Florida: tu licencia, los formularios de contrato y las reglas de una transacción
En Florida, las licencias de los agentes de bienes raíces las otorga el Departamento de Regulación Profesional y Comercial (Department of Business and Professional Regulation, DBPR), según las reglas de la Comisión de Bienes Raíces de Florida (Florida Real Estate Commission, FREC). Esta guía cubre cómo obtener la licencia, qué puedes hacer bajo tu broker, las relaciones de corretaje, el contrato "AS IS" y el depósito, y los documentos que el vendedor le debe al comprador, incluidos los de condominios y HOA. Cada dato viene de una ley de Florida, de una regla o de una fuente como los formularios de contrato de Florida Realtors y The Florida Bar, y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 9 oct 2026
Cómo obtener tu licencia en Florida
Para ser elegible, debes tener por lo menos 18 años y un diploma de escuela secundaria o su equivalente. También debes ser honesto, veraz, confiable y de buen carácter, y tener buena reputación de trato justo. (Fuente: Florida Statutes)
Presentas la solicitud al Departamento de Regulación Profesional y Comercial (DBPR) en el formulario que este indica, y la solicitud incluye tu número de seguro social. (Fuente: Florida Statutes)
Un agente con licencia que deja de vivir en Florida se lo notifica a la Comisión de Bienes Raíces de Florida (FREC) en un plazo de 60 días. Los solicitantes y los agentes que no residen en Florida deben cumplir todas las reglas de la Comisión y la parte I del capítulo 475. (Fuente: Florida Statutes)
Un solicitante de licencia de asociado de ventas (sales associate) completa el Course I de FREC: 63 horas de 50 minutos, incluido el examen final del curso, que se aprueba con 70% o más. Un miembro activo y al día de The Florida Bar que cumple los demás requisitos está exento de este curso, y un solicitante con un título de 4 años o superior en bienes raíces de una institución acreditada está exento de la educación previa. (Fuente: Florida Administrative Code)
Para tomar el examen de licencia, le entregas al DBPR tu solicitud, tus huellas digitales en formato digital y la tarifa. El Departamento de Cumplimiento de la Ley de Florida (FDLE) y el FBI procesan tus huellas para revisar tus antecedentes penales, y el DBPR usa el resultado para decidir si calificas para el examen. En el examen, presentas el certificado de finalización del curso de la escuela o universidad que lo dio, la carta de admisión al examen y una identificación. (Fuente: Florida Statutes)
El DBPR indica que Pearson VUE administra el examen, y que lo programas después de que el DBPR aprueba tu solicitud. (Fuente: DBPR)
Tu solicitud vence 2 años después de que el DBPR la recibe si no has aprobado el examen. Si no apruebas el examen en un plazo de 2 años después de completar el curso, el curso ya no cuenta para la licencia. (Fuente: Florida Statutes)
El formulario de solicitud del DBPR indica que aprobar el examen te da un certificado de licencia, y que esto no activa la licencia. Cuando un broker te emplea, tú o el broker la activan con el formulario DBPR RE 11, o el broker te agrega en su cuenta en línea del DBPR. (Fuente: DBPR)
La regla 61J2-1.011 fija para un asociado de ventas una tarifa de solicitud de $11.00, una tarifa de licencia inicial de $46.75 y una tarifa de renovación bienal (cada dos años) de $64.00. (Fuente: Florida Administrative Code)
Cómo mantener tu licencia
Antes de tu primera renovación, completas el curso posterior a la licencia (post-licensing) de FREC, y su examen final se aprueba con 75% o más. (Fuente: Florida Administrative Code)
La educación posterior a la licencia es de 45 horas de clase de 50 minutos. Si no la completas antes de tu primera renovación, tu licencia queda nula y sin efecto, y debes tomar otra vez el curso previo a la licencia y aprobar el examen estatal para trabajar como asociado de ventas. No se aplica a una persona con un título de 4 años o superior en bienes raíces de una institución acreditada. (Fuente: Florida Statutes)
En cada período de renovación, salvo el primer período de renovación de tu licencia actual, completas por lo menos 14 horas de educación continua: el curso Core Law de 3 horas, el curso Business Ethics de 3 horas y por lo menos 8 horas de cursos de especialidad. (Fuente: Florida Administrative Code)
