Georgia: tu licencia, el contrato de compraventa y las reglas de una transacción
En Georgia, la Comisión de Bienes Raíces de Georgia (Georgia Real Estate Commission, GREC) otorga las licencias de los agentes, y sus reglas fijan cómo trabajas bajo tu broker, cómo te anuncias y cómo se maneja el dinero en fideicomiso. Esta guía cubre cómo obtener la licencia, qué puedes hacer bajo tu broker, las relaciones de corretaje según la ley BRRETA de Georgia, el contrato de compraventa y el depósito de buena fe, y el cierre con abogado. Cada dato viene de una ley de Georgia, una regla de GREC o una fuente como una opinión del Colegio de Abogados de Georgia (State Bar of Georgia), y enlaza a su fuente.
Cada dato enlaza a su fuente. Verificado el 9 oct 2026
Cómo obtener tu licencia en Georgia
La Comisión de Bienes Raíces de Georgia (GREC) indica que, para una licencia de vendedor (salesperson), debes tener por lo menos 18 años y haberte graduado de la escuela secundaria o tener un certificado de equivalencia. Para una licencia de broker o associate broker, debes tener por lo menos 21 años; puedes tomar el examen de broker a los 20, pero no puedes activar la licencia hasta que cumplas 21. (Fuente: GREC)
El Salespersons Prelicense Course es de por lo menos 75 horas de instrucción y termina con un examen que da la escuela. En lugar del curso, puedes calificar para el examen de vendedor con cursos universitarios de bienes raíces de por lo menos 10 horas trimestrales (quarter hours) o 6 horas semestrales (semester hours) (la regla limita qué cursos cuentan), o con un curso previo a la licencia aprobado por otro estado, distrito, territorio o posesión de los Estados Unidos, o por una provincia de Canadá, si es similar en horas de crédito y se da en un salón de clases o por instrucción en computadora que cumple la regla. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
No más de 60 días antes de presentar tu solicitud, obtienes a tu propio costo un informe certificado de antecedentes penales del Georgia Crime Information Center (GCIC) y lo adjuntas a tu solicitud. Si no has vivido en Georgia, la regla pide un informe certificado equivalente de tu estado, provincia o territorio de residencia. Si ese informe muestra antecedentes en otra jurisdicción, o no puedes obtenerlo, entregas a tu propio costo lo que GREC necesita para obtener un informe del FBI. La regla de GREC indica que la ley de Georgia le permite a GREC negar la licencia a un solicitante que tiene una condena penal previa o una acción disciplinaria de cualquier junta de licencias profesionales. Antes de tomar la educación y el examen, puedes pedirle a GREC una decisión preliminar sobre la condena o la acción disciplinaria; es una orientación y no es vinculante, pero GREC puede permitir que una decisión preliminar favorable se convierta en su decisión final. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Tomas un examen aprobado por GREC. La calificación aprobatoria se fija con métodos psicométricos sólidos y basados en criterios para evaluar la competencia mínima, y los métodos y la calificación mínima aprobatoria se publican antes de que se dé el examen. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
GREC indica que debes aprobar el examen que administra PSI y que aprueba GREC. La tarifa del examen es de $175.00 y la tarifa de la licencia es de $170.00. (Fuente: GREC)
Después de aprobar el examen de vendedor, solicitas una licencia activa o inactiva a más tardar tres meses después de la fecha del examen; después de tres meses, pagas una tarifa igual al doble de la tarifa original de solicitud. Si no solicitas activar la licencia a más tardar doce meses después de la fecha del examen, debes tomar el examen otra vez. Con tu solicitud, presentas prueba de que completaste el Salesperson's Prelicense Course o un equivalente aprobado. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Si te mudaste a Georgia desde otro estado, o quieres una licencia de no residente, GREC puede otorgarte una licencia sin más exámenes ni educación si entregas un certificado original de cada estado que te otorgó licencia, emitido no más de 12 meses antes de tu solicitud. El certificado muestra que aprobaste un examen para el mismo tipo de licencia, cumpliste todos los requisitos de educación previa a la licencia y de educación continua de ese estado para esa licencia, tienes la licencia al día (in good standing) y no has tenido ninguna acción disciplinaria de la junta de licencias de ese estado. Si tu certificado no muestra todo esto, debes tomar y aprobar el examen de Georgia para esa licencia. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Como vendedor activo, tienes tu licencia con un broker activo de Georgia, y no puedes tener la licencia con más de un broker de Georgia al mismo tiempo. También puedes afiliar una licencia de otro estado con un broker de ese estado si las leyes de ese estado lo permiten y tu broker de Georgia te da un permiso por escrito que indica tus tareas para cada broker y que no haces corretaje (brokerage) sobre propiedades en Georgia excepto para el broker de Georgia. Haces corretaje como broker o en nombre de un broker; un agente con licencia inactiva no puede hacer corretaje sobre ningún inmueble excepto los inmuebles que son de su propiedad exclusiva. Después de tu solicitud original, no empiezas a trabajar en corretaje hasta que tu broker recibe tu certificado de licencia de pared (wall certificate). (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
GREC indica que, después de aprobar el examen de vendedor, puedes poner tu licencia en estado inactivo en lugar de activarla con un broker, y pagas la tarifa de licencia en cualquier caso. El requisito de educación posterior a la licencia (post-license) se aplica a ti en estado inactivo, y pagas las tarifas de renovación cuando vencen. Para activar tu licencia con un broker, usas el Sponsoring Broker Statement Application, firmado por el broker que te patrocina. (Fuente: GREC)
