta el estado físico de la propiedad y cualquier infracción del código, y es responsable de las reparaciones que exige su prestamista. (Fuente: Florida Realtors)
El contrato estándar, Residential Contract For Sale And Purchase (FloridaRealtors/FloridaBar-7x), tiene los mismos términos de depósito y de financiamiento que el formulario "AS IS", y el mismo período de inspección de 15 días si queda en blanco. En él, el vendedor repara dentro de tres límites: un General Repair Limit (límite general de reparaciones), un WDO Repair Limit (límite de reparaciones por WDO) y un Permit Limit (límite de permisos), cada uno del 1.5% del precio de compra si queda en blanco. Un comprador que no entrega el aviso o el informe por escrito dentro del período de inspección renuncia a la obligación del vendedor de reparar esos puntos. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", cuando la propiedad está en una Special Flood Hazard Area (zona de alto riesgo de inundación) o en una zona de la Coastal Barrier Resources Act (ley de recursos de barreras costeras), y su piso más bajo está por debajo de la elevación mínima contra inundaciones o no puede obtener un seguro contra inundaciones del National Flood Insurance Program (programa nacional de seguro contra inundaciones) o un seguro privado contra inundaciones, el comprador puede terminar el contrato con un aviso por escrito dentro de los días que se escriben, o 20 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. El comprador recupera entonces el depósito. (Fuente: Florida Realtors)
El depósito: los plazos y quién lo guarda
En el formulario "AS IS", el depósito inicial va al agente de depósito en garantía (escrow agent) que nombra el contrato, con la oferta o dentro de los días que se escriben: 3 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. Cuando no se marca ninguna casilla, se aplica la segunda opción, dentro de los días que se escriben. Un depósito adicional vence dentro de los días que se escriben: 10 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. (Fuente: Florida Realtors)
Como asociado de ventas (sales associate), cuando recibes un depósito, se lo entregas a tu broker a más tardar al final del siguiente día hábil. Los sábados, los domingos y los días feriados legales no son días hábiles. Que tú recibas el depósito cuenta como que lo recibió el broker. (Fuente: Florida Administrative Code)
Un broker coloca un depósito de inmediato en garantía (escrow) con una compañía de títulos, un banco, una cooperativa de crédito (credit union) o una asociación de ahorro y préstamo en Florida, o en su propia cuenta fiduciaria o de escrow en un banco, una cooperativa de crédito o una asociación de ahorro y préstamo de Florida. (Fuente: Florida Statutes)
"De inmediato" (immediately) significa a más tardar al final del tercer día hábil después de que el broker recibe el depósito. Los sábados, los domingos y los días feriados legales no son días hábiles. (Fuente: Florida Administrative Code)
El incumplimiento y un depósito en disputa
En el formulario "AS IS", cuando el comprador no cumple, lo que incluye no pagar el depósito, el vendedor puede quedarse con el depósito como daños liquidados acordados (liquidated damages), o pedirle a un tribunal que haga cumplir el contrato. Cuando el vendedor no cumple, por un motivo que no sea un defecto del título que no pudo corregir con un esfuerzo razonable y diligente, el comprador puede recuperar el depósito y también puede demandar por daños o por cumplimiento forzoso (specific performance). (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", el agente de depósito en garantía guarda el depósito en Florida. Después de reclamos contradictorios sobre el depósito, el comprador y el vendedor tienen 10 días para llegar a un acuerdo, y después van a mediación. Un agente de depósito en garantía con dudas puede guardar el depósito hasta que las partes se pongan de acuerdo o un tribunal decida, o depositarlo ante el secretario del tribunal de circuito (clerk of the circuit court). (Fuente: Florida Realtors)
Cuando un broker recibe reclamos contradictorios sobre un depósito en escrow, el broker le notifica por escrito a la Comisión de Bienes Raíces de Florida (FREC) en un plazo de 15 días hábiles desde el último reclamo, e inicia un procedimiento de resolución en un plazo de 30 días hábiles después del último reclamo. Una duda de buena fe sobre quién tiene derecho al depósito tiene los mismos plazos, contados desde la duda. (Fuente: Florida Administrative Code)
Los procedimientos de resolución son: pedirle a FREC una orden de desembolso del escrow (escrow disbursement order); el arbitraje, con el consentimiento de todas las partes; una acción de interpleader u otra acción judicial; o la mediación, con el consentimiento por escrito de todas las partes. La mediación debe dar resultado en un plazo de 90 días desde el último reclamo, o el agente con licencia usa otro procedimiento. Un agente con licencia que usa un procedimiento sin demora y cumple el resultado no enfrenta una queja administrativa por el depósito. (Fuente: Florida Statutes)
El financiamiento y la tasación