Una licencia de broker exige por lo menos 24 meses en los últimos 5 años como asociado de ventas activo con un broker (con licencia en Florida, en otro estado o territorio de los Estados Unidos, o en una jurisdicción extranjera), como asociado de ventas asalariado de una agencia de gobierno que hace el trabajo que permite una licencia de bienes raíces, o como broker con licencia fuera de Florida. Un asociado de ventas que debe la educación posterior a la licencia debe completarla y tener una licencia vigente y válida primero. (Fuente: Florida Statutes)
Un asociado de ventas que quiere una licencia de broker completa el Course II de FREC: 72 horas de 50 minutos, incluido el examen. (Fuente: Florida Administrative Code)
Trabajar bajo tu broker
Según la ley de Florida, un broker es una persona que, a cambio de una compensación o con la expectativa de recibirla, vende, compra, intercambia, alquila o subasta bienes raíces para otra persona, u ofrece, intenta o acepta negociarlo. Anunciarse o presentarse como parte de ese negocio, conseguir compradores, vendedores, arrendadores o inquilinos, y ayudar a negociar o a cerrar una transacción también son actos de broker. Un asociado de ventas (sales associate) hace estos actos bajo la dirección, el control o la gestión de otra persona. Basta con un solo acto, y cada acto prohibido es una infracción aparte. (Fuente: Florida Statutes)
Trabajar como broker o como asociado de ventas sin una licencia válida, vigente y activa es un delito grave de tercer grado (third-degree felony). Un asociado de ventas no puede trabajar como broker, ni para una persona que no está registrada como su empleador. (Fuente: Florida Statutes)
Como asociado de ventas, cobras dinero en una transacción (una comisión, un depósito, un pago o un alquiler) solo a nombre de tu empleador y con su consentimiento expreso. Solo puedes demandar el pago de una comisión a la persona que estaba registrada como tu empleador cuando hiciste el trabajo. (Fuente: Florida Statutes)
Compartir una comisión con una persona que no tiene licencia en Florida como broker, broker asociado (broker associate) o asociado de ventas, o pagarle una tarifa de referido, es motivo de sanción disciplinaria. Un broker de Florida puede pagarle una tarifa de referido a un broker con licencia en otro estado, o compartir una comisión con él, cuando ese broker no viola la ley de Florida. (Fuente: Florida Statutes)
Un acuerdo de listado por escrito incluye una fecha de vencimiento definida, una descripción de la propiedad, el precio y las condiciones, la tarifa o comisión, y la firma del mandante (principal), es decir, tu cliente. El mandante recibe una copia legible y firmada en un plazo de 24 horas. El acuerdo no puede exigir que el mandante dé aviso para cancelarlo después de la fecha de vencimiento. (Fuente: Florida Statutes)
Puedes dar un análisis comparativo de mercado (comparative market analysis), una opinión de precio del broker (broker price opinion) o una opinión de valor, pero nunca puedes llamarlo tasación (appraisal). (Fuente: Florida Statutes)
No das una opinión de que el título es bueno o comerciable (merchantable) a menos que se base en una opinión actual de un abogado con licencia. Le aconsejas al comprador que consulte a un abogado sobre el título o que obtenga un seguro de título. (Fuente: Florida Statutes)
La publicidad y los nombres de equipo
Cada anuncio debe permitir que una persona razonable sepa que trata con un agente con licencia de bienes raíces. Ningún anuncio que un agente con licencia publique, o haga publicar, puede ser fraudulento, falso, engañoso o inducir a error. (Fuente: Florida Administrative Code)
Cada anuncio de bienes raíces incluye el nombre con licencia de la firma de corretaje. Cuando aparece tu nombre, el anuncio usa por lo menos tu apellido tal como está registrado. En internet, el nombre de la firma va junto a la información de contacto, o justo encima o debajo de ella. (Fuente: Florida Administrative Code)