La regla 520-1-.04 (modificada por última vez con vigencia desde el 1 de julio de 2017) fija una tarifa de activación de $45.00 para una licencia individual original (salesperson, associate broker, broker o community association manager), que incluye $20.00 para el Real Estate Education, Research, and Recovery Fund. Cuando activas tu primera licencia, pagas la tarifa de activación y una tarifa de renovación, que cubren todas las tarifas hasta tu mes de nacimiento en el cuarto año calendario después del año de activación. La tarifa de renovación de cada período de cuatro años es de $125.00, o de $100.00 si renuevas y pagas en línea. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Cómo mantener tu licencia
A más tardar un año después de que se emite tu licencia original de vendedor, le entregas a GREC prueba de que completaste un curso posterior a la licencia aprobado por GREC de por lo menos 25 horas de instrucción (no el Salespersons Prelicense Course ni el Brokers Prelicense Course). Puedes completarlo no antes de un año antes de que se emita la licencia y a más tardar un año después, o 18 meses después si calificas para la extensión de seis meses de la ley de Georgia. Un no residente que completó un curso posterior a la licencia sustancialmente similar en su estado de residencia antes de recibir la licencia de Georgia, o en el primer año después, cumple el requisito. Si tu licencia vence (lapses) porque no completaste la educación requerida, no puedes hacer corretaje hasta que se restablezca. Un vendedor cuya licencia venció por no completar la educación posterior a la licencia puede restablecerla solo como lo indica O.C.G.A. 43-40-8(d); si lleva más de cinco años vencida por esa razón, vuelve a calificar como solicitante original. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
El Sales Postlicense Course es de por lo menos 25 horas de instrucción y se enfoca en fundamentos legales y/o prácticas básicas de venta o administración de propiedades residenciales, agrícolas, comerciales o industriales. Un curso sobre ventas residenciales incluye la ley de fraude hipotecario residencial de Georgia (Residential Mortgage Fraud law) y cómo identificar y reportar un posible fraude. Si lo completas en tu primer año con licencia, puedes contarlo como 9 horas de educación continua para tu primer período de renovación. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Para renovar una licencia activa, completas 36 horas de instrucción de educación continua durante el período de renovación (vigente desde el 1 de julio de 2015). En cada período de renovación, completas por lo menos 3 horas sobre el tema de license law (vigente desde el 1 de julio de 2016). Un broker o associate broker completa por lo menos 18 horas sobre el tema de broker education en cada período de renovación (vigente desde el 1 de julio de 2025). (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
GREC indica que los agentes con licencia activa cuyo número de licencia es mayor de 100,000 completan 36 horas de educación continua aprobada en cada período de renovación de cuatro años, incluidas 3 horas de License Law, y que las 18 horas de Broker CE de un broker cuentan dentro de las 36. GREC indica que un agente cuyo número de licencia es menor de 100,000 no tiene que completar educación continua para renovar. (Fuente: GREC)
Después de aprobar el examen de broker, solicitas activar una licencia de broker o associate broker a más tardar 12 meses después de la fecha del examen; después de 12 meses, debes tomar el examen otra vez. Debes demostrar que tuviste una licencia en estado activo por lo menos tres de los cinco años inmediatamente anteriores a tu solicitud. Si esa licencia era de otra jurisdicción, entregas un certificado original de licencia de esa jurisdicción, emitido no más de 12 meses antes de tu solicitud; si eras broker allí, también entregas un certificado original de cada firma para la que fuiste broker. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
El Brokers Prelicense Course es de por lo menos 60 horas de instrucción y termina con un examen que da la escuela. Repasa todas las materias del Salespersons Prelicense Course para que aprendas conceptos avanzados en ellas, e incluye componentes importantes sobre cierres de préstamos, administración de oficinas de bienes raíces, políticas de personal, registros de cuentas fiduciarias (trust accounts), la responsabilidad del broker por sus agentes asociados, y/u otras áreas que GREC exige o autoriza. En lugar del curso, puedes calificar para el examen de broker con cursos universitarios de bienes raíces de por lo menos 15 horas trimestrales o 9 horas semestrales (la regla limita qué cursos cuentan), o con un curso de broker previo a la licencia aprobado por otro estado, distrito, territorio o posesión de los Estados Unidos, o por una provincia de Canadá, si es similar en horas de crédito y se da en un salón de clases o por instrucción en computadora que cumple la regla. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Trabajar bajo tu broker