En el formulario "AS IS", las partes marcan una de dos opciones: una compra al contado sin contingencia de financiamiento, o un contrato que depende de la aprobación del préstamo (Loan Approval) dentro del período de aprobación del préstamo (Loan Approval Period): los días que se escriben, o 30 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. El contrato indica el tipo de préstamo, el tipo de tasa, la tasa inicial máxima (la tasa vigente para el comprador si queda en blanco) y el plazo del préstamo (30 años si queda en blanco). (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, el comprador solicita el préstamo dentro de los días que se escriben, o 5 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco, y actúa de buena fe y con un esfuerzo diligente para obtener la Loan Approval. El esfuerzo diligente incluye darle al prestamista todos los documentos a tiempo y pagar la tasación. No hacer ese esfuerzo es un incumplimiento (default). (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, antes de que termine el Loan Approval Period, el comprador da un aviso por escrito de que obtuvo la Loan Approval, o, sin la Loan Approval, un aviso por escrito de que está seguro de poder obtener la Loan Approval y cerrar. Un comprador que no obtiene la Loan Approval dentro del período, o no puede cumplir sus términos a tiempo, después de actuar de buena fe y con un esfuerzo diligente, puede terminar el contrato con un aviso por escrito antes de que termine el período y, si no está en incumplimiento, recupera el depósito. Cuando el comprador no da ninguno de los dos avisos a tiempo, el comprador sigue adelante como si se hubiera marcado, desde la fecha de vigencia, la casilla de una compra al contado sin contingencia de financiamiento. El vendedor puede entonces terminar el contrato con un aviso por escrito en un plazo de 3 días después de que termina el período y, si el comprador no está en incumplimiento, el comprador recupera el depósito. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, cuando el comprador dio cualquiera de los dos avisos a tiempo y luego no cierra, el depósito se le paga al vendedor, salvo que el comprador no cierre por un incumplimiento del vendedor o porque el vendedor no puede cumplir otras contingencias del contrato, o por condiciones de la Loan Approval relacionadas con la propiedad que no se cumplieron y que el contrato no dispensa. El valor de la tasación no es una de esas condiciones. En esos casos, el comprador recupera el depósito. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, la condición de tasación es solo que el prestamista obtenga una tasación u otra valoración que le permita hacer el préstamo, cuando el prestamista la exige. El formulario menciona un anexo aparte de contingencia de tasación, el Appraisal Contingency rider (Rider F), y un anexo de financiamiento FHA/VA, el FHA/VA Financing rider (Rider E). (Fuente: Florida Realtors)
El título y el cierre
En el formulario "AS IS", un compromiso de título (title commitment) de una aseguradora de títulos con licencia en Florida debe entregarse a más tardar en la fecha límite de evidencia de título (Title Evidence Deadline): los días que se escriben antes de la fecha de cierre (Closing Date), 15 días si queda en blanco, o 5 días para una compra al contado. Un vendedor que tiene una póliza de título de propietario le entrega una copia al comprador y al agente de cierre en un plazo de 5 días después de la fecha de vigencia. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", las partes marcan una de tres opciones para el título. (i) El vendedor elige al agente de cierre y paga la póliza de propietario y la búsqueda de título; el comprador paga cualquier póliza del prestamista. (ii) El comprador elige al agente de cierre y paga la póliza de propietario, la búsqueda de título y cualquier póliza del prestamista. (iii) La "Miami-Dade/Broward regional provision" (disposición regional de Miami-Dade y Broward): el comprador elige al agente de cierre y paga las primas de las pólizas de propietario y del prestamista, y el vendedor paga la búsqueda o continuación de título (hasta $200 si queda en blanco), la búsqueda de impuestos y la búsqueda de gravámenes municipales. El formulario no tiene una disposición regional para Palm Beach. En el formulario, el vendedor paga los impuestos de sellos documentales (documentary stamp taxes) y el recargo sobre la escritura, y el comprador paga los impuestos sobre el pagaré y la hipoteca. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", cuando los fondos del prestamista no están listos en la fecha de cierre por las reglas de entrega del Closing Disclosure (divulgación de cierre) de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, CFPB), la fecha de cierre se extiende lo necesario, hasta 7 días. Esto se aplica cuando se marca la casilla de financiamiento, se obtuvo la Loan Approval y la evaluación del préstamo (underwriting) del prestamista está completa. (Fuente: Florida Realtors)
No das una opinión de que el título es bueno o comerciable (merchantable) a menos que se base en una opinión actual de un abogado con licencia. Le aconsejas al comprador que consulte a un abogado sobre el título o que obtenga un seguro de título. (Fuente: Florida Statutes)
Fuera de esta página
Los anexos (riders y addenda) y un contrato en otro formulario, incluidos los términos del Appraisal Contingency rider y del FHA/VA rider: lee el contrato.
El monto del depósito y los días que tiene el comprador para pagarlo en una transacción específica: lee el contrato.
Quién tiene derecho a un depósito en disputa: lo decide la orden de FREC, un árbitro, un mediador o un tribunal. Para asesoría, un abogado.
Los programas de préstamo, las tasas y la evaluación del préstamo (underwriting): el prestamista del comprador.
El derecho del comprador de un condominio a cancelar después de recibir los documentos de la asociación, el resumen de divulgación de la HOA (HOA disclosure summary) y el certificado de estoppel (estoppel certificate) del condominio o de la HOA.
Las divulgaciones del vendedor sobre los impuestos a la propiedad, el radón y las inundaciones.
La prima de título y los impuestos para un precio específico, las primas de los endosos y el impuesto intangible no recurrente sobre una hipoteca nueva: pregúntale al agente de cierre.
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“Lee este contrato y dime si es el formulario "AS IS" o el formulario estándar. Después, haz una lista de cada plazo con su fecha.”
“Recuérdame, 2 días antes de que termine el período de aprobación del préstamo (Loan Approval Period) de mi comprador, que debo conseguir el aviso por escrito del comprador al vendedor.”
“Lee este contrato "AS IS" y dime qué opción de título marcaron las partes, y quién paga la póliza de propietario y la búsqueda de título.”