Un equipo o grupo es un nombre o un logotipo que uno o más agentes con licencia usan para presentarse al público como equipo o grupo. Sus miembros hacen el trabajo que requiere licencia bajo la supervisión del mismo broker o de la misma firma de corretaje. (Fuente: Florida Administrative Code)
Cada equipo o grupo registra ante su broker a un agente con licencia designado, que es responsable de que los anuncios del equipo cumplan el Capítulo 475 y las reglas de FREC. El broker lleva un registro por escrito de los miembros de cada equipo y lo actualiza por lo menos una vez al mes. (Fuente: Florida Administrative Code)
El nombre de un equipo o grupo puede incluir la palabra "team" o "group". No puede incluir agency, associates, brokerage, brokers, company, corporation, corp., inc., LLC, LP, LLP, partnership, properties, property, real estate, realty, ni una palabra parecida que sugiera una firma de corretaje o una compañía aparte. (Fuente: Florida Administrative Code)
La regla de equipos se aplica a toda la publicidad. En un anuncio con el nombre del equipo o grupo, ese nombre no aparece en letra más grande que el nombre de la firma de corretaje registrada, y una persona razonable debe saber que trata con un equipo o grupo. (Fuente: Florida Administrative Code)
Las relaciones de corretaje y los avisos
Se presume que todo agente con licencia es un transaction broker (corredor de transacciones), salvo que se establezca por escrito una relación de single agent (agente único) o una no brokerage relationship (sin relación de corretaje). La agencia dual está prohibida. La relación de transaction broker no necesita una divulgación por escrito. (Fuente: Florida Statutes)
Una relación de single agent necesita un aviso por escrito y destacado antes o en el momento del acuerdo de listado o de representación, o antes de una visita, lo que ocurra primero. Para cambiar de single agent a transaction broker, se necesita el consentimiento previo y por escrito del cliente (customer) en el formulario que fija la ley. (Fuente: Florida Statutes)
Una no brokerage relationship necesita un aviso por escrito antes de la visita. El agente con licencia igual actúa con honestidad, divulga los hechos que conoce que afectan de forma importante el valor y que no se ven fácilmente, y rinde cuentas de los fondos. (Fuente: Florida Statutes)
Estos avisos se aplican a una venta residencial: una propiedad construida de 4 unidades o menos, un terreno para 4 unidades o menos, o una propiedad agrícola de 10 acres o menos. Se excluyen un alquiler sin opción de compra, un open house y una conversación casual. (Fuente: Florida Statutes)
El acuerdo de comprador
Desde el 17 de agosto de 2024, un Participante del MLS (MLS Participant) que "trabaja con" un comprador debe tener un acuerdo por escrito con el comprador antes de que el comprador visite una vivienda. Esto incluye las visitas en persona y las visitas virtuales en vivo. (Fuente: NAR)
El acuerdo debe indicar, en un texto destacado, la cantidad o la tasa de compensación que el Participante del MLS recibirá de cualquier fuente, o cómo se determinará esa cantidad. La cantidad debe poder determinarse de forma objetiva. No puede quedar abierta, por ejemplo "lo que ofrezca el vendedor". (Fuente: NAR)
El acuerdo debe decir que el Participante del MLS no puede recibir de ninguna fuente una compensación mayor que la cantidad o la tasa acordada con el comprador. También debe decir, en un texto destacado, que las comisiones de los brokers no las fija la ley y son totalmente negociables. (Fuente: NAR)
La política de NAR no fija el tipo de relación (por ejemplo, agencia, no agencia, exclusiva, no exclusiva o transaccional), el plazo (por ejemplo, un día, una casa o un código postal), los servicios, ni el tipo o la cantidad de la compensación. (Fuente: NAR)
El contrato "AS IS" y el contrato estándar