Si tu licencia está activa, haces actividades de corretaje de bienes raíces solo como broker o en nombre de un broker. La actividad de corretaje incluye las ventas, los alquileres, los servicios de administración de asociaciones comunitarias, los servicios de administración de propiedades y cualquier acto de la definición de "broker" en O.C.G.A. 43-40-1. Un agente con licencia inactiva puede hacer actividades de corretaje solo sobre bienes raíces de los que es el único dueño. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Cada associate broker (broker asociado), agente de ventas (salesperson) y community association manager (administrador de asociaciones comunitarias) con licencia activa tiene su licencia bajo un broker activo de Georgia, y bajo un solo broker de Georgia a la vez. Después de una solicitud original, un agente de ventas no empieza el trabajo de corretaje hasta que el broker recibe su certificado de licencia para la pared (wall certificate of licensure). (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Una firma o un agente con licencia afiliado puede usar personal de apoyo sin licencia solo para tareas ministeriales (ministerial duties), que no necesitan criterio ni juicio propio. La firma y el agente afiliado son responsables de los actos del personal de apoyo. La firma celebra con ese personal un acuerdo por escrito que indica las tareas que puede hacer y las que no puede hacer. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
El personal de apoyo sin licencia no puede: hacer llamadas en frío (cold calls) ni contactar al público de otra forma para conseguir prospectos; atender open houses, quioscos, stands en ferias de vivienda (home shows) o ferias; mostrar bienes raíces; responder preguntas sobre el título, el financiamiento o los cierres, salvo la hora y el lugar; hablar de un contrato, un listado, un contrato de alquiler u otro documento de bienes raíces, ni explicarlo, con alguien fuera de la firma; negociar o acordar una comisión, una división de comisión, un honorario de administración o un honorario por referido; hablar de las características o las comodidades de un inmueble con un posible comprador o inquilino; ni cobrar o guardar depósitos, alquiler u otro dinero de un dueño, un comprador o un inquilino. Entre otras tareas, puede contestar el teléfono, enviar los datos de un listado a un servicio de listados múltiples (MLS), programar visitas y open houses, poner y quitar letreros, y registrar y depositar depósitos de buena fe (earnest money), depósitos de seguridad y alquileres. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Un broker o un broker calificador (qualifying broker) es responsable de cualquier agente con licencia afiliado a él o a su firma que viole la ley de licencias (O.C.G.A. Capítulo 43-40) o las reglas de GREC. El broker instruye a los agentes afiliados sobre la ley de licencias y las reglas, y le informa a GREC de cualquier violación de ellas. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Cuando un broker te acepta en su firma, firma contigo un acuerdo por escrito que dice cómo se te paga por el trabajo durante la afiliación, y por el trabajo que empezaste pero no terminaste cuando la afiliación termina. GREC solo verifica que el acuerdo exista: no regula sus términos ni lo hace cumplir. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Cuando dejas una firma, no puedes llevarte ni usar un contrato de corretaje (brokerage engagement) por escrito conseguido a través de esa firma, salvo que el broker lo autorice. Devuelves los registros, las llaves y los letreros de la firma a la persona que el broker indique. Hasta que venza un listado, un contrato de administración u otro contrato de corretaje que atiendes, no puedes contactar a ese cliente de la firma, salvo que el broker lo apruebe por escrito. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Las preguntas frecuentes (FAQ) de GREC responden que no puedes pagar un honorario por referido (referral fee) a una persona sin licencia. Puedes pagar un honorario o dar un regalo por un referido solo a un agente con licencia de bienes raíces, porque referir prospectos es un acto de un agente con licencia. (Fuente: GREC)
Las FAQ de GREC también responden que una firma puede pagar tu comisión a una entidad comercial sin licencia solo según un acuerdo por escrito entre la firma y tú que autoriza el pago, afirma que tienes una participación de más del 20 por ciento en la entidad, establece que ganaste la comisión en nombre de la firma, y afirma que la entidad no hace actividades de corretaje de bienes raíces. (Fuente: GREC)
Antes de listar, vender, comprar, intercambiar, alquilar, arrendar o hacer un contrato de opción (option) sobre un inmueble como parte principal (principal), o de ofrecerte a hacerlo, a tu nombre o a nombre de una entidad en la que eres directivo, empleado, beneficiario o miembro, se lo informas por escrito a tu broker. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
La publicidad de tu negocio
La regla de publicidad de GREC cubre cualquier forma, método o actividad con que tú, por cualquier medio, das a conocer al público en general un inmueble en venta, alquiler, arrendamiento o intercambio. Los medios incluyen lo impreso, las fotografías, la radio y la televisión, e internet, por ejemplo tarjetas de presentación, volantes, vallas, letreros (incluidos los letreros en vehículos), videos, mensajes de voz, correo electrónico, sitios web, blogs, servicios de bases de datos de listados, redes sociales y mensajes de texto instantáneos. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Toda la publicidad de los associate brokers, los agentes de ventas y los community association managers está bajo la supervisión directa de su broker y a nombre de su firma. Se prohíbe la publicidad engañosa o inexacta en cualquier hecho importante, o que tergiverse cualquier inmueble. En toda la publicidad, haces todo intento razonable para que el público sepa que lo contacta un agente con licencia. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