Florida Realtors y The Florida Bar aprueban el "AS IS" Residential Contract For Sale And Purchase (FloridaRealtors/FloridaBar-ASIS-7x), el contrato de compraventa residencial "en el estado en que se encuentra". En él, la fecha de vigencia (Effective Date) es la fecha en que el último de los dos, comprador o vendedor, firmó o puso sus iniciales y entregó la oferta o la contraoferta final. Salvo que el contrato diga otra cosa, una contraoferta debe aceptarse en un plazo de 2 días después del día en que se entrega. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, el tiempo es esencial (time is of the essence), y los plazos se cuentan en días calendario del lugar donde está la propiedad. Un plazo que termina en sábado, domingo o día feriado legal nacional se extiende hasta el siguiente día que no lo es. Esto no se aplica al plazo para aceptar ni a la fecha de vigencia. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", el período de inspección (Inspection Period) es la cantidad de días que se escribe, o 15 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. A su sola discreción, el comprador puede terminar el contrato con un aviso por escrito antes de que termine el período y recuperar el depósito (Deposit). El comprador paga las inspecciones y repara los daños que causen. Un comprador que no termina el contrato acepta el estado físico de la propiedad y cualquier infracción del código, y es responsable de las reparaciones que exige su prestamista. (Fuente: Florida Realtors)
El contrato estándar, Residential Contract For Sale And Purchase (FloridaRealtors/FloridaBar-7x), tiene los mismos términos de depósito y de financiamiento, y el mismo período de inspección de 15 días si queda en blanco. En él, el vendedor repara dentro de tres límites: un General Repair Limit (límite general de reparaciones), un WDO Repair Limit y un Permit Limit (límite de permisos), cada uno del 1.5% del precio de compra si queda en blanco. Un comprador que no entrega el aviso o el informe por escrito dentro del período de inspección renuncia a la obligación del vendedor de reparar esos puntos. (Fuente: Florida Realtors)
En el formulario "AS IS", cuando la propiedad está en una Special Flood Hazard Area (zona de alto riesgo de inundación) o en una zona de la Coastal Barrier Resources Act, y su piso más bajo está por debajo de la elevación mínima contra inundaciones o no puede obtener un seguro contra inundaciones del National Flood Insurance Program o privado, el comprador puede terminar el contrato con un aviso por escrito dentro de los días que se escriben, o 20 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. El comprador recupera entonces el depósito. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, cuando el comprador no cumple, incluido el pago del depósito, el vendedor puede quedarse con el depósito como daños liquidados acordados (liquidated damages), o pedirle a un tribunal que haga cumplir el contrato. Cuando el vendedor no cumple, por un motivo que no sea un defecto del título que no pudo corregir con un esfuerzo razonable y diligente, el comprador puede recuperar el depósito y también puede demandar por daños o por cumplimiento forzoso (specific performance). (Fuente: Florida Realtors)
El depósito y el escrow
En el formulario "AS IS", el depósito inicial va al agente de depósito en garantía (escrow agent) que nombra el contrato, con la oferta o dentro de los días que se escriben: 3 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. Cuando no se marca ninguna casilla, se aplica la segunda opción. Un depósito adicional vence dentro de los días que se escriben: 10 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. (Fuente: Florida Realtors)
Como asociado de ventas, cuando recibes un depósito, se lo entregas a tu broker a más tardar al final del siguiente día hábil. Los sábados, los domingos y los días feriados legales no son días hábiles. Que tú recibas el depósito cuenta como que lo recibió el broker. (Fuente: Florida Administrative Code)
Un broker coloca un depósito de inmediato en garantía (escrow) con una compañía de títulos, un banco, una cooperativa de crédito (credit union) o una asociación de ahorro y préstamo en Florida, o en su propia cuenta fiduciaria o de escrow en un banco, una cooperativa de crédito o una asociación de ahorro y préstamo de Florida. El broker puede mantener hasta $1,000 de fondos personales o de la firma en una cuenta de escrow de ventas, y hasta $5,000 en una cuenta de escrow de administración de propiedades. (Fuente: Florida Statutes)
"De inmediato" (immediately) significa a más tardar al final del tercer día hábil después de que el broker recibe el depósito. Los sábados, los domingos y los días feriados legales no son días hábiles. (Fuente: Florida Administrative Code)
Cuando una compañía de títulos o un abogado guarda el depósito, el agente con licencia que preparó o presentó el contrato escribe en el contrato su nombre, su dirección y su teléfono. En un plazo de 10 días hábiles después de la fecha en que vence cada depósito, el broker de ese agente pide por escrito la verificación de que se recibió. En un plazo de 10 días hábiles desde la solicitud, el broker le entrega al broker del vendedor, o al vendedor sin representación, la verificación o un aviso de que no llegó. No hace falta la solicitud cuando el vendedor o su agente nombró por escrito a la compañía de títulos o al abogado. (Fuente: Florida Administrative Code)
En el formulario "AS IS", el agente de depósito en garantía guarda el depósito en Florida. Después de reclamos contradictorios sobre el depósito, el comprador y el vendedor tienen 10 días para llegar a un acuerdo, y después van a mediación. Un agente de depósito en garantía con dudas puede guardar el depósito hasta que las partes se pongan de acuerdo o un tribunal decida, o depositarlo ante el secretario del tribunal de circuito (clerk of the circuit court). (Fuente: Florida Realtors)
Ante reclamos contradictorios sobre un depósito en escrow, el broker le notifica por escrito a FREC en un plazo de 15 días hábiles desde el último reclamo, e inicia un procedimiento de resolución en un plazo de 30 días hábiles desde ese reclamo. Una duda de buena fe sobre quién tiene derecho al depósito tiene los mismos plazos, contados desde la duda. (Fuente: Florida Administrative Code)
Los procedimientos de resolución son: pedirle a FREC una orden de desembolso del escrow (escrow disbursement order); el arbitraje, con el consentimiento de todas las partes; una acción de interpleader u otra acción judicial; o la mediación, con el consentimiento por escrito de todas las partes. La mediación debe dar resultado en un plazo de 90 días desde el último reclamo, o el agente con licencia usa otro procedimiento. Un agente con licencia que usa un procedimiento sin demora y cumple el resultado no enfrenta una queja administrativa por el depósito. (Fuente: Florida Statutes)
El agente con licencia puede devolverle el depósito al comprador sin avisarle a FREC y sin un procedimiento de resolución cuando un comprador de condominio da un aviso por escrito para cancelar según la sección 718.503, o cuando el comprador, de buena fe, no logra cumplir la cláusula de financiamiento del contrato. (Fuente: Florida Statutes)
El financiamiento, la tasación y el título
En el formulario "AS IS", las partes marcan una compra al contado sin contingencia de financiamiento, o un contrato que depende de la aprobación del préstamo (Loan Approval) dentro del período de aprobación del préstamo (Loan Approval Period): los días que se escriben, o 30 días después de la fecha de vigencia si queda en blanco. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, antes de que termine el Loan Approval Period, el comprador da un aviso por escrito de que obtuvo la Loan Approval, o, sin la Loan Approval, un aviso por escrito de que está seguro de poder obtener la Loan Approval y cerrar. Un comprador que no obtiene la Loan Approval dentro del período, o no puede cumplir sus términos a tiempo, después de actuar de buena fe y con un esfuerzo diligente, puede terminar el contrato con un aviso por escrito antes de que termine el período y, si no está en incumplimiento, recupera el depósito. Cuando el comprador no da ninguno de los dos avisos a tiempo, el comprador sigue adelante como si se hubiera marcado, desde la fecha de vigencia, la casilla de una compra al contado sin contingencia de financiamiento. El vendedor puede entonces terminar el contrato con un aviso por escrito en un plazo de 3 días después de que termina el período y, si el comprador no está en incumplimiento, el comprador recupera el depósito. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, cuando el comprador dio cualquiera de los dos avisos a tiempo y luego no cierra, el depósito se le paga al vendedor, salvo que el comprador no cierre por un incumplimiento del vendedor o porque el vendedor no puede cumplir otras contingencias del contrato, o por condiciones de la Loan Approval relacionadas con la propiedad que no se cumplieron y que el contrato no dispensa. El valor de la tasación no es una de esas condiciones. En esos casos, el comprador recupera el depósito. (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, la condición de tasación es solo que el prestamista obtenga una tasación u otra valoración que le permita hacer el préstamo, cuando el prestamista la exige. El formulario menciona un anexo aparte de contingencia de tasación, el Appraisal Contingency rider (Rider F), y un anexo de financiamiento FHA/VA, el FHA/VA Financing rider (Rider E). (Fuente: Florida Realtors)
En ese formulario, un compromiso de título (title commitment) de una aseguradora de títulos con licencia en Florida debe entregarse a más tardar en la fecha límite de evidencia de título (Title Evidence Deadline): los días que se escriben antes de la fecha de cierre (Closing Date), 15 días si queda en blanco, o 5 días para una compra al contado. Un vendedor que tiene una póliza de título de propietario le entrega una copia al comprador y al agente de cierre en un plazo de 5 días después de la fecha de vigencia. (Fuente: Florida Realtors)
La Financial Services Commission adopta por regla la prima que cobran las aseguradoras de títulos en Florida por cada tipo de contrato de seguro de título. La prima se aplica a cada $100 de seguro, las tarifas se aplican en todo el estado, y la comisión las revisa por lo menos cada 3 años. (Fuente: Florida Statutes)
La parte de la prima de título que la aseguradora no tiene que conservar, el cargo o la tarifa de un agente, y los honorarios de un abogado pueden reembolsarse (rebate) a la persona que los paga. Ninguna otra persona relacionada con la transacción, incluido un broker de bienes raíces, puede aceptar a sabiendas un reembolso de la prima o de una tarifa, y ninguna parte de ellos puede pagarse por referir negocios de títulos. (Fuente: Florida Statutes)
En el formulario "AS IS", las partes marcan una de tres opciones. (i) El vendedor elige al agente de cierre y paga la póliza de propietario y la búsqueda de título; el comprador paga cualquier póliza del prestamista. (ii) El comprador elige al agente de cierre y paga la póliza de propietario, la búsqueda de título y cualquier póliza del prestamista. (iii) La "Miami-Dade/Broward regional provision": el comprador elige al agente de cierre y paga las primas de las pólizas de propietario y del prestamista, y el vendedor paga la búsqueda o continuación de título (hasta $200 si queda en blanco), la búsqueda de impuestos y la búsqueda de gravámenes municipales. En el formulario, el vendedor paga los impuestos de sellos documentales (documentary stamp taxes) y el recargo sobre la escritura, y el comprador paga los impuestos sobre el pagaré y la hipoteca. (Fuente: Florida Realtors)
El impuesto de sellos documentales sobre una escritura es de 70 centavos por cada $100 de la contraprestación (consideration), o fracción de $100, en todos los condados de Florida excepto Miami-Dade. En Miami-Dade es de 60 centavos por cada $100, más un recargo de 45 centavos por cada $100 que no se cobra sobre un documento que transfiere solo una vivienda unifamiliar. Todas las partes del documento son responsables del impuesto, sin importar qué parte acordó pagarlo. (Fuente: Florida Department of Revenue)
Las divulgaciones del vendedor
El vendedor entrega el resumen de divulgación del impuesto a la propiedad (property tax disclosure summary) a más tardar cuando el comprador firma el contrato, salvo que el contrato lo incluya. Le dice al comprador que una venta o mejoras nuevas pueden subir el avalúo, y que se comunique con el tasador de propiedades del condado (county property appraiser). (Fuente: Florida Statutes)
El párrafo legal "RADON GAS" va en por lo menos un documento firmado a más tardar al firmar el contrato de venta o el contrato de alquiler, para cualquier edificio. Las estadías de 45 días o menos están exentas. (Fuente: Florida Statutes)