No anuncias ningún inmueble en venta, alquiler, arrendamiento o intercambio sin obtener primero el permiso por escrito del dueño, del agente autorizado del dueño o del titular de un derecho de arrendamiento (leasehold estate). Cuando anuncias un inmueble listado con otra firma, divulgas de forma clara y destacada ese hecho y el nombre de la firma que tiene el listado, salvo que esa firma haya aceptado expresamente por escrito renunciar a esas divulgaciones. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Cuando una firma anuncia un inmueble específico en venta, alquiler o intercambio en cualquier medio, el anuncio incluye el nombre de la firma tal como está registrado ante GREC y un número de teléfono de la firma. La excepción es una restricción legal, como un convenio restrictivo (covenant) o una ordenanza local, que prohíbe el nombre de la firma en un tipo específico de letrero. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
El nombre de la firma, en un logotipo o solo, aparece en un tamaño, una prominencia y una frecuencia iguales o mayores que el nombre de cualquier agente afiliado o grupo de agentes. En un anuncio impreso en bloque con varios listados de la firma y el nombre del agente del listado junto a cada uno, el nombre de la firma puede aparecer una sola vez arriba, con una prominencia y un tamaño de letra iguales o mayores que el nombre de cualquier agente del listado. El número de teléfono de la firma aparece en un tamaño, una prominencia y una frecuencia iguales o mayores que el número de teléfono de cualquier agente afiliado o grupo de agentes, y es un número en el que el público puede comunicarse con un broker o un gerente de la firma sin pasar por los agentes del anuncio. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Un anuncio en internet de un inmueble en venta, alquiler, arrendamiento o intercambio muestra el nombre y el número de teléfono de tu firma en cada página web visible. Un mensaje electrónico con información o caracteres limitados da un enlace directo a una presentación que cumple la regla. En un sitio web que ni tú ni tu firma poseen ni controlan, cuyos términos de uso limitan el cumplimiento, el anuncio da ese enlace directo en cada página visible. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Actualizas o quitas la información desactualizada de tu sitio web en un plazo de 30 días después de que queda desactualizada. Cuando un tercero autorizado mantiene el sitio web, le das a tiempo un aviso por escrito de cada actualización o eliminación. La regla se aplica a la publicidad y a la información de sitios web que son de tu propiedad o están bajo tu control directo. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Una firma que usa un nombre comercial (trade name), incluida una marca comercial o de servicio, y cualquier franquiciado, incluyen de forma clara e inconfundible el nombre de la firma tal como está registrado ante GREC cuando anuncian un inmueble específico en venta en cualquier medio, incluida la publicidad que otros hacen para el agente con licencia. El nombre de la firma aparece junto a cada inmueble específico que la firma anuncia, para que el público pueda identificar la firma que tiene el listado. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
No anuncias un inmueble de una forma que muestre que la oferta viene de un particular sin licencia, y un associate broker, un agente de ventas o un community association manager no puede anunciarse a su nombre personal para comprar, vender, alquilar o arrendar bienes raíces. Puedes anunciar un inmueble tuyo que no está bajo un contrato de corretaje cuando: si tu licencia está afiliada a una firma, le informas por escrito a tu broker del inmueble específico, y el broker da su consentimiento por escrito y aprueba el anuncio mismo; y, para una licencia afiliada o inactiva, el anuncio incluye la leyenda "seller (or buyer, landlord, or tenant) holds a real estate license" (el vendedor, o el comprador, el arrendador o el inquilino, tiene licencia de bienes raíces) o "Georgia Real Estate License #" con tu número de seis dígitos, que se puede abreviar como "GA R. E. Lic." (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
No anuncias la venta, la compra, el intercambio, el alquiler o el arrendamiento de un inmueble cuando el anuncio se dirige a personas de una raza, un color, una religión, un sexo, una discapacidad (handicap), un estado familiar o un origen nacional específicos, o se refiere a ellas. El contenido de un anuncio se limita a información sobre el inmueble mismo. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Las relaciones de corretaje y el comprador
La ley de Georgia llamada Brokerage Relationships in Real Estate Transactions Act (BRRETA, la ley de relaciones de corretaje en transacciones de bienes raíces) define el contrato de corretaje (brokerage engagement) como un contrato por escrito en el que el vendedor, el comprador, el arrendador o el inquilino se convierte en cliente del broker y promete pagarle al broker una contraprestación de valor (valuable consideration), o acepta que el broker reciba una contraprestación de valor de otra persona, por presentar a una parte lista, capaz y dispuesta a comprar, vender o alquilar, o por prestar otros servicios de corretaje. (Fuente: GREC)
Según BRRETA, un cliente (client) es una persona a la que el broker representa como agente según un contrato de corretaje. Un customer es una persona a la que el broker no representa según un contrato de corretaje, pero para la que el broker puede hacer actos ministeriales según un acuerdo verbal o por escrito. (Fuente: GREC)
GREC dice que el acuerdo (settlement) del litigio antimonopolio de la National Association of REALTORS (NAR), finalizado en 2024, no cambió la forma en que los agentes con licencia de Georgia ejercen el corretaje de bienes raíces, y que nada en la ley, las reglas y los reglamentos de licencias de Georgia entra en conflicto con las prácticas de NAR. GREC dice que desde hace muchos años se exige a los agentes con licencia de Georgia obtener contratos de corretaje por escrito, divulgar el pago de las comisiones, dejar claro que todas las comisiones son negociables y tratar con honestidad a los customers y a los clientes. (Fuente: GREC)