El vendedor de una propiedad residencial completa el formulario legal de divulgación de inundaciones y se lo entrega al comprador a más tardar al firmar el contrato. El formulario pregunta por los daños de inundación durante la propiedad del vendedor, los reclamos al seguro contra inundaciones y la ayuda federal por inundaciones. La sección entró en vigor el 1 de octubre de 2024, y su formulario actual el 1 de octubre de 2025. (Fuente: Florida Statutes)
Condominios y HOA
En la reventa de un condominio, el comprador recibe, a costa del vendedor: la declaración (declaration), los artículos de incorporación, los estatutos y las reglas; el estado financiero anual y el presupuesto; el resumen de la inspección de hito (milestone inspection) si existe; el estudio de reservas de integridad estructural (structural integrity reserve study) más reciente, o una declaración de que no está completo; el informe de la inspección de traspaso (turnover inspection) para las inspecciones desde el 1 de julio de 2023; y el documento de preguntas frecuentes (FAQ). (Fuente: Florida Statutes)
El comprador de un condominio puede anular el contrato con un aviso por escrito en un plazo de 7 días, sin contar los fines de semana ni los días feriados legales, después de firmar el contrato y recibir los documentos. Con una solicitud por escrito, el comprador puede extender el cierre hasta 7 días después de recibirlos. El derecho termina en el cierre y no se puede renunciar a él. (Fuente: Florida Statutes)
La inspección de hito se aplica a los edificios de condominios y cooperativas de 3 o más pisos habitables: la primera a más tardar el 31 de diciembre del año en que el edificio cumple 30 años, y después cada 10 años. (Fuente: Florida Statutes)
Se exige un estudio de reservas de integridad estructural por lo menos cada 10 años para cada edificio de 3 o más pisos habitables. Las reservas para sus componentes pueden venir de contribuciones especiales (special assessments) o de préstamos, que aprueba la mayoría de todos los derechos de voto (voting interests), y aparecen en el estado financiero anual. (Fuente: Florida Statutes)
En una HOA (asociación de propietarios), el vendedor le entrega al posible comprador el resumen de divulgación de la HOA (HOA disclosure summary) antes de firmar el contrato. Si no se entrega, el comprador puede anular el contrato con un aviso por escrito en un plazo de 3 días después de recibirlo, o antes del cierre, lo que ocurra primero. No se puede renunciar a este derecho. (Fuente: Florida Statutes)
El certificado de estoppel (estoppel certificate) de un condominio lo pide el propietario, el acreedor hipotecario o una persona designada por cualquiera de ellos. La asociación lo entrega en un plazo de 10 días hábiles, y no cobra la tarifa si lo entrega tarde. (Fuente: Florida Statutes)
El certificado de estoppel tiene vigencia de 30 días si se entrega en mano o por medios electrónicos, y de 35 días por correo. La asociación no puede cobrarle más de lo que indica a una persona que confió en él de buena fe. Quien pagó recibe un reembolso cuando el cierre no ocurre y lo pide en un plazo de 30 días. (Fuente: Florida Statutes)
Las tarifas actuales del certificado de estoppel, ajustadas por DBPR: $299, más $119 por la entrega en un plazo de 3 días hábiles, más $179 cuando la cuenta está atrasada. La próxima actualización debe hacerse a más tardar el 1 de julio de 2027. (Fuente: DBPR)
La declaración de un condominio puede restringir el uso, la ocupación y la transferencia de las unidades, así que cualquier derecho a aprobar a un comprador viene de la declaración, no de la ley. (Fuente: Florida Statutes)
La ley de Florida no da un derecho de preferencia (right of first refusal) en la reventa de un condominio; solo existe si lo da la declaración. El formulario del certificado de estoppel pregunta si se exige una aprobación y si existe un derecho de preferencia. (Fuente: Florida Statutes)
El impuesto a la propiedad y la exención de homestead
Una persona que, al 1 de enero, tiene el título legal o el título en equidad (beneficial title in equity) de un bien raíz en Florida, y de buena fe lo convierte en su residencia permanente o en la residencia permanente de un dependiente legal o natural, está exenta de todos los impuestos, excepto las contribuciones por beneficios especiales, sobre hasta $25,000 del valor tasado (assessed value). La escritura o el instrumento debe estar registrado en el condado antes de que se otorgue la exención. (Fuente: Florida Statutes)
La misma persona recibe una exención adicional de hasta $25,000 sobre el valor tasado que supera los $50,000, para todos los impuestos excepto los de los distritos escolares. Esos $25,000 se ajustan cada 1 de enero por la inflación, según el cambio del Índice de Precios al Consumidor (CPI) del año anterior, cuando el cambio es positivo. (Fuente: Florida Statutes)
Un propietario que solicita la exención (un nuevo propietario, o el propietario de un nuevo homestead) la presenta ante el tasador de propiedades del condado a más tardar el 1 de marzo, en el formulario del Departamento de Ingresos (Department of Revenue). Si no la solicita a más tardar el 1 de marzo, pierde la exención de ese año, salvo según las reglas de error postal y de presentación tardía. (Fuente: Florida Statutes)
Según el límite de Save Our Homes, un homestead se tasa a su valor justo (just value) al 1 de enero del año en que recibe la exención por primera vez, salvo que se aplique la portabilidad (portability). Cada 1 de enero posterior, el cambio en su valor tasado no puede superar lo menor entre el 3% del valor tasado del año anterior y el cambio del Índice de Precios al Consumidor del año calendario anterior. Cuando ese cálculo da más que el valor justo, el valor tasado se baja al valor justo. (Fuente: Florida Statutes)
Después de un cambio de dueño, la propiedad se tasa a su valor justo al 1 de enero del año siguiente. Un cambio de dueño es cualquier venta, ejecución hipotecaria (foreclosure) o transferencia del título legal o del título en equidad, excepto las transferencias que la ley enumera, como una entre cónyuges, a un cónyuge sobreviviente, en un divorcio o para corregir un error. (Fuente: Florida Statutes)
Fuera de esta guía
Una licencia para una persona con licencia en otro estado (reconocimiento mutuo), el estado inactivo, la reactivación y el restablecimiento de una licencia nula: el DBPR.
La tarifa del examen, volver a tomar el examen, las fechas de renovación y el cargo por renovación tardía: el DBPR.
Los alquileres, los depósitos de seguridad, los listados de alquiler, y los alquileres vacacionales con su licencia de DBPR y sus impuestos.
La portabilidad, el límite del 10% para las propiedades que no son homestead, la presentación tardía, el alquiler de un homestead, las exenciones distintas de homestead y el calendario de impuestos: el tasador de propiedades del condado o el recaudador de impuestos (tax collector).
La Enmienda 3 (Amendment 3) en la boleta del 3 de noviembre de 2026, y su resultado: la División de Elecciones de Florida (Florida Division of Elections).
Los criterios de aprobación de una asociación y un plazo para su decisión: la declaración de la asociación.
Los anexos (riders y addenda), un contrato en otro formulario, y qué dicen los espacios en blanco de un contrato específico: el contrato, tu broker o un abogado.
Quién tiene derecho a un depósito en disputa: lo decide la orden de FREC, un árbitro, un mediador o un tribunal.
Los costos de cierre para un precio específico, las primas de los endosos de título y el impuesto intangible sobre una hipoteca nueva: el agente de cierre.
Las reglas de tu condado y de tu MLS, como la publicidad del listado de otro broker: las páginas locales de abajo y tu broker.
Más a fondo: un tema por página
Cada página cubre una regla o un formulario de este estado, con una fuente para cada dato.
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“La fecha de vigencia (Effective Date) de este contrato "AS IS" es hoy. Pon en mi calendario los plazos del depósito, del período de inspección (Inspection Period) y del período de aprobación del préstamo (Loan Approval Period).”
“Mi comprador tiene contrato por un condominio. ¿Qué documentos de la asociación debe recibir, y cuánto tiempo tiene para cancelar?”
“Recuérdame entregarle a mi broker el cheque del depósito de este comprador a más tardar al final del siguiente día hábil.”