Según O.C.G.A. § 10-6A-10(a), todo contrato de corretaje debe informar al posible cliente sobre: los tipos de relaciones de agencia disponibles con el broker; cualquier relación de corretaje que el broker tenga con otras partes que estaría en conflicto con los intereses del cliente y que el broker conoce de hecho (sin contar que el broker puede representar a otros vendedores, o a otros compradores que compran otra propiedad); la compensación del broker, y si el broker la compartirá con los brokers que representan a otras partes; y el deber del broker de mantener la información confidencial. (Fuente: Georgia.gov)
Según O.C.G.A. § 10-6A-9(a), desde el 1 de enero de 2024, una relación de corretaje empieza cuando el cliente contrata al broker o firma una opción para celebrar un contrato de corretaje. Continúa hasta que el contrato se cumple o, si eso no se aplica, hasta lo que ocurra primero entre: la fecha de vencimiento que acordaron las partes; una terminación autorizada; o, si no hay fecha de vencimiento ni terminación, un año después de que empezó el contrato o un año después de que se firmó la opción. La misma ley (SB 90) hizo que no cumplir O.C.G.A. § 10-6A-9 o 10-6A-10 sea una práctica desleal o engañosa según la Fair Business Practices Act (ley de prácticas comerciales justas). (Fuente: Georgia.gov)
Según la Regla 520-1-.06(1) de GREC, cada acuerdo de corretaje exclusivo debe establecer todos sus términos y tener una fecha de vencimiento definida. Cuando consigues un contrato de corretaje, le das en ese momento una copia fiel a cada persona que lo firma. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Haces, o haces que se haga, una divulgación por escrito al comprador y al vendedor que indica para qué parte o partes actúa tu firma como agente o como agente dual (dual agent), y de quién recibirá la firma cualquier contraprestación de valor. Si la firma no es agente de ninguna de las partes, la divulgación indica de quién recibirá la firma cualquier contraprestación de valor. La divulgación debe hacerse a tiempo, y a más tardar cuando cualquier parte hace una oferta por primera vez. No puedes pagar un honorario o una comisión a un agente con licencia que representa a otra parte, salvo con el pleno conocimiento y el consentimiento por escrito de todas las partes. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Un broker le debe a un cliente o a un customer solo los deberes y las obligaciones que fija BRRETA, salvo que las partes acuerden expresamente otra cosa en un escrito que firman. No se considera que un broker tenga una relación fiduciaria con ninguna parte, y el broker es responsable solo del cuidado razonable en los deberes que fija BRRETA y, para un cliente, en los deberes del contrato de corretaje. (Fuente: GREC)
Un broker puede actuar como agente dual solo con el consentimiento por escrito de todos los clientes. El consentimiento describe las transacciones, o los tipos de transacciones, en las que el broker será agente dual. También indica que: el broker representa a dos clientes cuyos intereses son, o en algún momento podrían ser, distintos o incluso opuestos; el agente dual divulgará a todas las partes todos los hechos materiales adversos que conoce de hecho, excepto la información que otro cliente hizo confidencial y que la ley no le permite ni le exige divulgar; el broker y sus agentes divulgarán a tiempo a cada cliente cualquier relación importante que tengan con el otro cliente; el cliente no tiene que dar su consentimiento a la agencia dual; y el cliente da su consentimiento de forma voluntaria y leyó y entendió el contrato. (Fuente: GREC)
Un broker puede asignar a distintos agentes afiliados como agentes designados (designated agents) para representar de forma exclusiva a distintos clientes en la misma transacción, directamente o mediante una política de la compañía. Un agente designado le debe al cliente los deberes que BRRETA fija para ese tipo de cliente. Cuando el broker nombra agentes designados de esta forma, el broker, sus agentes y la firma no son agentes duales, y no se atribuye conocimiento entre el broker, los agentes designados y los clientes. Un agente designado no puede divulgar la información que el cliente hizo confidencial, excepto al broker del agente designado o cuando BRRETA lo permite o lo exige. (Fuente: GREC)
El contrato de compraventa y la diligencia debida (due diligence)
El abogado general (general counsel) de Georgia REALTORS dice que, en los formularios de contrato de Georgia REALTORS (GAR), la Acceptance Date (fecha de aceptación) es la fecha en que la parte que recibió una oferta o contraoferta la firma y la acepta. No se crea un contrato legalmente exigible hasta que el contrato aceptado se entrega de vuelta a la parte que hizo la oferta o la contraoferta. La Binding Agreement Date (fecha del acuerdo vinculante) es la fecha en que esa parte, o el broker de esa parte cuando el broker la representa como cliente, recibe de vuelta el contrato aceptado. (Fuente: Georgia REALTORS)
La InfoBase (base de información) de GREC responde que una oferta aceptada por teléfono no es un contrato. También responde que el depósito de buena fe no es esencial para crear un contrato vinculante, y que obtener un depósito de buena fe, y por cuánto, es una decisión de política del broker, en la que influyen las partes. (Fuente: GREC)
La ley de Georgia considera ejercicio de la abogacía el traspaso de inmuebles (conveyancing), la preparación de instrumentos legales de todo tipo con los que se asegura un derecho legal, la emisión de opiniones sobre la validez de los títulos de propiedad, y cualquier asesoría legal. Es ilegal que una persona que no es abogado preste o dé servicios o asesoría legal. (Fuente: State Bar of Georgia)
Según BRRETA, un broker que actúa como transaction broker (corredor de transacciones) puede ayudar a cualquier parte con actos ministeriales, por ejemplo: identificar propiedades; dar estadísticas e información de bienes raíces sobre propiedades; dar formularios preimpresos de contratos de bienes raíces, de contratos de alquiler y de sus anexos y adendas; actuar como escribiente (scribe) en la preparación de esos formularios de contratos, contratos de alquiler, anexos y adendas; y encontrar inspectores, agrimensores, prestamistas, abogados y otros profesionales. GREC dice que estos actos no requieren conocimiento experto, asesoría ni consultoría, y que un transaction broker solo puede hacer actos ministeriales y no tiene una relación de agencia con ninguna parte. (Fuente: GREC)
La InfoBase de GREC dice que puedes ayudar a un comprador a llenar el formulario de contrato para que indique con exactitud lo que el comprador quiere, sin asesorar a un comprador que es customer sobre el precio y los términos que debe ofrecer. Salvo que el comprador sea cliente del broker, no debes asesorarlo más allá de asegurarte de que la oferta tenga una descripción adecuada de la propiedad, una forma de pago apropiada y las estipulaciones especiales (special stipulations) que el comprador quiere. Siempre deberías evitar dar asesoría legal a cualquier parte en una transacción, incluidos tus clientes vendedores. (Fuente: GREC)
Cuando preparas o firmas un contrato de corretaje o una oferta para comprar, vender, arrendar o intercambiar un inmueble, incluyes el número de licencia de seis dígitos de cada firma y de cada agente con licencia en la transacción. Das una copia de cualquier documento que se usa en una transacción de bienes raíces a cada persona que lo firma y a cada firma de corretaje en la transacción. (Fuente: GREC)
GREC enumera como violaciones de la ley de licencias: no guardar, durante tres años, una copia fiel y correcta de todos los contratos de venta, de las liquidaciones de cierre (closing statements) si te las dieron, y de cualquier oferta u otro documento que resultó en el depósito de fondos en fideicomiso, o no presentarlos cuando GREC lo pide de forma razonable; y ser o llegar a ser parte de la falsificación de cualquier parte de un contrato u otro documento en una transacción de bienes raíces. (Fuente: GREC)
El financiamiento y la tasación
Según la regla federal TILA-RESPA (Regulation Z), para un préstamo de consumo de crédito cerrado (closed-end) garantizado por un inmueble (no una hipoteca inversa), el acreedor entrega o envía por correo el Loan Estimate (estimado del préstamo) a más tardar el tercer día hábil después de recibir la solicitud del consumidor, y a más tardar el séptimo día hábil antes de la consumación del préstamo (consummation). (Fuente: CFPB)
El acreedor debe asegurarse de que el consumidor reciba la Closing Disclosure (divulgación de cierre) a más tardar tres días hábiles antes de la consumación. Si el acreedor no la entrega en persona, se considera que el consumidor la recibe tres días hábiles después de que se entrega o se envía por correo. Para esta regla, la interpretación oficial de la CFPB cuenta cada día calendario como día hábil, excepto los domingos y los días feriados públicos legales. (Fuente: CFPB)
Según la Regulation B, para un crédito que se garantizará con un primer gravamen sobre una vivienda, el acreedor le da al solicitante una copia de todas las tasaciones y otras valoraciones por escrito sin demora al completarlas, o tres días hábiles antes de la consumación, lo que ocurra primero. El solicitante puede renunciar a ese plazo y aceptar recibir la copia a más tardar en la consumación. El acreedor no puede cobrar por las copias, pero puede cobrar un honorario razonable por el costo de la tasación, salvo que la ley disponga otra cosa. (Fuente: CFPB)
Para un préstamo asegurado por la FHA, el HUD Handbook 4000.1 (manual de HUD) dice que, si el prestatario no recibe el formulario HUD-92800.5B, Conditional Commitment Direct Endorsement Statement of Appraised Value (la declaración del valor tasado), antes de firmar el contrato de venta, el contrato debe enmendarse antes del cierre para incluir la cláusula de enmienda de HUD (amendatory clause). La cláusula dice que el comprador no está obligado a completar la compra, ni a perder el depósito de buena fe, salvo que reciba una declaración por escrito de un valor tasado no menor que la cantidad indicada; que el comprador puede seguir adelante sin importar el valor tasado; y que HUD no garantiza el valor ni la condición de la propiedad. La cláusula no se exige en algunas ventas, por ejemplo las ventas de REO de HUD, los préstamos FHA 203(k), las ventas de una agencia del gobierno, de Fannie Mae, de Freddie Mac o de un acreedor hipotecario que vende sus REO, las ventas por ejecución hipotecaria, y las ventas a un prestatario que no ocupará la vivienda. (Fuente: HUD)
El HUD Handbook 4000.1 dice que el prestatario, el vendedor y el agente o broker de bienes raíces en una venta con FHA deben certificar, según su mejor conocimiento y entender, que los términos y las condiciones del contrato de venta son verdaderos, y que cualquier otro acuerdo que las partes hicieron en relación con la transacción forma parte del contrato de venta o está adjunto a él. (Fuente: HUD)
El cierre con abogado, el impuesto de transferencia y el impuesto sobre intangibles
La InfoBase de GREC dice que, por ley, los abogados deben encargarse de los cierres de bienes raíces en Georgia. Según las circunstancias y el contrato de venta, el abogado de cierre puede representar al prestamista, al comprador o al vendedor, y otros abogados pueden estar presentes por las otras partes. (Fuente: GREC)
La Formal Advisory Opinion No. 13-1 (opinión consultiva formal), emitida por orden de la Corte Suprema de Georgia el 22 de septiembre de 2014, dice que la ley de Georgia exige que un abogado se encargue de un cierre de bienes raíces, salvo que las partes se encarguen de la transacción según la exención pro se de Georgia, y que un abogado no puede, de forma ética, hacer un cierre "witness only" (solo como testigo). (Fuente: State Bar of Georgia)
Según esa opinión, el abogado de cierre debe revisar todos los documentos que se usan en la transacción, resolver los errores en la documentación, y detectar y resolver las ambigüedades del título y los defectos del título. Un abogado que recibe fondos en un cierre de bienes raíces debe depositarlos en su propia cuenta fiduciaria (trust account) de abogado o en la de otro abogado, y pagarlos desde esa cuenta. (Fuente: State Bar of Georgia)
La UPL Advisory Opinion No. 2003-2 (opinión consultiva sobre el ejercicio no autorizado de la abogacía), que la Corte Suprema de Georgia aprobó el 10 de noviembre de 2003, dice que, con las excepciones limitadas que permiten la legislatura o los tribunales, es ejercicio no autorizado de la abogacía que alguien que no es abogado de Georgia prepare una escritura de traspaso (incluidas una warranty deed, o escritura con garantía; una quitclaim deed, o escritura de renuncia; y una security deed, o escritura de garantía de un préstamo) para otra persona. Una persona que facilita la firma de una escritura para otra, incluido un notario o un agente de firmas (signing agent) en un cierre "witness only", está ejerciendo la abogacía. (Fuente: State Bar of Georgia)
El impuesto de transferencia de bienes raíces (real estate transfer tax) de Georgia se basa en el precio de venta: $1 por los primeros $1,000 o fracción de $1,000, y 10 centavos por cada $100 adicionales o fracción de $100. Se paga antes de registrar la escritura con el secretario del tribunal superior (clerk of superior court). El vendedor es responsable del impuesto, pero las partes a menudo acuerdan en el contrato de venta que lo pague el comprador. El formulario PT-61 Real Estate Transfer Tax Declaration (declaración del impuesto de transferencia) se llena y se presenta en línea a través de la Georgia Superior Court Clerks' Cooperative Authority (GSCCCA). (Fuente: Georgia Department of Revenue)
El impuesto de registro sobre intangibles (intangible recording tax) es de $1.50 por cada $500, o fracción de $500, del monto nominal de un pagaré a largo plazo garantizado por bienes raíces, con un máximo de $25,000 por pagaré. El tenedor del pagaré (el prestamista) registra el instrumento de garantía en el condado donde está el terreno en un plazo de 90 días, y primero paga el impuesto. El tenedor puede trasladarle el impuesto al prestatario, pero el impuesto no puede tratarse como un cargo financiero del préstamo. (Fuente: Georgia Department of Revenue)
Desde el 1 de julio de 2025, un pagaré a largo plazo garantizado por bienes raíces es un pagaré con cualquier parte de su capital pagadera más de 62 meses (antes, 3 años) después de la fecha del pagaré o del instrumento que lo garantiza. (Fuente: Georgia General Assembly)
Las divulgaciones: una muerte, un delito o una enfermedad, y la pintura con plomo
La InfoBase de GREC cita la Sección 44-1-16(a)(1) del Código: no surge ninguna causa de acción contra un dueño de un inmueble, un broker de bienes raíces o un agente afiliado del broker por no divulgar, en ninguna transacción de bienes raíces, el hecho o la sospecha de que la propiedad está o estuvo ocupada por una persona infectada con un virus u otra enfermedad que, según la evidencia médica, es muy improbable que se transmita por ocupar una vivienda, o de que fue el lugar de un homicidio u otro delito grave (felony), un suicidio o una muerte por accidente o por causas naturales. El dueño, el broker o el agente responde con la verdad, según su propio conocimiento, cualquier pregunta sobre estos hechos. (Fuente: GREC)
El párrafo (a)(2) de esa sección del Código no exige que un dueño, un broker o un agente responda una pregunta cuando la respuesta violaría la ley federal de vivienda justa (Fair Housing Act) u otra ley federal o estatal. La InfoBase informa la opinión del Fiscal General de Georgia de que la Fair Housing Act impide que un agente con licencia divulgue que un ocupante tiene SIDA o una enfermedad relacionada con el VIH, y dice que esa opinión no parece eliminar el deber del agente de responder con la verdad una pregunta sobre un homicidio, otro delito grave o un suicidio en la propiedad. (Fuente: GREC)
En la mayoría de las viviendas construidas antes de 1978, antes de que el comprador firme el contrato, el vendedor y los agentes de bienes raíces le dan al comprador el folleto de la EPA "Protect Your Family From Lead in Your Home" (Proteja a su familia del plomo en su casa), divulgan la pintura a base de plomo y los peligros de la pintura a base de plomo que conocen, dan todos los registros e informes disponibles, y dan la Lead Warning Statement (advertencia sobre el plomo). El comprador tiene un período de 10 días para una inspección o una evaluación de riesgos de plomo, que las partes pueden cambiar por escrito y al que el comprador puede renunciar. Se guarda una copia firmada de las divulgaciones durante 3 años después de la venta. (Fuente: EPA)
La regla del plomo no se aplica a las unidades sin dormitorio, los alquileres de 100 días o menos, las viviendas para personas mayores o personas con discapacidad (salvo que un niño menor de 6 años viva o se espere que viva allí), las viviendas que un inspector o evaluador de riesgos certificado encontró libres de pintura a base de plomo, las ventas por ejecución hipotecaria, ni las viviendas construidas después de 1977. Un agente de bienes raíces le informa al vendedor sus obligaciones según la regla, y el agente es responsable, junto con el vendedor, del cumplimiento, salvo que el vendedor no le haya divulgado al agente toda la información sobre la pintura a base de plomo y sus peligros. (Fuente: EPA)
El depósito de buena fe y las cuentas fiduciarias
Las FAQ de GREC responden que el contrato de venta, tal como lo negocian las partes, decide quién guarda el depósito de buena fe, por ejemplo cuando el vendedor es un constructor. Le entregas el depósito de buena fe a tu broker lo antes posible en la práctica después de recibirlo. Una vez que un agente de ventas recibe un depósito de buena fe para el broker, solo el broker decide a quién y cuándo se paga, así que el agente de ventas no se lo devuelve a un comprador salvo que el broker lo indique. (Fuente: GREC)
Salvo que las partes interesadas acuerden otra cosa por escrito, el broker que guarda el efectivo o los cheques los deposita sin demora en una cuenta con seguro federal que la institución financiera designa como cuenta fiduciaria (trust account) y que está registrada ante GREC. Antes de depositar fondos en una cuenta fiduciaria que genera intereses, el broker obtiene el acuerdo por escrito de las partes sobre quién recibe los intereses. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
La nota Trust Account Basics (conceptos básicos de las cuentas fiduciarias) de GREC dice que una firma que acepta pagos iniciales, depósitos de buena fe, depósitos de seguridad, alquileres, cuotas de asociación u otros fondos en los que otra parte tiene un interés debe tener una cuenta fiduciaria. Una firma que no acepta fondos en fideicomiso no necesita una, pero si recibe fondos en fideicomiso, debe abrir una cuenta fiduciaria en un plazo de un día hábil después de recibirlos. Todas las cuentas fiduciarias deben estar registradas ante GREC, y todas están sujetas a examen por GREC. (Fuente: GREC)
Un broker paga correctamente los fondos en fideicomiso: cuando se rechaza una oferta; cuando se retira una oferta que todavía no se aceptó; en el cierre; según un acuerdo por escrito firmado por todas las partes con un interés en los fondos, aparte del contrato que le indica al broker que los guarde; cuando se presenta en un tribunal una acción de interpleader (interpleader action); según una orden judicial; o según una interpretación razonable del contrato. El broker paga solo después de tener una seguridad razonable de que la institución acreditó los fondos en la cuenta fiduciaria. Cuando un pago no es uno que todas las partes del contrato aceptan expresamente, el broker se lo informa de inmediato por escrito a todas las partes. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
En una venta, un broker puede reclamar el depósito de buena fe como parte o la totalidad de su comisión solo cuando la transacción se cerró, o cuando pasaron la fecha de cierre del contrato y cualquier extensión, o cuando todas las partes con un interés firman un acuerdo por escrito, aparte del contrato, de que el broker tiene derecho a la comisión. Todos los reembolsos del depósito de buena fe se pagan con cheque o se acreditan en el cierre. (Fuente: Georgia Rules and Regulations)
Fuera de esta guía
El texto de la ley de licencias de Georgia (O.C.G.A. capítulo 43-40), quién califica para la extensión de seis meses para la educación posterior a la licencia y cómo restablecer una licencia que venció por no completar esa educación: GREC.
La calificación mínima aprobatoria del examen, volver a tomar el examen, el Real Estate Reciprocal Application y el examen suplementario para residentes de Florida, la reactivación de una licencia inactiva y los cargos por renovación tardía: GREC.
Los términos de un contrato, un contrato de alquiler o un formulario de divulgación del vendedor de Georgia REALTORS (GAR): los formularios de GAR son solo para miembros, así que lee el formulario.
Los deberes de un broker contratado por un comprador, y los deberes del broker del vendedor y del broker del comprador de divulgar hechos materiales adversos según BRRETA: la ley misma o un abogado.
Los nombres de equipo y los anuncios de equipo, más allá de la regla de tamaño para un grupo de agentes: tu broker.
Las contingencias de financiamiento, las diferencias de tasación (appraisal gaps), los términos de tasación de VA y los plazos de financiamiento de una transacción específica: el contrato y sus anexos.
Los documentos que una asociación de condominio o una asociación de propietarios entrega en una reventa: la declaración (declaration) de la asociación o un abogado.
Los honorarios del abogado de cierre, el seguro de título y las cifras de cierre de una transacción específica: el abogado de cierre.
Los impuestos a la propiedad, la exención de homestead y las apelaciones del avalúo.
Los alquileres, las solicitudes de alquiler, los depósitos de seguridad y las reglas de vivienda justa para alquileres en Georgia.
Qué dicen los espacios en blanco de un contrato específico, quién tiene derecho a un depósito de buena fe en disputa, y si una parte puede terminar un contrato específico: el contrato, tu broker o un abogado.
Las ordenanzas de tu ciudad y las reglas de tu MLS, como sus reglas sobre los acuerdos de comprador: la página de Atlanta de abajo y tu broker.
El impuesto sobre la renta por una venta, FIRPTA y cualquier retención en el cierre: un asesor fiscal o un abogado.
¿Trabajas en Atlanta?
Las ciudades, los condados y los MLS agregan reglas locales a la ley de Georgia. La página de Atlanta muestra lo que Reddy sabe de ese mercado.
Reddy se encarga de la parte del papeleo en bienes raíces: plazos, documentos, borradores y recordatorios. Pídele algo como:
“La Binding Agreement Date (fecha del acuerdo vinculante) de este contrato es hoy. Pon en mi calendario el período de due diligence y los otros plazos del contrato.”
“Mi comprador quiere firmar un contrato de corretaje (brokerage engagement). ¿Qué debe decirle según la ley de Georgia?”
“Acabo de recibir un cheque de depósito de buena fe de mi comprador. ¿Qué hago con él?”
